以房抵債最新規定何時開始的?以房抵債中存在兩個債務，一個是債權人和債務人之間在先的舊債務，即被抵消的債務，例如：借款債務、工程款債務等，另一個是抵債産生的新債務，即房屋買賣在以房抵債過程中，我們通常會遇到如下常見的問題：（1）以房抵債協議（新債務）究竟屬于諾成性法律行為還是實踐性法律行為呢，以房抵債協議是否需要實際履行以後才成立呢？（2）口頭的以房抵債協議是否有效？（3）抵債的房屋非債務人所有，是否必然導緻以房抵債協議無效？（4）以房抵債協議中雙方設置房屋回購權條款，是否影響以房抵債協議的效力？（5）惡意串通的以房抵債協議效力如何？（6）債權人和債務人達成以房抵債的合意後，法院對此予以确認并出具了民事調解書，第三人能否申請撤銷民事調解書？，現在小編就來說說關于以房抵債最新規定何時開始的?下面内容希望能幫助到你，我們來一起看看吧!

以房抵債最新規定何時開始的

以房抵債中存在兩個債務，一個是債權人和債務人之間在先的舊債務，即被抵消的債務，例如：借款債務、工程款債務等，另一個是抵債産生的新債務，即房屋買賣。在以房抵債過程中，我們通常會遇到如下常見的問題：（1）以房抵債協議（新債務）究竟屬于諾成性法律行為還是實踐性法律行為呢，以房抵債協議是否需要實際履行以後才成立呢？（2）口頭的以房抵債協議是否有效？（3）抵債的房屋非債務人所有，是否必然導緻以房抵債協議無效？（4）以房抵債協議中雙方設置房屋回購權條款，是否影響以房抵債協議的效力？（5）惡意串通的以房抵債協議效力如何？（6）債權人和債務人達成以房抵債的合意後，法院對此予以确認并出具了民事調解書，第三人能否申請撤銷民事調解書？

（7）債務人将抵債房屋網簽備登記至債權人名下或債權人協助将抵債房屋抵押給債權人指定的第三人進行融資，是否屬于以房抵債協議的實際履行？（8）債權人和債務人以房抵債簽訂《房屋買賣合同》後，能否解除《房屋買賣合同》，恢複舊債務的履行，恢複履行的前提又是什麼，解除以房抵債協議和恢複舊債務能否在同一案件中一并處理呢？債權人恢複履行舊債務是否必須先解除舊債務，能否直接恢複履行舊債務？債權人和債務人通過以房抵債協議直接将舊債務轉為新債務後，債權人能否再恢複履行舊債務？

（9）債權人和債務人達成以房抵債合意是否有時間的限制，例如：舊債務履行期限屆滿，對賬結算等？（10）以房抵債協議中約定的房屋抵債價格與雙方事後在房屋管理部門備案的房屋買賣合同中的價格不一緻時，如何确定以房抵債的價格？（11）債權人請求債務人繼續履行以房抵債協議時，有哪些限制條件？筆者将通過最高人民法院的18個典型案例來解答上述問題，以供大家學習和參考。

裁判規則一：以房抵債屬于實踐性法律行為，抵債房屋未交付，原債務未消滅，債權人有權主張履行原債務。

案例一：A公司向甲借款，雙方簽訂了《商品房預售合同》作為借款的擔保，同時簽訂了《房屋租賃合同》作為A公司向甲支付利息的方式。後A公司與甲簽訂了《補充協議書》，約定了還款的期限及逾期還款的違約責任等，同時乙為A公司的借款承擔連帶保證責任，保證期間為2年。此後，A公司與甲簽訂了《頂賬協議》，約定以房抵債。A公司、乙均未履行相應的義務，甲起訴要求A公司歸還借款及利息，乙承擔保證責任。

最高法院認為：“以房抵債”實質上系代物清償，屬于實踐性法律行為，房屋未交付，則原債務未消滅。甲作為債權人有權主張A公司履行原債務。

參考案例：（2019）最高法民申2753号；（2017）最高法民申1783号；（2018）最高法民終774号

裁判規則二：以房抵債協議成立并生效，無需以協議的現實履行為成立要件。

案例二：甲多次向A公司出借款項，經雙方結算後，A公司向甲出具欠條一張。在約定的時間内A公司未能還款，于是甲與A公司簽訂了《還款協議》，雙方約定以A公司開發的尚未竣工驗收的房屋及商鋪抵償借款及利息，此後A公司交付了房屋，但一直未能為其交付的房屋辦理産權登記及交付商鋪。甲向法院起訴要求A公司交付商鋪，并為已交付的房屋辦理産權登記，并支付違約金。

