北京樓市房價趨勢圖?京房會擁有十年以上樓市實操經驗,已為超過11000個購房家庭提供投資購房建議,是北京極少能從宏觀市場切入微觀市場每一個交易環節的實戰專家;累計實地勘查社區超10000個，1500餘次買賣經驗;幫助在帝都打拼的人買一套優質好房,搭上這座城市經濟增長的紅利,得到确定的回報!，今天小編就來聊一聊關于北京樓市房價趨勢圖?接下來我們就一起去研究一下吧!

北京樓市房價趨勢圖

京房會擁有十年以上樓市實操經驗,已為超過11000個購房家庭提供投資購房建議,是北京極少能從宏觀市場切入微觀市場每一個交易環節的實戰專家;累計實地勘查社區超10000個，1500餘次買賣經驗;幫助在帝都打拼的人買一套優質好房,搭上這座城市經濟增長的紅利,得到确定的回報!

北京跑赢大盤的房子不超過20%我們的選籌跑在大盤前面關注公衆号｜京房會進入知識星球可進行提問

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Q:提問:京總您好，我目前居住在東城安交片區的一個50平老破小的頂層，房屋價值800萬，想着東城老破小的頂層遲早要換掉，并且孩子大了家裡沒有活動空間，因此考慮近期換房，換房首選區域還是安交學區，因為孩子在這上初中并且覺得這個學區在東城應該是最好的學區了，想換個2000年後帶電梯或者闆樓三層以下的70平以上的兩居室，預算1200萬，這套房以後就留給孩子了，他以後自住或者用學區都沒啥問題。

目前安交片區符合以上條件的房源很少，隻有兩套我覺得可以考慮：第一個是交東小區72平底價1160萬，第二個是分司廳胡同的京香福苑95平底價1260萬。這兩個都帶電梯，京香福苑面積大但對應小學不如交東小區，并且超預算一百萬。想請教京總：1，這兩套如何選？2，現在安交片區是否是換房時機，需不需要再觀望觀望接下來的走勢？3，在安交片區附近如果跨出這個區域有沒有更好的換房方案？期待您的答複，感謝京總！

A:回答:您好;感謝信任!對于學區溢價比較高的區域一是不建議小換大,二是不建議在同區域進行置換,在高溢價的片區内,置換本身會增加成本以外,還要再承擔政策的不确定性,這種置換并不能轉移不确定性,50平老破小的頂層出掉可以,如果在同區域置換可以優先考慮京香福苑;沒有學區溢價,2000後的盤居住價值高于學區價值,這個盤在整個地安門比較稀缺,如果跨出安交1200萬做選籌;範圍比較廣,整個朝陽東部可選的盤居住感應該高于安交片區,從投資維度和政策趨勢性,跳出學區配置除學區外綜合素質過硬的房産是大趨勢,需要看您們更傾向于哪個位置?祝一切順利,有問題可再溝通!

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Q:提問:京總好，很有幸能加入知識星球，幫助我從底層邏輯更好的理解如何買房！我和老婆在11年購買了通州富力金禧的86平兩居，目前名下就這一套房沒有貸款。現在孩子5歲了，明年上小學，和老婆商量準備在西城買套老破小學區，首付預算500 （不考慮置換）

1、展覽路街道、陶白老破小750左右，學區中等，居住體驗很一般，最擔心的是學區溢價部分的風險。2、廣外片的房子普遍較老西城新，戶型體驗也更好，同等價位可以有更好選擇，學區溢價沒有那麼高。3、想給孩子一個好的學區，又擔心老破小的未來貶值風險和流通性，很糾結。希望京總1、能多多從西城學區購房的角度給予指點；2、如果單純考慮投資的話改如何選擇；

A:回答:您好,感謝信任!1、關于學區房未來的趨勢以及我的建議,我把學區房列為高危投資品,是因為學區和政策挂鈎,學區房其實就是綁架勒索型的附加價值,我們都明白學區房的價值是政策賦予的;因此我們可以得到一個結論就是;學區房會因政策的給予而不斷上漲,但也會因為政策消失而失去價值,

