自從上海的“十四五”規劃發布後，五大新城成了樓市裡繞不開的話題；特别是對于許多新上海人來說，五大新城更像是他們一種難以逃脫的置業宿命。然而就像世間所有的忐忑與猶豫都是出于對結果的不确定那樣，很多人選擇在五大新城置業更像是鼓足勇氣的百萬豪賭，而并非出于真實客觀的認知與了解。

五大新城是否是五大新“坑”？今天一文帶你透徹了解，五大新城的本質。看看能否找到屬于你的買房答案。

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曆屆新城發展史

五大新城雖被稱為是新城，但其實它們的發展雛形最早可以追溯到上世紀四十年代，經曆過從鄉村城鎮——工業衛星城——新城的身份轉變，之後“新城”這個概念逐漸在各類規劃中被固定下來沿用至今。

然而因為每個階段城市的戰略規劃不同，新城之間自然發展産生的差距，新城的數量卻一直在發生變化。

2001年《上海市城市總體規劃》 提出了建設寶山、嘉定、松江、金山、闵行、青浦、南橋、惠南、城橋及空港新城和海港新城 11 座新城，人口規模為 20 萬～ 30 萬，以促進郊區城市化進程與中心城區人口疏解。

或許是覺得一口氣造十一座新城過于理想化，在“十五”至“十一五”期間（2001-2010），“一城九鎮”的概念出現了。11座新城隻剩下了松江新城，其餘則變成安亭、羅店、朱家角、楓泾、浦江、高橋、周浦、奉城、堡鎮9個小鎮。

而到了“十二五”（2011-2015），郊區新城的概念再次被提出，誕生了嘉定新城、松江新城、浦東臨港新城、青浦新城、奉賢南橋新城、金山新城和崇明城橋新城7大新城。

但其實到此為止，新城實際上一直是被當做郊區新城區來建設，目光仍立足在上海市域，依賴主城區發展，而不是一個新的城市。

直到“十三五”（2016-2020），新城的數量再次變化，去掉了發展基礎比較弱的金山新城和崇明新城，留下松江新城、嘉定新城、青浦新城、南橋新城、南彙新城，這也是如今五大新城的基本雛形。

“十四五”（2021-2025）期間，随着長三角一體化上升為國家戰略，五大新城第一次被要求着眼于服務整個長三角區域，成為五個新的城市，承擔重要的節點功能。與“十三五”規劃相比，兩者最明顯的差别似乎隻是把“南橋新城”改成了“奉賢新城”？

那麼問題來了，為什麼上海這麼多年執着于發展新城？“十四五”版本的五大新城真的隻是換湯不換藥嗎？

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為什麼要發展新城？

首先我們來看看上海為什麼要發展新城。

“十四五”規劃中對上海的未來有着這樣的期許：邁向卓越的全球城市。

在國際競争日益激烈的今天，超大城市的單體發展很難滿足國家經濟的發展需求，打造城市群成為各國突破城市發展瓶頸的途徑之一。

發達國家已經有比較成熟的城市群發展經驗，我國比較知名的也有長三角、珠三角、京津冀三大城市群。

城市群帶來的好處很多，緩解大城市病，城市之間資源共享、産業布局更加均衡，更重要的是經濟發展速度的加碼。

舉個例子告訴你，2021年全國的總GDP是114.4萬億，在這裡面長三角以4%的國土面積創造了全國将近1/4的經濟總量。

而上海被賦予的正是引領長三角一體化發展創造新增長極的曆史使命。相比其它城市群，上海的市域面積更為遼闊，輻射周邊的範圍也更為寬廣。然而雖然上海的中心城區資源與配套都更為豐富，然而過遠的地理距離讓它注定無法與周邊城市進行高頻緊密的溝通協作。

因此光是看五大新城的位置，我們能很容易發現，每個新城都有其相應的優勢。比如青浦新城去往嘉興、平湖較為便利；嘉定新城離昆山、太倉并不遙遠，奉賢新城能方便對話杭州灣等等。

這樣看來，五大新城不僅有着地處上海的行政優勢，又有能較好連接周邊城市的位置優勢，因此作為上海輻射帶動長三角城市群的支撐點再适合不過。

雖然實現曆史使命任重道遠，但是市區人口密度過高帶來的問題才是燃眉之急，也是必須發展新城的重要原因之一。

在展望長三角都市圈的藍圖時，我們很容易拿今天的上海與倫敦、東京、紐約這些國際化大都市來比較。

根據上海2020年第7次人口普查結果來看，上海市常住人口大約是2487萬，和十年前相比僅僅增加了185萬人。在控制人口總量增速的同時，上海也在不斷地調整人口分布結構。

從2010-2020年，上海中心城區的人口密度由平方公裡2.41萬人/km²下降到2.31萬人/km²。

對比全球知名的大都市，這樣的下降速度遠遠不夠。同樣是2020年，倫敦中心城區人口密度僅有1.15萬人/km²，東京都區部也隻有1.55萬人/km²。龐大的人口曾經無疑為城市帶來諸多紅利，但對于上海市區而言這卻是城市病的最大元兇。

