随着政策收緊，房地産市場利潤空間逐步壓縮。越來越多的企業踐行高周轉管理模式，通過快速回籠資金、敏捷再投資的方式實現企業規模增長的目标。

在房地産行業大運營的發展趨勢下，貨值的精益化管理成為了企業建設大運營體系的核心内容之一。

其中，存貨作為項目全周期價值鍊的關鍵一環，在貨值管理、收益保障中發揮着重要的作用。

01

房地産存貨理解

通常情況下，房地産存貨是指已取得預售許可證未簽約，或已達預售未簽約的貨值。

依據不同企業的管理标準，存貨還可以按照其施工情況分為：

1. 期房存貨

2. 現房存貨

3. 土儲存貨

本文主要針對前二者做讨論。

對于房地産行業而言，存貨有增值的可能性，但也可能會受到外部競争、市場供求等因素的影響，造成存貨減值。

在對貨值進行分析時，通常以貨值三要素為切入點，進行要素拆解，追溯分析。

02

存貨管理目标

房地産的貨值三要素分别為：

1. 價格：此處指房屋銷售價格，即房産所有權轉移時買賣雙方的實際成交的價格。通常用于計算貨值的價格是包含增值稅銷項稅金的金額。

2. 面積：

（1） 總建築面積 ：指在建設用地範圍内單棟或多棟建築物地面以上及地面以下各層建築面積之總和。

（2） 可售面積：可售面積就是取得了《商品房預售許可證》、可以進行預售和銷售的商品房面積。

通常用于計算貨值的是可售面積。

3. 計劃：以房地産項目為單元，貫穿拿地、開發、供貨、銷售、出租、回款的整體經營計劃。

動态貨值三要素圖

（1） 總貨值=價格X面積。

價格和面積會随項目的推進，因項目階段而異：

1. 拿地階段：設計強排後确認可研版面積規劃，營銷依據産品類型及市場情況，制定各産品底價、漲幅頻次、漲幅比例。

2. 施工圖确定後：面積指标最終确認。

3. 開盤前：通過定價會确定一房一價的底價。

4. 銷售過程中：因銷售情況進行價格調整，最終簽約的價格即為實際銷售價。

面積指标在施工圖确認前變動較大，價格則在後期的銷售計劃制定中逐步細化，二者是貨值損溢的主要影響因素。

（2） 通過計劃的鋪排，總貨值可以“動”起來，即為動态總貨值。

包括供貨計劃、銷售計劃、回款計劃的鋪排；以及貨值按照開工、開盤、認購、簽約等節點進行結構劃分及盤點等。

與貨值同理，存貨不是一個靜态的概念，而是動态的。

所以，從貨值總價的角度來看，存貨管理的目的是謹防存貨跌價風險。

從動态的角度來看，存貨是銷售、回款、結利的前置環節，同時連結去化與供貨，企業需要通過存貨管理，一方面平衡産供銷，另一方面指導去化，實現高速周轉。

标杆房企L企提出“健康庫存，彈性供貨，良性去化”的貨值管理理念，對存貨的管理有重要的指導意義。

03

産供銷平衡與策略靈活調整

市場供需變化難以提前預測，從而對房企提出靈活應對市場變化的要求。否則，容易造成存貨積壓風險、斷貨風險。

針對以上風險，房企的有效管理措施之一為通過“以銷定産”模式制定整體計劃。

1. 在制定生産及供貨目标時：需要對現有存貨進行分産品、分批次、分組團、分貨值類型的盤點，判斷供貨缺口，指導供貨計劃的鋪排。

2. 在運營管理中：需要區分産品、批次、組團、貨值類型進行産供銷面積、總貨值的監控。并通過供銷比、存銷比、貨量保障倍數等指标，監控庫存健康。

3. 通過日常監控，及時發現存貨風險，靈活調整策略：對于有存貨積壓風險的産品，減少資源投入；對于有斷貨風險的産品、市場利好的産品，增加資源投入。

貨值類型說明：企業根據自身管理特點，會依據去化速度、周轉情況、盈利能力等特點對貨值進行分類。

貨值類型圖

通過貨值的分類管理、流速監控，可以幫助管理者對好賣和不好賣的貨分别管理和分析，謹防“堆貨”、不好賣的貨最終成為滞重、結利時才發現收入目标無法達成等風險的發生。

04

庫存分析與去化指導案例

通常情況下，各房企會對庫齡進行結構分析，指導去化。

以國企E企為例，貨值管理的重點之一是不良資産清理。該企業執行庫存“6 12”的管理标準，即庫齡（已取證）達6個月的存貨重點管理，由營銷部門主導，對該部分房源分産品類型制定去化策略、定期複盤去庫存情況；庫存達12個月視為滞重，開啟不良資産處置。

更為精細化的管理模式下，房企會對存貨進行進一步劃分，專門管理。

如标杆房企L企，執行的是現房“零庫存”的貨值管理制度。L企将存貨區分為期房存貨和現房存貨。其中，期房存貨為已取證未售未竣備的房源貨值之和，現房存貨為已取證未售已竣備及已取證已售款未齊已竣備的房源貨值之和。

對于期房存貨，L企将其按照計劃竣備時間劃分為準現房（未來6個月竣備）、期房（未來6-12個月竣備）、遠期房（未來12個月以上竣備）；針對期房去化制定管理要求：首期首組團首批次開盤30天内去化率不得低于60%，新項目年度去化率不低于70%，老盤新推年度去化率不低于60%。

對于現房存貨，L企将其按照竣備時間劃分為現房（竣備6個月以内）、壓力現房（竣備6-12個月）、強壓力現房（竣備12個月及以上），分别實行不同力度的管理措施。同時，L企為保障現房去化的管理目标達成，制定了以現房簽約比（年底現房存量貨值/當年簽約金額）為依據的現房去化獎懲制度。

05

存銷比的有效使用

房地産存銷比的計算公式：

存銷比=存貨面積/連續3個月平均簽約面積

意味着存貨能支持多久的銷售，以及反映存貨周轉狀況（存貨和去化速度的關系）。

存銷比是貨值健康衡量的關鍵指标之一。

如果一個房地産公司在某區域從拿地到供貨的平均周期是6-8個月，那麼存銷比的合理區間通常在6-8之間。低于該數值，需要緊縮工程進度，加快供貨，高于該數值，則需要減緩開發、加快去化。

地産行業全價值鍊包括“儲-建-供-銷-存-回-結”七個環節，存貨僅是貨值管理中的一小部分，卻也往往會成為項目成敗的關鍵一環。

做好存貨管理，通過定時盤點，指導供貨計劃、去化策略，合理協調資源，從而幫助企業實現管理有的放矢，靈活調試。

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