從當下以及未來高層的方向看,學區這個概念會被持續弱化,各項政策的組合拳大家也都看在眼裡,現在在去搏學區房風險其實很大,整個東西海我看好的學區房不多,一些優質區域的品質盤還可,抛去學區因素,自身價值很稀缺可以考慮的,這種盤如果學區有變化,不會瞬間轉移價值,安全系數相對高一些;比如金融街的中海凱旋,萬柳的萬城華府、萬柳書院、碧水雲天等這些“大家認為學區溢價很高的房産”其實背後的邏輯并不是大家所想

中海凱旋一直處于熱盤的原因是因為金融街商圈的品質樓盤太拉垮,近20年的建成年代,戶型和得房率一般,大量的需求一次次推高了中海的價格。一個區域内有充足的購買力，但地段内的住宅産品大多質量比較差居住體驗一般的情況下，隻有少量的次新或者品質改善産品，就會成為這個區域人人都追捧的樓盤，從而一次次将房價推高;所以成就了中海凱旋的高價格,其他盤一樣

2、關于選籌上,西城海澱東城這三個區域,我是不建議買溢價過高的學區房,尤其是老舊小區,如果被政策針對,下跌現象很嚴重,容易買在頂部,如果要買建議買個小的,風險相對較小,從這幾個闆塊看,廣外更穩健,雖然學區屬于西城中等,但區域價值相對牢靠,有麗澤的輻射,整體房價的保值增值性更有保障,這個闆塊無論是投資還是兼顧上學都是西城比較值得關注的一個區域,你們通州富力金禧選籌的很好,繼續持有的同時不要踩坑即可,祝一切順利!

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Q:提問:京總，您好~我的情況是這樣的，明年準備跟男朋友結婚，我是家裡唯一有房票的。男朋友家在西北旺馬上要分一個軍産房，他媽媽希望我們能在他家附近買個房子，後面有孩子會比較方便照顧。我們首付大概可拿250w左右，後期還款能力比較好。本來考慮昌平幾個新盤，看了一圈，但目前建發實在沒有好的樓層可選，其他幾個都不是太滿意，而且二撥子那邊主要是環境真的不太喜歡。

目前有幾個方案，1、借款200w左右，買金域華府，但是金域現在價格太高了，想聽您分析下；2、等6004、6005出來可以看看，G6東邊的區域就不想太考慮了。希望聽聽您的意見，海澱或昌平是否有符合預算的其他推薦呢？我們目前雖然也在租房子，但也就算是半剛需，我家裡還有其他房子可以住，但目前不考慮賣。訴求就是希望買的房子跟着大盤漲的情況下自住。非常感謝您啦~

A:回答:您好,感謝信任!1、關于選房的區域上,一般有2種區域,一種是原有的核心位置,一種是未來的核心位置,原有的核心位置有持續穩健的大量就業人口,城市新增的人口最初也是來到這些區域租房,這種區域的房産價值也會得到大幅增加,新增人口流入,必然會創造更多财富

購買力的最終需求是改善住房條件,這時候這些高薪崗位多、基礎設施完善與相關配套良好、或者地理環境優越的房産價值會提升;未來的核心位置,如政府投資的産業導向性發展,但不确定因素太多,這種區域一般都是建議謹慎選擇;您所提到的0405就是未來的核心位置;投資是機會成本,效率優先原則,搭乘這座城市最快的經濟列車才能得到确定豐富的回報,如果有條件當然選确定性更強的闆塊

2、回龍觀最大的優勢是向西連接西二旗、向東鍊接望京;兩大産業園區，回龍觀在北京幾乎是80%碼農的首選;北京互聯網圈裡有這麼一句話,沒租過回龍觀的房子,沒擠過13号線不足以稱為碼農;産業帶動就業，就業吸引人口，人口造成供需失衡。這是一個區域房價上漲的主要邏輯。回天計劃對于回龍觀是加強;加強後的回龍觀，憑借産業的距離将會吸引更多的碼農和更多的需求和更多的人口流入;未來的行情依然會領漲。

其次金域華府、國風美唐為什麼價格會一直飙升,一是本身上述所說回龍觀本身自帶價值,二是回龍觀十幾年沉澱了一批又一批的碼農,這些留京的碼農已經在回龍觀安家;互聯網行業近些年的發展大家有目共睹,大家收入持續增長,有條件的都會選擇置換一個更大、更好品質的房子,金域華府、國風美唐在整個區域内的競争優勢很明顯,大家都選這個樓盤,常态化供小于求加自然漲,道理很簡單;