最高法院認為：該案二審法院經審理認為，該《還款協議》成立并生效，但因協議所約定房屋交付條件尚未成就，故對甲的履行請求未予支持，二審法院判決駁回上訴，維持原判。A公司對于原審法院判決“駁回甲的訴訟請求”的結果不持異議，其再審申請不符合《中華人民共和國民事訴訟法》第一百九十九條、第二百條規定的情形。

參考案例：（2019）最高法民申4976号；（2017）最高法民再411号；（2016）最高法民申2800号

裁判規則三：債務履行期限屆滿後達成以物抵債合意，并簽訂的房屋買賣合同合法有效。

案例三：乙和丙分别向甲借款，借款到期後無法償還借款，為擔保借款A公司與甲簽訂了《房屋認購書》，并向甲出具了與認購書金額一緻的收款憑證。因乙和丙未在約定期限内還款，A公司與甲簽訂了《房屋買賣合同》并進行了網簽備案，以7套房屋折抵借款，并約定了抵債房屋的單價和抵債的總金額。因該房屋抵債的價格遠低于市場價，A公司以顯失公平起訴至法院要求撤銷《房屋買賣合同》。

最高法院認為：乙、丙到期未能清償借款，A公司與甲達成合意以房抵債，屬于債務到期後達成的以房抵債合意，雙方因此簽訂的《房屋買賣合同》應當認定合法有效。

參考案例：（2018）最高法民申1774号（公報案例）

裁判規則四：以房抵債的房屋沒有實際抵頂原債務時，債權人可以解除以房抵債而簽訂的《房屋買賣合同》，并恢複原債務的履行。

案例四：B公司向C公司借款用于房地産聯建項目，借款到期B公司無法還款，雙方決定以B公司拟建造的房屋抵償借款，并簽訂了《預購商品房協議》。合同簽訂後，該項目一直處于停滞狀态，發包方因此解除了與B公司的合作協議，後續工程由A公司承接。A公司與B公司達成一緻，由A公司承接該項目的全部債權債務。A公司接手該項目後，完成了主體工程的建造，但未取得預售許可證。C公司起訴至法院要求解除與B公司以房抵債簽訂的《預購商品房協議》，B公司和A公司連帶返還借款和賠償損失。

最高法院認為：《預購商品房協議》是在B公司不能履行到期債務時，雙方協議以房抵債消滅原債權的合意。《預購商品房協議》隻是原借款合同履行方式的變更，并非借款的擔保。在相關的房屋沒有實際抵頂債務之前，原借款債務并未消滅，因案涉商品房沒有辦理預售許可證，無法實現真正的抵頂，因此，C公司有權要求解除該以物抵債目的的《預購商品房協議》，履行原債務即償還借款。

參考案例：（2021）最高法民申220号；（2021）最高法民申2462号

裁判規則五：以房抵債協議約定的抵債價格與抵債房屋備案價格不一緻時，以在先的以房抵債協議約定價格為準。

案例五：A公司分兩次向甲借款，雙方先後簽訂了兩份借款協議，借款到期後A公司未能還款，雙方簽訂了《頂賬協議》，約定用A公司開發的城市棚戶區建設改造項目房屋，按照每平方米價格4900元的标準抵頂利息，同時，乙欠甲的借款由A公司進行償還。此後，雙方簽訂了多份《房屋買賣合同》，并進行了網簽備案，但備案的價格與頂賬協議約定的抵債價格不一緻。

最高法院認為：該《頂賬協議》簽訂在先，而雙方到房管局辦理備案手續在後，雖然《頂賬協議》約定的價格與房管局的備案價格不一緻，但雙方并未約定以備案價格作為确定頂賬價款的計算依據，在無證據證明甲同意或認可以備案價格作為确定頂賬價款的計算依據的情況下，一審法院确定頂賬價款按《頂賬協議》約定的價格計算并無不當。且一審法院作出判決後A公司并未就此提出上訴，現在提出該主張，有違訴訟程序。

