魯法案例【2022】108

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基本案情

原告xx物業公司向法院起訴要求被告支付物業費784612.20元。事實和理由：2020年6月9日，被告xx房地産公司與原告簽訂前期物業服務合同，約定由原告為被告開發建設的xx 小區提供物業服務，被告向原告支付物業公共服務費及補貼。原告按照合同約定提供了物業服務，履行了自己的合同義務，而被告至今未向原告支付相應費用，為此訴至法院。

被告應訴後辯稱：

一、涉案前期物業服務合同已在2020年11月20日解除，理由：涉案前期物業服務合同簽訂于2020年6月9日，處于被告破産重整期間，2020年11月20日破産重整程序終結，被告按照破産計劃實施經營行為，該前期物業合同因未按照法律規定進行備案而無法履行，故該合同因違法而解除。

二、2021年3月5日，涉案物業由符合法律規定的備案新物業接管服務，但原告一直未将收取電費的設備移交給被告，雙方因此報警，現雙方已無法進行合作，事實上也無法繼續履行涉案合同。

三、被告開發的1、2地塊正在建設，小區是施工場地根本不能進行物業服務；3、4地塊也正在進行小區綠化，未竣工驗收，未有物業服務；5地塊雖有業主入住，現有備案另一物業公司進行管理，故涉案前期物業合同已無履行可能，符合前期物業服務合同第33條第一項合同約定的解除條件。

四、本案中被告沒有要求原告進駐，不應對原告進行補貼。并反訴原告要求返還代收的電費198573.6元。

02

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法院審理

xx房地産公司作為甲方、xx物業公司作為乙方，雙方于2020年6月9日簽訂《山東省前期物業服務合同》和《xx小區物業補充協議》。《山東省前期物業服務合同》第二十八條約定，甲方違反本合同約定緻使乙方無法提供和達到本合同約定的服務内容和标準的，甲方應按建築面積全額物業費向乙方支付違約金；第三十三條約定，本合同期滿前發生下列情形且業主大會尚未成立的，甲方可以終止合同另行選聘物業服務企業：（一）乙方違約無法提供和達到本合同第四條約定的服務内容和服務标準，征得專有部分占建築物總面積過半數的業主且總人數過半數的業主同意解聘原物業服務企業的。《xx小區物業補充協議》對物業辦公用房的裝修及交付使用、前期物業物資配備進行了約定，還約定了前期物業服務費甲方補貼辦法，其主要内容如下：1.物業服務标準按照《山東省物業服務星級标準》三星級執行；2.物業服務費基本補貼标準為每月住宅28174元、商業22090.35元、車位11400元、生活垃圾處理3720元，以上合計每月補貼65384.35元；3.由于本項目存在尚未竣工驗收，物業管理費收取困難，在甲方要求進駐且通過物業提升項目形象的前提下，甲方對物業管理公司進行補貼，具體補貼辦法：第2條為物業管理服務費補貼的基本計算依據；地下車位部分因目前工程尚未完工，在完工交付物業公司之前物業公司不收取相應的管理費用，工程完工交付乙方管理後計入補貼；甲方在每月10日前向乙方支付上一月度的物業管理服務費。上述合同和補充協議簽訂後，xx物業公司依約進行物業管理服務，并将收取的2020年11月3日之前的電費全部交予xx房地産公司；xx房地産公司于2020年7月29日、8月12日、9月14日、10月13日每月向xx物業公司支付物業管理服務費補貼65384元。後因xx房地産公司未再向xx物業公司支付補貼款，xx物業公司對收取的2020年11月3日之後的電費181667元也未交付xx房地産公司。

另查明，2019年11月13日，一審法院裁定受理xx房地産公司破産重整一案，2020年11月20日破産重整終結，xx房地産公司招募新投資人。2021年3月，xx房地産公司與案外人菏澤某某物業服務有限公司簽訂《山東省前期物業服務合同》。從公安機關的問話筆錄可以看出，2021年6月2日，xx房地産公司工作人員到xx物業公司的物業管理辦公室将記載電費情況的電腦強行搬走。2021年6月5日公安機關對xx房地産公司工作人員的詢問筆錄顯示，因xx物業公司未退出，菏澤某某物業服務有限公司沒有進入實質性的物業管理。2021年8月27日公安機關對xx物業公司工作人員宗某某的詢問筆錄顯示，宗某某在物業服務辦公室值班，xx房地産公司工作人員帶來多人，因物業管理問題與宗某某發生争執。