這兩個盤不存在站崗的現象,未來在貨币持續超發的情況下大概率會一直上漲,8萬、9萬、10萬隻不過是個價格信号,主要漲價因素是貨币;回看會員文章08#史詩級通貨膨脹正在路上,普通人的對與策;您們還年輕可以重點考慮房子的升值屬性,未來有孩子後再次置換條件更好的房子基礎條件也比較好,不至于太吃力,現在樓市分化程度比大家想象的更嚴重,如果持有的房子不優質或跟不上大盤,未來在置換時會比較吃力;選一個确定性更高的闆塊比較适合你們,建議認真閱讀精華欄的文章81#北京房産投資核心邏輯和原理,祝一切順利!

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Q:提問:您好，拜讀了一段時間您星球的文章有一些感悟，但就換房的事還是想和您具體聊聊;我們現在有一套遠郊的房子市價330萬，想置換一下市裡的房子，賣出現在這套加上手上的現金，能夠620萬左右的首付款，可貸200-250萬，我家孩子5年後上小學，已有海澱魏公村一帶的學籍，但沒有周圍的住房，有以下幾種想法：

方案1:想換魏公村周圍韋伯豪、悅園、友誼社區、廠窪、魏公村8号院一帶的800～880萬的房子，因為本人在魏公村一帶上班，這樣以後接送都比較方便，生活質量還能保證，這一帶隻有韋伯豪、悅園是2000年以後的，其它很多都是90年代的房子，這種還能不能買，過十年出手會不會有困難，或者魏公村周圍方圓三公裡的範圍有沒有預算合适又能跟上整個大盤的房子，請京總指點一下，謝謝

方案2:因為老公在西南五環上班，想置換北京西邊或海澱範圍能跑赢大盤或跟上大盤的房子，然後在魏公村附近租一套房子，不知道這樣的置換該選什麼位置比較合适，但考慮租房子住會不穩定，我們置換的目的是保證生活的情況下換一套起碼能跟上大盤的房子，還請京總幫忙分析一下哪個方案更适合我們，以及對應每個方案中具體位置的選擇，感謝

A:回答:您好,感謝信任!1、魏公村闆塊的韋伯豪、悅園很好,韋伯豪的漲幅一直是區域内的領漲盤;孩子未來在附近上學,本人又在這一帶工作,完全可以優先這個區域,海澱的核心位置是中關村一帶向北延伸,西南部并不是發展的核心;不建議到西南方向做選籌;

2、關于2000左右的房子未來十年甚至二十年好不好出手,這個問題不能用單一的維度去考慮房子的價值,房子隻是其中一項因素,真正有價值的是這所房子所占有的區域資源,尤其是不可再生的土地資源,商圈優質,而商圈内80%-90%的樓盤很拉垮,隻有幾個樓盤的品質還可，

品質指的是建築年代、物業水平、小區環境、戶型舒适度,那麼這幾個樓盤就會成為這個區域人人都追捧的樓盤，從而一次次将房價推高;如果地段内沒有新的住宅供應,那麼這類住宅産品的天花闆會比較高;這個是微觀市場邏輯,按照這個邏輯選房不會錯;宏觀市場相信房價一定會繼續上升,上漲沒有盡頭,保持這種信念既能吃到行業紅利,可閱讀星球精華欄文章08#史詩級通貨膨脹正在路上,普通人的對與策;祝一切順利!

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Q:提問:您好，在北三環（正北，不偏東也不偏西）工作，想選總價500萬的2居，考慮自住和保值增值，也考慮一下通勤，請問您能否給推薦一下選房的區域呢

A:回答:您好,感謝信任!如果框死這個區域,比較不錯的區域有亞運村和小營,通勤時間符合您的要求,但500您買不到增值穩健的盤,安慧裡一區、安慧北裡能買到2居,87年的盤,安慧裡逸園能買個一居,這幾個盤保值性還可,但增值性一般

如果您能接受半個小時的通勤時間,可以往正北方向看北苑:望春園、茉莉園、新街坊;性價比不錯,2000年後的盤,2居室會超出預算大概100個不到,這三個盤後期的空間還不錯,如果對戶型不是硬性要求,可以看看世華泊郡的一居室,10年的盤,正規的一室一廳,戶型可以完全可以改為2居,這個盤比較适合長持,居住體驗也很好;建議認真閱讀星球精華欄的文章《81#北京房産投資核心邏輯和原理》祝一切順利

