宗地：指的是被權屬界址線所封閉的地塊或空間，是一塊有确定邊界的和确定權屬的土地，宗地是地籍的基本單元。

因此，宗地是一個“地塊”，由權屬界限封閉的獨立地塊，具有固定的位置和明确的權利界限，并可同時辨認出确定的利用類别、質量和時态等土地基本要素。

宗地面積不包括公用的道路、公共綠地、大型市政及公共設施用地等。

宗地權屬界址包括界址線、界址點和界标。

宗地圖，是描述宗地空間位置關系的地籍圖，是在地籍圖的基礎上編制的，以一宗土地為單位繪制的宗地圖。

基本地籍圖側重點是土地及其地上附着物的位置權屬，宗地圖側重的是權屬。

來源：百度百科

宗地圖反映的是一宗地的基本情況，主要包括：宗地位置、宗地權屬界線、界址點位置、宗地内建築位置與性質、與相鄰宗地的關系等實地記錄。

宗地圖是用來作為土地使用合同書的附圖，土地産權證書的附圖，和地籍檔案的附圖。

宗地圖是解決土地權屬問題、恢複宗地界址的重要憑據，是具有法律效力的圖件。

需要注意的是，宗地圖和用地紅線圖是有區别的。

宗地面積，是指宗地權屬界線範圍内的面積，也稱土地面積。

因此，土地權屬界址一旦确定後，土地面積亦随之确定。若宗地權屬來源文件界址範圍與實地一緻而面積不一緻，則以界址範圍為準，更正土地面積數據。

宗地面積的量算原則是：

圖幅為基本控制，分幅進行量算，按面積比例平差，自下而上逐級彙總。

宗地量算的具體程序是：

當一幅圖的各類土地面積全部按規定量算後，就按本圖幅由碎片部分逐級向上統計、彙總和校核。簡單地說，就是分幅由總體到局部進行控制量算、平差，按行政單位由下而上逐級統計、彙總。

土地面積可以根據權利人對宗地的使用情況，分為獨用面積、共用面積、共用分攤面積。

1、宗地劃分，可考慮宗地内的各項設施應具備一定的獨立性和整體性，劃分宗地不應将相互配套的設施強行分離，造成土地資源的浪費。

因此，宗地劃分應充分顧及該宗地在土地利用、使用功能上的整體性。

2、宗地劃分，是為了土地權屬管理、地籍管理和土地利用方便，因此，宗地劃分要與地塊合理利用的目标有機地協調起來。

3、宗地必須是依據合法的土地權屬來源材料，結合實際使用情況，按照地籍調查程序劃定。

宗地是權籍調查和地籍調查的核心，土地以宗地為單位進行登記。

宗地的劃分定界為：

由一個權屬人（權利人）所有或使用的相連成片的用地範圍，劃分為一宗地，也稱獨立宗。

一個地塊由兩個以上權屬人（權利人）共同所有或使用，而實地又難以劃分清楚各權屬人（權利人）的用地範圍的，這種地塊劃為一宗地，稱為共用宗。

界址範圍内有二個或二個以上的土地用途、使用權類型或所有權類型、使用年限等，又難以劃清彼此界線的宗地，稱為混合宗。

由一個權屬人（權利人）所有或使用不相聯的兩塊或兩塊以上地塊，每一地塊都應分别劃分宗地。

一個權屬人（權利人）所有或使用的地塊，分屬兩個以上土地登記機關管轄時，應按行政轄區界線分别劃分宗地。

土地使用者使用的土地，含有兩種土地所有權屬性的（國有、集體），應分别劃分宗地；宗地内不準出現内包宗。另外，兩種或兩種以上土地用途的同一個建設項目，原則上按混合宗劃宗。

原批準使用範圍内的土地現已用于市政道路、人行道或綠地、公共通道等公共用地的，不應劃入宗地内。

通過劃撥或出讓取得的土地使用權，按原批準的界線并結合現狀劃分宗地，其中代征部分或規劃部門要求建築物或構築物退讓的，不能劃入宗地。

在地籍子區範圍内，權屬人（權利人）依據土地權屬證書、土地出讓合同、劃撥決定書、土地承包合同，以及符合土地确權規定等權屬來源證明，結合土地使用現狀和相鄰權利人的确認，來劃分國有土地使用權宗地和集體土地所有權宗地。

農民集體經濟組織所有的土地，應劃分集體土地所有權宗地。在集體土地所有權宗地内，又劃分為集體建設用地使用權宗地、宅基地使用權宗地、土地承包經營權宗地（耕地、林地、草地）、林地使用權宗地（承包經營以外的）、農用地的使用權宗地（承包經營以外的、非林地）以及其他使用權宗地等。

縣級行政界線分割宗地的，原則上宜保持宗地的完整性，并将縣級行政區面積、名稱、行政界線等作為宗地圖的要素，也可按照縣級行政界線分割宗地。

同一所有者的集體土地被鐵路、公路、河流、溝渠等線狀國有或其他集體土地分割的，原則上應分别劃分宗地。

公用廣場、停車場、市政道路、公共綠地、市政設施用地、城市（鎮、村）内部公用地、空閑地等，可單獨設立宗地。

對線狀地物狹窄、圖上難以準确反映其實地狀況的，也可不單獨分宗，但要在調查時注明，并相應扣除其面積。

土地權屬有争議的地塊可設為一宗地。

原國土資源部2012年6月發布的《關于規範土地登記的意見》中規定：“宗地一經确定，不得随意調整。宗地确需分割、合并或調整邊界的，應經國土資源主管部門會同有關部門同意”。