争議焦點及法院分析認定

1、物業服務合同何時解除。xx房地産公司認為，其公司于2020年11月20日破産重整程序終結進入經營行為，該前期物業服務合同未備案，合同因違法應于2020年11月20日解除。法院認為，合同備案是一種行政管理行為，未予備案并不影響合同效力也不能導緻出現解除的法律後果。因xx房地産公司與案外人另行簽訂了前期物業服務合同，并反訴要求依法确認雙方合同已解除，根據 《中華人民共和國民法典》的規定，應确認xx房地産公司與xx物業公司簽訂的合同于本案反訴狀副本送達反訴被告時即2021年9月17日解除。

2、xx物業公司是否履行了合同義務，xx房地産公司是否應向xx物業公司支付補貼款。xx房地産公司辯稱物業公司未按約定全面履行合同義務，但綜合xx房地産公司已經支付物業公司四個月補貼費用，新的物業公司并未進行實際管理的情況，以及其另行選聘的新物業公司多次幹擾本案原告履行合同的情況來看，被告的辯解與事實不符，且即便原告未全面履行合同也是因房地産公司的違約行為所導緻，依據合同第二十八條約定，因房地産公司原因緻使物業公司無法正常履行合同義務，房地産公司應按建築面積全額物業費向物業公司支付違約金，也就是說，由于房地産公司原因導緻物業公司未全面履行合同義務，房地産公司應以違約金的方式支付物業公司補貼款。房地産公司另辯稱其開發的1、2地塊正在建設；3、4地塊正在進行小區綠化，未有物業服務，該情況在雙方簽訂合同時已經明知，補貼辦法中僅對車位補貼做了補充約定，可予以扣除，對上述地塊物業服務費補貼并未作補充約定。因此，xx房地産公司應每月向物業公司支付53984.35元（65384.35元扣除車位補貼11400元），支付期間應自2020年10月10日至合同解除之日。

03

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法條鍊接

《中華人民共和國民法典》第五百零九條第一款：“當事人應當按照約定全面履行自己的義務。”

《中華人民共和國民法典》第五百六十三條第一款：“有下列情形之一的，當事人可以解除合同：（一）因不可抗力緻使不能實現合同目的;（二）在履行期限屆滿前，當事人一方明确表示或者以自己的行為表明不履行主要債務;（三）當事人一方遲延履行主要債務，經催告後在合理期限内仍未履行;（四）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為緻使不能實現合同目的；（五）法律規定的其他情形。”

《中華人民共和國民法典》第五百六十五條第二款：”當事人一方未通知對方，直接以提起訴訟或者申請仲裁的方式依法主張解除合同，人民法院或者仲裁機構确認該主張的，合同自起訴狀副本或者仲裁申請書副本送達對方時解除。”

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法官說法

本案案情較為複雜，雙方争議較大：

1. 在本案中，xx房地産公司未依照合同約定的方式解除合同，而是采取私下與新的物業公司另行簽訂合同且擅自驅逐xx物業公司的行為，該行為系違約行為，導緻xx物業公司無法按合同約定全面履行合同義務，但是依據合同約定xx房地産公司仍應依照合同的約定以違約金的方式支付xx物業公司物業補貼費。

2.合同解除的時間問題。依據民法典的新規定，以訴訟方式要求解除合同，人民法院予以确認的，其解除合同的時間是起訴狀副本送達對方時。

3.如果合同存在違法的情形，合同的效力問題。被告辯稱涉案物業服務合同因未備案而違法，因違法而解除，但《中華人民共和國民法典》第一百五十三條規定：“違反法律、行政法規的強制性規定的民事法律行為無效。但是，該強制性規定不導緻該民事法律行為無效的除外。”據此，被告的辯解意見并不正确，即便合同涉嫌違法行為，合同的效力也應是無效而不是解除，但就本案而言，備案的問題隻是一種行政管理規定，不能影響合同效力，也不存在自動解除的問題。

主審法官：巨野法院民二庭員額法官龐秀霞

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來源：巨野法院

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