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Q:提問:您好，孩子今年下半年上高中，目标學校在中關村附近，現在的房子在奧森北園東邊的萬科星園，為了孩子上學方便，考慮将現有的房子置換到海澱區，離中關村近一點，看了下在中關村附近放價高，且樓比較舊，存在學區房降價的風險，請問從财富保值增值的角度看，是不置換，在學校附近租房子好，還是置換好？如置換，請推薦重點看哪些樓盤為好呢？總價預算在1000～1200萬元，謝謝！

A:回答:您好,感謝信任!萬科星園屬于奧森闆塊品質還可的盤,熱度一直靠前,流通性很好,奧森屬于純居住闆塊，沒有學區溢價，緊靠城市公園綠地，生态資源在市場上比較稀缺。整個區域居住的人群也都是企業高管，高校職工，央企領導;人文環境屬于社會上層精英階層;這個盤有持有的價值,

孩子不需要學區名額,完全沒必要再往學區房裡擠,學區房是高危投資品,不建議刻意去投資,随着政策不斷變化,學區的概念可能會随時取消,風險比較大,星球内會員因孩子上學因素,一般都是建議買小的,因為房産價格高出來的部分是學位的價格;學位是按套計算,與戶型大小無關.

房價則是按照平米計算,大小房産學區價值一樣,大房産等于多付出了很多溢價,一旦學區改動,可能面臨巨大損失,如果您願意博一把,學區房的收益性中短期可能會實現暴擊,但風險和機會并存;比較穩健的方式是投資純居住盤,漲幅雖然沒有學區房誇張,但不會出現波動的現象,而是跟着區域的價值穩健向上爬;比較穩健一些!

中關村一帶一是有學區溢價,二是樓盤較舊,居住體驗不如萬科星園,2017年之後房價上漲的規律是遇到行情第一波上漲的是學區房和熱門區域(核心區)品質次新,第二波仍是學區 成熟的溢出區域(同樣是品質次新),第三波依然是學區 熱門核心區域 溢出區域的品質次新 剛需盤;

我看好的學區房不多,一些優質區域的品質盤還可,抛去學區因素,自身價值很稀缺可以考慮的,這種盤如果學區有變化,不會瞬間轉移價值,安全系數相對高一些;1000-1200在中關村一帶選不到品質盤,從保值增值的角度,繼續持有萬科星園,以租換租,比較穩健一些;建議認真閱讀星球精華欄的文章《81#北京房産投資核心邏輯和原理》祝一切順利

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Q:提問:京總，你好，現在有個特别急的買房事情咨詢一下，工作在朝陽，考慮孩子明年上小學，我家外地有貸款記錄，在北京就隻能按照二套買房了，有現金600多，近2個月各種請假看房，綜合考慮性價比有兩個選擇，這兩個地點都是800多w的：一個是望京的利澤西園建築面積106平，屬于老房子了，小學初中對口的是望京陳經倫分校；還有一個就是東壩的奧林匹克花園建築面積125平，對口的小學是北師附小奧林匹克花園實驗小學，中學以前對口的是八十管莊分校常青藤校區，今年的政策從9月份開始要更名為北京中學第三分校；

這兩套房都在我們的總預算内，首先我們主要考慮兩個孩子上學問題，其次考慮未來房子的保值增值空間：1、望京是由于阿裡總部在附近，不知道還有沒有增值保值空間，也不知道望京是不是有溢價，是不是房價會下降；2、東壩小學不如望京陳經綸，居住要比望京這老房子要強很多，我也看過你分析過東壩奧園和常青藤的房子，而且聽中介說萬達和地鐵都是明後年開，也不知道還有沒有增值空間。希望京總給指點迷津，在此特别感謝

A:回答:您好;東壩和望京屬于不同性質的區域,望京屬于北京産住結合發展比較成熟的區域;房價的天花闆比較高,這種龍頭區域不存在存在溢價的現象,東壩到目前還在賣概念,準确說東壩屬于城鄉結合部,從投資維度,買城鄉結合部的邏輯主要是買被低估的區域,價格比較便宜還存在套利的空間,因為核心區一直在發展，呈現的結果就是房價逐步上漲，老破小的價格基本上接近次新，品質樓盤更是脫離剛需承受範圍，而城鄉結合部的價格隻有核心區的一半，就會有一部分人群不願意在主城區上車，把方向鎖定稍遠一些的城鄉區域