參考案例：（2019）最高法民申466号

裁判規則六：口頭達成的以房抵債協議合法有效。

案例六：2009年9月3日，甲、乙以丙的名義與A公司合作開發房地産項目，甲、乙承擔該項目的各項稅費及在項目開發建設期間所發生的一切債權債務，以A公司的名義辦理商品房預售許可證，并負責銷售，銷售額超過規定金額的部分作為代理費歸甲和乙。2013年4月10日，甲作為業主，根據A公司提供的資料物業為其辦理了其中一套别墅的水、電、燃氣的開戶，繼而甲對該套别墅進行了裝修。甲無法償還丁的借款，2014年3月雙方口頭（錄音）約定以房抵債，以該套别墅折抵全部借款。2014年3月10日，A公司與丁簽訂了《商品房買賣合同》，甲通知戊房款由甲交納，A公司出納戊（甲與戊系姐弟關系）向丁開具了收款收據，2014年10月1日丁正式入住該房屋。

因甲無法還款，2014年10月雙方又對以房抵債進行了調解協商，雙方對該房屋抵債的金額未能達成一緻。2014年10月10日，A公司通過公證的方式向丁送達了《解除合同及停止侵害的通知》，通知稱：因丁未按合同約定支付公司購房款，且價格明顯低于市場價格，決定解除其與丁于2014年3月10日簽訂的合同，請丁接到該通知後3日内搬出該房屋。此後，A公司起訴要求丁搬離該房屋。

最高法院認為：甲、丁達成口頭協議後，丁即入住案涉房屋，甲對丁的入住未提異議。可見，甲與丁達成了“以房抵債”協議，并也實際履行了該協議。甲與丁就“以房抵債”的調解協商未達成一緻意見，但不能否定之前雙方已經達成的以房抵償欠款這一口頭協議的效力。甲負責房屋的銷售包括合同簽訂，因此，甲有權以A公司名義與丁簽訂《商品房買賣合同》。A公司在未收到購房款的情形下便開具加蓋案涉項目工程項目部财務專用章的收款收據，故原判決認定A公司出具收據這一行為視為A公司對甲與丁之間“以房抵債”協議的追認，未有不當。

參考案例：（2018）最高法民申1122号

裁判規則七：以物抵債尚未完成前，舊債務尚未消滅，債權人可以選擇要求債務人繼續履行舊債務。

案例七：A公司與B公司、C公司簽訂《商品混凝土銷售合同三方協議》，A公司向某項目東區供應商砼，約定的付款方式為每次支付30%現金，70%材料款以C公司所持物業抵頂，A公司指定甲為該物業最終受讓人。2014年9月25日，A公司和C公司簽訂了《補充協議》，約定以D公司的貨物抵償70%的材料款，但D公司未在補充協議上簽字蓋章确認。2015年8月20日和8月28日，C公司與甲簽訂兩份《工程款抵頂房款（物業）協議書》，雙方約定以以房屋抵頂C公司欠A公司的部分工程款，訴訟中将部分房屋網簽備案在甲名下。同時C公司将部分抵債的房屋為另案提供了訴訟保全的擔保，現該案件在執行中。2016年1月17日A公司完成供貨後與B公司進行了結算，并先開具了與結算金額相一緻的發票。A公司向法院起訴請求B、C公司支付全部的材料款及逾期利息。

最高法院認為：由于三方協議中關于以房抵債的約定不明，不具有履行性。《補充協議》中D公司未在該協議上簽字或蓋章，D公司也未向A公司供應貨物以償還A公司的款項，該協議并未成立。C公司和甲簽訂的兩份《工程款抵頂房款（物業）協議書》，但因該協議書并未得到A公司的确認且涉案抵頂房屋所有權亦未轉移登記于甲名下，以物抵債清償行為尚未完成，債務并未消滅。原審判決支持A公司以金錢支付方式繼續履行約定義務的請求，适用法律并無不當。C公司關于其與甲簽訂的兩份工程款頂房協議屬于以物抵債行為，是諾成合同，不以物權變動為成立要件的主張，缺乏理據，依法不能成立。

參考案例：（2018）最高法民申1897号；（2017）最高法民申3957号

裁判規則八：債權人主動恢複舊債務的履行，視為放棄以房抵債的方式履行債務。

案例八：甲通過A公司多次向B公司出借款項，借款到期後，B公司無法償還借款，于是B公司與甲簽訂了以房抵債的《商品房買賣合同》，合同簽訂後B公司對上述購房合同辦理了網簽，未辦理預告登記。甲向法院起訴請求B公司歸還全部借款（包含以房屋抵償的借款）及利息。