擁擠不堪的交通，緊張的公共資源，讓上海市區的發展陷入瓶頸；而“過剩”的人口紅利也無法在狹小的空間内充分釋放。于是五大新城的出現正合時宜。

承接市區已經無法完全“消化”的人口，提供新的場所釋放人口紅利的同時成為上海經濟的新增長極，幫助這座城市突破瓶頸迎來新一輪發展，這才是五大新城的近憂。

就像有了五角場、張江這些亮眼崛起版塊支撐着中環的發展，五大新城支撐點形成的環線會不會成為上海下一輪經濟發展的重要增長線呢？

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五大新城，新在哪裡？

不管怎樣，上海發展五大新城似乎是曆史的必然。然而對于實際年齡已經有二十多歲的“新城”而言，這次美夢成真的感覺似乎比以往來得更強烈一些。

首先值得深刻品味的是“獨立”二字。

規劃者們對五大新城未來的功能定位是成為獨立綜合性節點城市。這意味着五大新城未來将不再依附于市區存在，不是屬于某些群體的睡城，更不是養老聖地，而是像許許多多中國的小城一樣，工作生活，吃喝玩樂，都能在新城裡得到滿足。

在五大新城的發展規劃中我們也确實能看到一個獨立的城市發展需要的條件：

首先是交通。城市交通最重要的功能之一便是讓一個城市擁有與另一個城市溝通對話的能力。想象一下那種生活，在某個小城裡你需要乘坐高鐵去别的城市，而住在五大新城的人們他們未來也能從安亭樞紐或者四團樞紐可以來往各個城市。

在商業、醫療、教育方面，集團化的發展模式使得一些優質資源與先進的管理經營理念得以輕松複制到五大新城；相應的，在産業配套上依靠規劃的力量引入一批示範性的帶頭企業也并非難以實現。這樣說吧，新城的資源數量也許并不算多，但配備一定齊全。

從這個層面來看，五大新城的比較對象不再是靜安黃浦這樣的上海市中心，而是一個擁有上海ID，實質卻類似太倉昆山嘉善甚至是家鄉某個熟悉的小城。

然而頻頻出台的文件讓大衆對五大新城的期望還是拔高了一把。去年3月新城規劃建設導則出台，五大新城許下“邁向最現代之城”的宏偉願景，智能、低碳、共享成了新城的标簽。

前不久的長三角城市數字化轉型創新論壇裡，五大新城也确實展現了具體的實施動作。在鋪天蓋地的媒體報道與開發商有意為之的營銷宣傳中，五大新城逐漸自帶高光。

然而最讓人在意的，除了新城的硬件配套升級，還有新城的人文内核。

城市需要人口來激活自身潛力，新城更需要。無論是早期的衛星城還是今天的五大新城，人口的遷入無非離不開本地鄉村的城鎮化、市區人口的轉移，外來人口的遷入。

2000年到2010年中國房地産開發迎來黃金時代，上海的城市化率在這十年提升了14.3%；而從10年到20年，上海十年間的城市化率僅僅提高了0.4%。

如今不少住在金山奉賢鄉村的人，在擁有一些存款後買房的首選地是嘉興蘇州的某些城區而非房價更高昂的五大新城。

而早年在新城建大學城、動遷大居往新城轉移人口的做法也慢慢因為高昂的土地價格和拆遷成本變得沒那麼容易了。

因此新城未來導入的人口主力，就是新上海人。

這與上海調整人口結構分布的想法不謀而合：受過高等教育人口比重快速提高，是十年來上海人口素質變化最顯著特征。

讓剛好能接受五大新城房價水平的新上海人從市區的老破小轉向新城的高品質住宅，緩解市區壓力的同時讓高素質人才參與到五大新城的發展中。

舉例來說，新城就是五個容量充足的空杯子，一方面能承接瓶中将要溢出的砂礫，一方面又為篩選不同規格的砂礫提供場所。

所以在新城落戶相對更寬松，土地供應也更加充足，并且連保障性租賃住房每次拍地的主力戰場也都在五大新城。

展望未來，我想五大新城或許将成為氛圍更包容，文化更年輕，人群更相似的五個版塊，許多來上海奮鬥的年輕人選擇的第一站。但也有人會擔心人為規劃的理想化城市雖然避免了傳統發展模式所帶來的髒亂差，但卻少了些許煙火氣息，隻有空蕩的建築和街道相互擁抱甚至甚至爛尾。

然而有一件事大家都忽略了：雖然大家都叫五大新城，但新城與新城之間各自的特點不同，發展基礎也不盡相同，未來哪個新城有望騰飛，哪個新城的發展又略顯疲軟？五大新城買房又應該注意什麼？請持續關注後續内容