用犧牲距離換取品質這樣的方法買第一套房，城鄉結合部一般最好的進場時間是規劃剛出爐,有大批一線開發商進駐的時候，這是值得進場的一個風向标,如果這種區域由于政策宣傳利好，加上開發商炒作拉動，短期就會存在暴漲的可能性，這種位置的房子表面看的是價格，而最終看的還是價值;城鄉結合部的拐點是不斷在變化的，買點并不是一直存在;東壩有價值但溢價已經很嚴重了,已經過了最好的進場時間,現在賣的并不便宜,買的價高就意味着未來漲幅的空間比較小;

其次再說學校也不如望京,學校好不好主要看生源,往深了說是看家長,從區域的人群結構,東壩和望京也是有很大區别,東壩中路以東基本全是保障住房小産權房 回遷房和各種福利房.未來會增加區域密度,人口結構複雜,整個區域的成長性會受限制.買房無非就是選地段、樓盤和房源，這三個指标最重要的是地段和樓盤，地段決定未來的天花闆有多高，樓盤決定着成長空間有多大，這2個指标隻要優質,即便是你選的房源稍差也不會影響未來的升值性.

好地段的特征是;高新産業聚集 稀缺性配套 好的品質.品質看的是兩個方面，一個是樓盤品質，一個是區域品質。樓盤品質看的是居住體驗和物業，區域品質看的是整個區域的自身環境和人文環境。有的樓盤品質很高，但是地段一般，缺乏購買力支撐.有的地段不錯，但是商圈環境很差,就像潘家園在三環内，距離國貿近在咫尺，但整個區域的房子常年跑輸大盤，漲幅還沒有五環外的高，核心原因就是這個區域的人群結構,這樣的區域即便是在核心地段也難跑赢大盤.雖然奧林匹克花園的居住體驗優于利澤西園;但是從區域的産業結構,人群、東壩不如望京,望京的價值不至于阿裡,産住結合是城市發展的一個新方向,現在的亦莊也是在向着望京的方向發展,這個是趨勢,建議優先望京;建議認真閱讀精華欄的文章81#北京房産投資核心邏輯和原理;祝一切順利!

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Q:提問:京總好。最近因為小孩上學的需要在看西城的房子。預算不多，500左右。因此以西城廣外為主。請問京總您對廣外二手房的總體趨勢是怎麼看的？看了紅蓮中裡的房子（老破小），單價已經比較高了，從保值（能增值就更好了）的角度是否可以買入？未來幾年是否會有風險？其他有推薦的嗎？另外，亞運村亞運新新家園的平層（三居）是否值得繼續持有，還是應該選擇合适的時間出手？如果出手的話，我們希望去海澱買房。我理解，海澱北部新區尚需時日才能兌現利好，因此并不推薦，對吧？那麼海澱的哪些區域值得考慮呢（假設預算1500左右）？多謝。

A:回答:您好,感謝信任!1、您們的第一個思路應該是以最低總價獲取孩子入學名額,這種邏輯在當下政策下正确,不管是西城還是海澱這種思路風險性都是相對較小的;學區房原本的價值隻有10萬,加上學區價格就變成了12萬,房産價格高出來的部分是學位的價格;學位是按套計算,與戶型大小無關.房價則是按照平米計算,大小房産學區價值一樣,大房産等于多付出了很多溢價,

其次廣外這個地方的老舊小區保值性還可;關于老城區的老舊小區未來還有沒有價值,主要還是看城市的能量,這類房子本身是不值錢的，真正值錢的是土地資源,這是背後的核心邏輯;所以北京這種城市中心的土地資源一直都是稀缺的，最終市中心老舊小區也會得到善終。因為這些城市的市中心一直都是市中心，從來沒變過.二三線、能量比較低的市中心老舊小區，