最高法院認為：雖然B公司和甲達成了以房抵債的合意并簽訂了《商品房買賣合同》，雙方同意以商品房價款沖抵B公司欠付甲的借款，這屬于雙方對償還借款的履行方式的特别約定，但由于用于沖抵借款的房屋尚未過戶到甲名下，故本案并未實際發生消滅借款債務的法律效果。而且，甲提起本案訴訟主張借款債權時，并未扣減商品房價款的金額，說明其已放棄了由對方按以房抵債的方式來履行債務。因此，B公司主張已通過以房抵債消滅借款債務的再審申請理由，不能成立。

參考案例：（2018）最高法民申2800号

裁判規則九：以房抵債協議已經履行的情形下，債權人無權再要求履行舊債務。

案例九：A公司中标B公司的住宅建造項目，2011年4月15日，雙方簽訂了《建築工程施工承包補充合同（一）》。此後，雙方多次以B公司的房屋以抵頂工程款和押金。2014年1月13日，B公司與A公司項目負責人甲簽訂《内部協議書》，載明B公司于2013年9月2日、12月4日共劃出二十四套商品房給甲沖抵工程款7687080元。因工程施工拖欠民工工資和材料款迫切支付，B公司同意甲向案外人乙融資500萬元，并以B公司的名義，代甲與乙簽訂借款抵押合同，将上述二十四套已屬于甲的商品房抵押給乙，再由乙将款項直接轉付給甲（在借款抵押合同中注明），甲負責還款。因甲未能歸還，乙起訴至法院，法院判決B公司歸還借款，并就抵押房屋拍賣價款享有優先受償權。A公司一審反訴請求解除《内部協議書》。

最高法院認為：A公司與B公司達成的以房抵頂工程款的意思表示真實，沒有違反法律法規的禁止性規定，《内部協議書》合法有效。B公司作為發包人雖負有向承包人A公司給付工程款的義務，但基于B公司已經按照《内部協議書》履行的前提下，雙方實際選擇了新的債務清償方式清理雙方的債權債務，案涉《内部協議書》并非不能實現合同目的，就B公司在本案中以78套房屋的購房款作為抵頂A公司的已付工程款事宜，原判決予以确認并無不當，A公司無權選擇請求B公司履行再行支付工程款的義務。

參考案例：（2018）最高法民申5070号

裁判規則十：以房抵債來抵消舊債務的目的不能達到時，各方仍應繼續履行舊債務。

案例十：A公司向B公司供應貨物，後經A公司和B公司對賬結算，甲和A公司簽訂了《确認書》，确認了B公司欠A公司的貨款總金額，甲對B公司的債務承擔連帶保證責任。此後，A公司委托乙與C公司簽訂了《商鋪内部認購協議》，用B公司欠A公司的貨款抵頂購房款，但雙方一直未簽訂正式的《商鋪買賣合同》。因政府拆遷事宜，事實上該商鋪已不能辦理預售許可證。該認購協議約定C公司不能在本協議有效期限内取得相關證件導緻不能與乙簽訂正式《商鋪買賣合同》，或者不能給乙辦理産權分割登記的，本協議自然終止，C公司承擔相應的違約責任。A公司起訴要求B公司支付貨款、違約金，甲承擔保證責任。

最高法院認為：在本案一、二審審理過程中各方均未提供證據證明案涉商鋪所在工程項目已取得商品房預售許可證明，故案涉《商鋪内部認購協議》應依法認定為無效合同。且A公司與C公司未依據該協議約定簽訂正式的《商鋪買賣合同》，亦未移交商鋪。因案涉房屋未取得商品房預售許可證明，該協議實際履行不能，故A公司以取得房屋實現債權的目的和B公司及C公司出售房屋、以房抵債來抵消各自債務的目的均未達到，本案各方仍應按照雙方之間原有的合同繼續履行各自的義務。