宗地在規劃、出讓時，用途、開發強度等建設用地使用權的具體内容已經确定，因此，再一次的劃分很可能破壞宗地功能的完整性（共用綠化、通行道路、消防回路、市政等設施無法人為切割），同時規劃和土地主管部門是不允許的。

原則上講，宗地設立後就不能分割。

建設用地使用權的出讓和登記，是以宗地為單位進行的，一宗地對應的是一項完整的國有建設用地使用權，國有建設用地使用權權利所指即“宗地”。

國有土地在使用和申請上都有較為嚴格的規定和流程。

國有土地出讓方式确定後，需由市、縣國土資源管理部門編制宗地出讓方案，提出宗地開發的條件及标準，包括地塊的界址、空間範圍、用途、面積、年限、土地使用條件、供地時間及方式等，并依法報土地所在地的市、縣人民政府審批，才可以實施出讓步驟。

針對宗地出讓面積

根據原國土資源部、國家發改委關于發布實施《限制用地項目目錄（2012年本）》和《禁止用地項目目錄（2012年本）》，對大中城市和小城市（鎮）的商品住宅項目的宗地出讓面積，不得超過下列标準：

■ 小城市（鎮）7公頃

■ 中等城市14公頃

■ 大城市20公頃

針對宗地出讓最高使用年限

根據《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例的（1990年）》規定，國有土地使用權出讓的最高年限是：

■ 居住用地70年

■ 工業用地50年

■ 教育、科技、文化、衛生、體育用地50年

■ 商業、旅遊、娛樂用地40年

■ 綜合或者其他用地50年

土地在挂牌、招标、拍賣時，應出具“宗地平面界址圖”

決定土地出讓後，必須先對該宗土地進行确權調查和勘測定界，出具确權圖。土地儲備中心依據此圖繪制“宗地出讓圖”，之後進行土地評估、地價會審、用地審批等程序。

宗地代碼

宗地代碼，是按一定的規則，賦予宗地的唯一和可識别的标識碼。

宗地編碼

宗地代碼編制，也就是宗地編碼，是對宗地進行空間位置标識、計算和處理的過程，也就是對宗地按一定的規則，賦予唯一的和可識别的代碼，用以唯一的确定宗地的空間位置。通俗地理解，就是宗地的圖、數、表、冊，要與宗地的實物對象建立起對應關系，使地籍資料便于查閱、使用和建立數據庫。

地籍編号

宗地的地号依據宗地代碼編制規則編寫。

宗地地籍号，是以縣級行政區為單位，采用鄉(鎮)——行政村——宗地編号。

編制方法：

1、 地籍區、地籍子區的劃分方法的确定

全國宗地統一編碼采用“地籍區和地籍子區”兩個級别的編碼分區概念，遵循了宗地統一編碼的原則，符合我國國情，也與世界上大多數國家采用的編碼方法一緻。

2、地籍區、地籍子區的劃分有三種模式，分别是：

■ 按照現行鄉鎮、街道劃分；

■ 以現行鄉鎮街道為基礎，結合典型線狀地物劃分；

■ 按照典型線狀地物劃分。

宗地編碼采用五層19位代碼結構，按層次表示分别為：

第一層，為縣級行政區劃（為6位數字代碼）；

第二層，為地籍區（為3位數字代碼）；

第三層，為地籍子區（為3位數字代碼）；

第四層，為土地所有權類型（由2位字母代碼組成）：

第一位字母代碼用G、J、Z表示土地所有權類型：

■ "G"表示國有土地所有權

■ "J"表示集體土地所有權

■ "Z"表示土地所有權争議

即，有争議的土地，是不得劃入任何宗地的，待争議調解、處理、确權後，再劃入相關宗地或單獨立宗。

第二位字母代碼用A、B、S、X、C、D、E、F、W、Y表示宗地特征碼：

■ “A”表示集體土地所有權宗地

■ “B”表示建設用地使用權宗地（地表）

■ “S”表示建設用地使用權宗地（地上）

■ “X”表示建設用地使用權宗地（地下）

■ “C”表示宅基地使用權宗地

■ “D”表示土地承包經營權宗地（耕地）

■ “E”表示林地使用權宗地

■ “F”表示草原使用權宗地

■ “w”表示使用權未确定或有争議的土地

■“Y”表示其他使用權宗地，是宗地特征的擴展

第五層，為宗地号（為5位數字順序碼）：

■ 這是為了便于土地登記和宗地标識，把宗地作為基本單位進行統一編号，稱為宗地号，也稱地号。

■ 宗地編号有四層含義，稱為：區、帶、片、宗，從大範圍起始逐級縮小，體現的是宗地所在的地理位置。

一個宗地就是一個用地權屬，劃分宗地主要是确定權屬的一緻性，即：性質相同、主體一緻、取得方式一緻、存續期限一緻、使用權内容一緻。

宗地是為了便于對土地實施管理、統計和地籍資料的檢索，而對地籍單元賦予的編号。

宗地内的建設活動需按照統一規劃、合理布局、因地制宜、配套建設的原則有序進行。

參考資料來源：

1.《宗地代碼編制規則》(試行)》

2.原國土資源部《地籍管理文件彙編》

3.《限制用地項目目錄（2012年本）》

4.《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例的暫行條例（1990年）》

圖 | 攝圖網 文 | 小林

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