尤其是人口流出比較大的城市和區域,可能會以悲劇收場;這些城市要發展，必須要靠建設新區，一旦新區建起來，市中心就會發生遷移，所有企業全部往新區遷移.企業帶動人口,新區越金貴，市中心的老舊小區就越破敗;而市中心不會大範圍遷移的城市，老舊小區還有價值;廣外本身有麗澤的加持,學區溢價比較低,相對是一個安全的區域;隻是老舊小區同比區域内的品質盤漲幅上會有明顯的差距,當下市場的行情都是龍頭區域品質次新漲完喘息的時候輪到一些不錯的老舊社區;

2、亞運村雖然近些年過氣了,但亞運新新家園在市場上具備一定的稀缺性,低密度六層闆塊洋房在四環還是比較搶手的,如果您們要把這套出了置換,隻能往同等區域更高等級的樓盤上換,或者往更高等級同等樓盤上換,大方向上是這樣的;海澱可以關注清河,橡樹灣、世華龍樾是更高等級區域更高等級樓盤;清河配套成熟,有産業聚集的輻射,這兩個盤在同區域競争力凸顯,

未來貨币持續超發的情況下大概率是一直往上走的;海澱北部新區目前的價格已經提前透支了，但這個區域目前并沒有成型，如果投資這個區域兌現周期會比較長，中間存在很大的不确定性;賣掉亞運村買不确定的新區,戰略上是錯誤的,存在一定的風險性;不如考慮廣外方案了;如果出掉亞運村按照我給您們推薦的區域考慮,方向上不會錯;建議認真閱讀精華欄的文章81#北京房産投資核心邏輯和原理,祝一切順利!

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Q:提問:您好，現在在通州工作，家在朝陽紅廟老破小，一年後孩子上幼兒園會去通州住，住單位分的宿舍。這個宿舍離單位近，離幼兒園和北京學校近，但就是2居室，不大。所以，想在通州買個大點的房子投資或自住，或者不在通州買也可以，在城區買個投資的房子，但是自己不住。想問一下，在通州買，看了春和景明155的，融禦140的，不知道怎麼選？在城區應該選哪兒;選多大合适？謝謝

A:回答:您好,感謝信任!春和景明和融禦屬于兩個不同性質的闆塊,融禦在武夷花園商圈,通州新城的核心闆塊,位于政府規劃文件中01組團,這個商圈的東側是行政辦公區，西側是運河CBD，南側是運河風景線，通州重點發展的是新城，新城重點發展的是五河交彙的運河商務中心，武夷花園商圈剛好在市政府西側,這個區域在過去并不是通州要重點發展的區域，因為市政府搬過去之後，整個通州新城規劃是向北的，所以這個地方就變成了核心區；有運河商務中心輻射，區域品質在整個通州，甚至整個北京也屬于稀缺性的，緊靠大運河風景線，

璐苑商圈和武夷花園商圈隻有一條河之隔，房價比武夷花園便宜将近1萬一平米，這個區域的優勢就是距離運河商務中心，價格比較友好，整個區域的界面還是很不錯的，老舊小區比較少;一般買這個區域的多位剛需為主,武夷花園商圈多位改善為主,

1000萬的總價如果買璐苑春和景明屬于資源錯配,這兩個盤相比融禦的價值高于春和景明;需要注意的是通州雖然定位較高,但現在依然還在兌現中,投資通州需要做好長持的準備,尤其是偏大的戶型,通州屬于利好長期,兌現周期會長一些,如果想盡快吃到闆塊紅利,可以往朝陽東部看看,這些熱點闆塊不會大起大落,漲幅比較穩健,金融屬性也有優勢,可以關注下朝青、望京闆塊,關于戶型上2-3居都可,盡可能選一些居住體驗較好的樓盤,北京的樓市正在發生結構性變化,一些居住體驗較差的樓盤即便在核心區也會被市場慢慢弱化,建議認真閱讀精華欄的文章81#北京房産投資核心邏輯和原理,祝一切順利!