參考案例：（2018）最高法民申3318号

裁判規則十一：抵債房屋非債務人所有不必然導緻以房抵債協議無效。

案例十一：乙向甲借款，丙向乙（或E公司）借款，A、B、C、D四公司也向乙（或E公司）借款，乙、E公司與丙簽訂了《抵債協議書》，約定以房抵債，但一直未履行。後甲與乙、丁、F公司、G公司及丙三方先後簽訂了《債權轉讓框架協議書》及《債務清償協議書》，乙将其對丙的債權轉讓給甲，丙以戊和H公司名下的房屋抵債給甲清償借款，在抵債協議履行前，乙、丁、F公司、G公司繼續對欠甲的借款履行擔保或共同清償責任。此後，乙、丙又簽訂了《清償協議書》及《協議書》，丙以戊和H公司名下的房屋折抵了丙欠乙的全部借款，并将抵債房屋過戶至乙指定的I公司名下。甲起訴要求丙歸還借款，乙、丁、F公司、G公司承擔連帶責任。

最高法院認為：關于案涉抵債房産不屬于丙所有是否導緻《抵債協議書》等五份協議相關内容無效的問題。本案中丙主張自己不是案涉房産登記的所有權人，無權處分該抵債房産，故所簽訂的上述協議中涉及以房抵債的内容無效。本院認為，首先，房産所有權人和無權處分人是不同的概念，不是房産所有權人并不必然代表無權處分房産。

處分權作為所有權人的一項基本權能，在多數情況下由所有權人享有，但在某些情況下，也可以使所有權與處分權分離，非所有權人可以依法律規定或者當事人的約定，成為對标的物的有權處分人。從本案事實看，丙和案外四公司已用案涉房産抵償乙一方債務，并按乙指示将該房産過戶到案外人I公司名下，已實際處分了案涉房産，登記過戶行為已經完成。而房産原所有權人戊與H公司對此也并無異議。故丙主張自己無權處分案涉房産，并因此主張合同無效沒有事實依據，與實際情況不符，本院不予支持。

參考案例：（2017）最高法民終458号

裁判規則十二：惡意串通的以房抵債行為無效。

案例十二：因A公司欠付甲等人工程款，2006年12月27日，雙方決定以房抵債，A公司與甲簽訂《商鋪出售協議書》，将臨街商鋪出售給甲抵償工程款。該協議簽訂後，A公司将該房屋交付甲實際占有。後A公司多次向甲出具《承諾書》，表明因自身未歸還銀行貸款等原因導緻未能替甲辦理商鋪登記及将為其辦理商鋪登記的時間。2015年11月26日，A公司與乙簽訂《抵帳協議書》和《商品房買賣合同》，将該商鋪抵債給乙，2015年12月15日，乙取得上述商鋪的房屋所有權證。後乙陸續以該商鋪作為抵押辦理了貸款。繼而，甲起訴确認A公司與乙之間以該商鋪抵債的行為無效，并确認甲為商鋪的所有權人。

最高法院認為：A公司将案涉商鋪出售給甲用于抵償其欠付施工人的工程款，甲已全額付清購房款并自2007年一直占有并使用案涉商鋪，但A公司始終以商鋪未解除抵押為由拖延辦理産權手續。在此情況下，A公司又與乙簽訂《商品房買賣合同》，将案涉商鋪抵賬給乙顯然存在惡意。而乙在原審中出具的證明其向他人賬戶轉款的證據，不能證明是A公司與乙之間的借款，且乙主張抵償的債務金額巨大。

在本案中通過實地查看，向承租人、物業部門等了解情況等方法可以輕易得知案涉商鋪已出售他人，卻沒有提交證據證明其到用于抵償其巨額債權的案涉商鋪進行過查看和了解，原判決在認定其與A公司簽訂《抵賬協議書》《商品房買賣合同》并辦理産權手續與日常交易習慣不符，并在此基礎上認定A公司與乙系惡意串通，損害了甲的合法權益，不缺乏證據證明。因此，确認A公司與乙就商鋪抵債的行為無效，适用法律正确。

參考案例：（2017）最高法民申2615号；（2017）最高法民申2618号；（2017）最高法民申2628号；（2017）最高法民申2614号；（2017）最高法民申2613号

裁判規則十三：法院就債權人和債務人之間達成的以房抵債合意出具的民事調解書，第三人不能撤銷。

案例十三：2009年5月6日A公司與B公司簽訂《山西省建設工程施工合同》，因A公司無法償還工程款，雙方于2013年8月8日簽訂了《房屋抵債協議》，A公司以房屋折抵購房款。後雙方在法院達成調解協議，法院對欠付的工程款數額及以房抵債清償債務的約定出具了《民事調解書》。A公司因經營需要向甲借款，此後雙方簽訂了房屋買賣協議，雙方如A公司在約定的時間内不能還款，則其以約定的價格将房屋賣給甲。此後，甲提起了第三人撤銷之訴，請求撤銷《民事調解書》。

