今年的主旋律“打新”。

但是縱觀龍華，新房卻寥寥無幾。何況是豪宅産品，隻有金茂府苦苦支撐，以及隔壁待售的恒裕上塘府。

不過，今天鋒哥要實探的是一個極為低調的紅山上塘區域的新盤——中城宴華府。

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純闆式住宅，低調待售中

這次鋒哥踩的是上塘片區的中城宴華府，與星河傳奇一期一路之隔，東向和金地上塘道相對，西邊為安弘基鐘氏電子工業區舊改項目。

中城宴華府建設用地面積約1.1萬㎡，規劃建築面積約5.4萬㎡，計容建面約4萬㎡，容積率3.8。由1棟4單元28-30層的高層住宅和底商組成。

今天鋒哥實探時發現，項目目前進度較快，已建了十多層。

根據規劃顯示，套數并不多，隻有295戶，車位數354。

分型分布上，都是大戶型，适合改善人群，建面約122-140㎡。當然，中城宴華府相比其他盤最大的亮點還是它的：

純闆式結構。

這在目前深圳新房中還是極為少有的。其次産品戶型均為南北通透，一梯一戶。從外立面、以及産品定位來看，主打高端無疑。

交通：

1）道路交通：

2）地鐵：項目距離最近的地鐵有兩條，一條是4号線上塘站，一條是6号線，預計今年6月通車。項目距離兩站都接近1公裡，不過需要10分鐘左右。

教育：項目處于龍華實驗學校的小學部和初中部，不過龍華部分區域實行大學區制度，加上今年學位較為緊張，具體還得以官方劃分為準。

商業：項目隻有不足1000㎡的底商，想購物隻能依托于周邊商業AT MALL、天虹購物中心、鴻榮源壹城中心壹方天地。

醫療：第二兒童醫院、南方醫科大學附屬醫院、深圳市龍華區人民醫院。

文體：龍華兩館、龍華文體中心、深圳書城龍華城、簡上體育綜合體。

• 優點：

1、純闆式結構，市面上較為少見，對房屋通風會很好；

2、一梯一戶、密度低大戶型，居住感比同區域其他盤較好；

3、位置還不錯，上塘與紅山之間，享受到兩個片區的配套。

• 劣勢

1、高架地鐵線旁，後續居住噪音避免不了；

2、小區體量小，自身商業配套會不足；

3、項目對面城中村密集，後續居住體驗會有影響！

周邊市場情況

今年新房稀缺，導緻打新盛行。

而紅山上塘區域的在售新房住宅也并不多。僅有金茂府、寶泰雅苑、金亨利二期。當然還有下半年有望入市的恒裕上塘府、龍光玖悅臺，可謂稀缺。

二手房方面，根據貝殼平台顯示，目前紅山上塘片區的二手房挂牌價已經8萬出頭，除了深高北學區的已經突破10萬，如中海錦城也快到10萬。

當然挂牌僅代表業主心态，能否成交還得看買家是否能接受。

▵建設中的中城宴華府

不過，礙于限價的情況下，中城宴華府能否拿到較高的備案價還未可知。如果備案價在8-9萬之間，則性價比突顯。

鋒評

上塘紅山區域是龍華目前商業、配套TOP1的區域，關注度非常高。近年來的價格穩步直升，目前挂牌價已步入8萬 ，部分樓盤已有10萬的挂牌價。

中城宴華府位置位于上塘與紅山之間，能享受紅山與上塘雙區域配套資源，位置優越。從項目定位來看，屬于純粹的住宅，自帶商業弱，還好周邊的有多個大型MALL補充。

其次樓盤體量小，項目對面是城中村，離高架地鐵比較近。後續會對居住帶來影響！

不過，具體要看後續的定價。如果備案價較低，甚至跟二手房倒挂，那還是有一定吸引力的！

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