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Q:提問:京總您好，我在17年3月腦子熱260w買了六環外昌平縣城的老破小2居室，到目前位置房款仍然虧損50w，今年小區在昌平區老舊小區改造的名單裡面。現在家有倆娃，老大2025年上小學，但是受制于認貸政策換房的首付資金不夠。問題：想咨詢一下現在把這個房子賣掉做好準備等待可能的認貸取消馬上再買房，還是繼續持有等改造結束？

加固改造的消息對房價影響大麼？如果等待改造結束的話政策來了再出手會不會交易時間很長？小區加固改造之後價格上會有比較大的漲幅麼？

A:回答:您好,感謝信任!1、老舊小區改造重點在于小區業主意見是否統一,全部統一有書面意見才會進行下一步,這個時間很長,2、老破小未來還有沒有價值,主要還是看這個區域的能量,這類房子本身是不值錢的，真正值錢的是土地資源,核心區的土地資源一直都是稀缺的，最終市中心老舊小區高層住宅也會得到善終。

因為這些城市的市中心一直都是市中心，從來沒變過.能量比較低的區域想發展必須要靠建設新區，新區越金貴，老舊小區就越破敗;在遠郊買房人的邏輯是核心區又破又貴,品質夠不到,所以犧牲距離換取品質;遠郊的一些剛需品質次新還有些價值,但如果不發生普漲的情況下很難帶動,

建議您等等看,市場熱時賣總比現在賣劃算一些,不至于虧那麼多,如果市場熱時有買家接盤可以考慮出手,往熱門區域看看品質次新,200多萬再加一些首付貸一些,也能選籌到漲幅不錯的盤;市場有很強大的反饋功能,買房沒賺到錢又處于虧損;是我們的判斷與行為的直接結果,及時糾錯改正即可,還有機會,買房緻富的路一直在,隻要貨币一直超發,房價上漲沒有盡頭,放平心态就當交學費了;建議認真閱讀星球精華欄的文章《北京房産投資核心邏輯和原理》祝好運!

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Q:提問:京總好！認真閱讀了置頂的精華文章，受益匪淺。現介紹一下我的情況，2010年之前在涿州先後投資3套兩居，目前市值約180W，2017年在固安按揭了2套兩層和1套一居，目前價格腰斬且每年還房貸約20W。房山戶口，在良鄉有4套房産，市值1700W，潘家園一套117平的兩居，市值660W，目前已無房票，夫妻年收入25W。請京總指導！資産怎樣增值和最佳優化方案！謝謝！

A:回答; 您好,感謝信任!您們的房産布局戰略上有點問題,希望期間能有一個好的收益,現在調倉還不晚,雖然房地産的城鎮化紅利期接近尾聲,但城市闆塊紅利還沒結束,這是大多數人不知道的概念;一個行業随便看看新聞就知道發生了什麼,但真正了解到某一個細分領域需要做很多調研;

具體建議1、先把涿州3套固安3套出掉;良鄉或者潘家園留一套住的即可,(如果留良鄉留最好的小區,面積2-3居);其他全部出掉,這樣你們就有1張房票,(如果良鄉和潘家園均不住可全部出掉);良鄉、涿州、固安本地沒有核心産業支撐,未來上漲空間受限;這種房子繼續持有增加了時間和成本,反而會損失成本和效率;潘家園雖然在三環核心位置附近,但商圈自身不争氣,回遷房占比區域住宅90%;漲幅也一直被市場甩在後面;

有了房票後加一定的杠杆買在優質區域優質樓盤即可;這樣即便是你們自己住也會提高生活品質,主要是吃闆塊紅利;您們的年收入略低,但資産數量比較優質,應該盤活現有資産,加上杠杆讓資産升值是你們的主要任務;如果全部出掉2張房票可以2套三居,分開布局,如果留一套的情況下選一套三居;買在龍頭闆塊即可;祝一切順利!期間有問題可在向我提問;

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北京跑赢大盤的房子不超過20%我們的選籌跑在大盤前面關注公衆号｜京房會進入知識星球可進行提問

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04#未來五年絕命大換倉，賣空雜盤，隻留霸盤

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41#淺談房地産泡沫

微觀類（部分文章）

11#北京七個行政區邊緣的房價預警研判

12#避坑寶典：北京17大貶值區域導圖

13#學區寶典：東西海學區房選籌導圖

14#置換寶典：一次吃飽10年，拒絕多動症

15#望京139個盤，穩健增長的隻有39個

實操類（部分文章）

81#北京房産投資核心邏輯和原理

82#北京首付300-400穩健的78個剛需盤分析

83#通州跑赢大盤選籌導圖

84#大興跑赢大盤選籌導圖

84#北京持币200W以下的投資術

86#豐台跑赢大盤選籌導圖

持續更新中

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