最高法院認為：甲關于民事調解書損害其民事權益而應予撤銷的申請再審事由不能成立。甲與A公司之間雖然簽訂了房屋買賣協議，但并未辦理産權過戶登記，雙方之間仍為債權債務關系。而民事調解書雖然對當事人之間以房抵債的協議約定進行了确認，其實質内容是債務人A公司通過以房抵債的方式履行債務，并非房屋物權權屬的變動，不具有對抗其他債權的效力。無論民事調解書存在與否，均不影響甲行使其作為債權人的權利，甲的民事權益亦并不因該調解書而受到損害。因此，甲以民事調解書損害其民事權益為由作為本案第三人提起撤銷之訴，缺乏事實和法律依據，原審法院駁回甲訴訟請求，并無不當。

參考案例：（2016）最高法民申3122号；（2013）民提字第97号

裁判規則十四：債務人就抵債房屋為債權人辦理了網簽備案後，以房抵債協議實際履行，雙方之間的舊債務消滅。

案例十四：2014年3月A公司向B公司借款，雙方簽訂了《借款合同》一份，此後B公司通過銀行承兌彙票的形式交付了借款，A公司出具了收據。2015年9月17日，B公司、A公司、C公司簽訂《以房抵債協議書》，共同确認了A公司尚欠B公司借款本金及利息總金額，并以C公司的房産抵償全部債務，B公司指定D公司接受C公司的抵債房産。此後各方又簽訂了《補充協議書》，選擇了抵債的具體房屋。2017年2月4日辦理了抵債房屋的網簽備案手續，區不動産登記中心出具《已經網絡簽轉讓房屋明細》。同日，C公司出具了《關于履行<以房抵債協議書>的情況說明》，确認已經實際抵償《以房抵債協議》中A公司所欠B公司全部債務。此後，B公司起訴要求A公司歸還借款及利息。

最高法院認為：C公司出具《關于履行<以房抵債協議書>的情況說明》，說明有16套房産已經網簽過戶給B公司指定的第三方，抵償A公司所欠B公司的全部債務。二審法院認定上述《以房抵債協議書》已經實際履行，A公司通過以房抵債的方式清償了所欠B公司的全部借款本息，具有事實依據。

參考案例：（2017）最高法民申3771号

裁判規則十五：債權人和債務人可直接将舊債務轉為以房抵債法律關系，以房抵債協議生效後舊債務消滅。

案例十五：2012年9月6日，甲與乙簽訂以房抵債協議書，以甲名下的房屋折抵借款，并約定本協議自雙方簽字後生效，之後乙對甲的債權消滅，雙方之間再無其他債務糾紛。乙接受抵債房屋後，實際占有并将該房屋對外出租。2012年10月16日丙與甲民間借貸糾紛一案，丙申請法院訴訟保全了甲名下的兩套房屋，法院判決甲歸還丙借款本金及利息。判決生效後，丙申請強制執行，乙以案外人身份向一審法院提出書面異議被駁回，繼而提起本案訴訟要求停止執行抵債房屋，并确認其為實際權利人。

最高法院認為：雙方于2012年9月6日簽訂以房抵債協議，由甲以其所有的房屋抵償該借款本金及利息。根據協議約定，協議生效，乙對甲的債權轉化為房屋轉讓的對價，雙方之間基于借款所形成的債權債務關系已被以房抵債協議中的權利義務關系取代。丙關于乙與甲之間系代物清償關系、在未辦理物權轉移手續前債務人不履行以物抵債協議的債權人不得要求繼續履行抵債協議或要求确認所抵之物歸自己、但可以要求履行原債權債務合同的主張，與當事人約定不符，亦無法律依據，本院不予采信。

參考案例：（2017）最高法民申2484号；（2017）最高法民申2476号；（2017）最高法民申2482号

裁判規則十六：以房抵債的目的實現後，債權人無權解除以房抵債協議。

案例十六：A公司向銀行借款，A公司股東甲以個人房産為借款提供抵押擔保。雙方核對賬目後，确認了A公司的欠款金額。銀行将債權轉讓給B公司，B公司與A公司簽訂了《以房産抵債協議》，約定A公司以其房屋一次性償還全部借款本金及利息，做完資産交接手續後，雙方之間的貸款本金及利息做清零處理。此後A公司将全部抵債資産（含有證房産和無證房産）全部移交給了B公司，B公司負責人在收條及其他交接文件上簽字确認，并為A公司辦理了貸款銷戶手續。此後，B公司起訴要求解除《以房産抵債協議》，A公司歸還借款本金及利息。

最高法院認為：本案《以房産抵債協議》簽訂時B公司明知抵債房産的産權情況，自願同意A公司用帶有瑕疵的房産來抵償債務，并實際接收了抵債房産，進而核銷了A公司的債務。至此，B公司的合同目的已實現。至于B公司主張A公司不能也無法辦理産權證的問題，B公司的上述一系列行為均系其自擔風險的行為，其後反悔并主張解除《以房産抵債協議》不符合合同解除的法定條件，原審法院據此駁回其訴訟請求并無不當。

參考案例：（2016）最高法民申904号

裁判規則十七：債務人交付抵債的房屋存在事實上或法律上不能履行時，債權人不能請求繼續履行以房抵債協議。

案例十七：A公司建造某小區住宅與B公司簽訂了《建設工程施工合同》，A公司拖欠B公司工程款，雙方簽訂了以房抵債協議，A公司用房屋沖抵了部分工程款，但該部分已沖抵工程款的房屋未能辦理房産證。雙方抵債的房産已于2011年由A公司抵押給甲和乙，且未辦理抵押權注銷。此後，部分抵債房屋已經變更過戶至案外人名下、部分房屋已被人民法院查封。A公司向最高院再審請求确認A公司與B公司以房抵債的協議有效。

最高法院認為：案涉以房抵債協議不存在合同法定無效的情形，應屬合法有效。因雙方未實際履行所以不發生房屋所有權變動的法律效果；由于在事實上或法律上不能履行，B公司請求繼續履行該協議亦不能支持。原審法院認定案涉以物抵債協議無效，雖然适用法律錯誤，但由于B公司起訴時并未将其作為獨立的訴訟請求，而是主張以物抵債協議發生相應工程款債權消滅的效果，原審法院對此未予支持，裁判結果正确。B公司的此項申請再審理由不能成立。

參考案例：（2016）最高法民申2800号

裁判規則十八：債權人和債務人在以房抵債協議中設置回購權條款，法律法規并不禁止，不影響以房抵債協議的效力。

案例十八：從2003年開始，A公司多次向甲借款，2013年4月23日甲、A公司經過對賬清算後，簽訂了《房屋抵債買賣合同》，事後，雙方對該份合同辦理了公證。2013年4月28日，甲與乙簽訂了《關于共同購買A公司門面房的協議書》，雙方以甲對A公司的債權、B公司對A公司的債權，兩項債權總額共同購買抵債房屋，各占50%的份額，乙向甲支付一半的房屋對價款。2019年1月3日，甲将50%的債權轉讓給了乙，B公司将其對A公司的債權轉讓給了乙。甲、乙起訴至法院要求确認其與A公司簽訂的《房屋抵債買賣合同》有效，A公司交付房屋。

最高法院認為：A公司與甲經對之前的借款進行對賬清算後，簽訂了《房屋抵債買賣合同》，用房屋抵償全部借款，屬于在消滅原債權債務關系的基礎上建立了新的房屋買賣的法律關系。雖然，該《房屋抵債買賣合同》第九條有“可以通過償還本息贖回房屋，甲收到回購款後，應無條件将案涉商鋪予以返還”的約定。但該約定是以前述新的房屋買賣法律關系為前提。

雙方簽訂《房屋抵債買賣合同》的真實意思應為：如果A公司在三個月還款期限屆滿仍不能還清欠款，則應以自己開發的商品房抵債。據此，該項約定也是雙方通過協商所确立的是一種以房抵債的實現方式。私法領域遵循意思自治原則，“法不明文禁止即可行”，隻要當事人之間協商一緻，即隻要其不違反法律或公共利益，可以設定某種法律關系。當事人如果願意，在合同之中設定回購權條款，法律法規并不禁止。故A公司關于《房屋抵債買賣合同》無效的再審申請理由不能成立。

參考案例：（2020）最高法民申4368号