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一、房地産開發商都需要繳納哪些稅

1.契稅

建築用地在承接出讓土地時，房地産開發商需向土地管理部門繳納3％～5％稅率的契稅。

2.營業稅

自建建築物出售，按建築業3％稅率計繳營業稅，出售建築物，按銷售不動産的5％稅率計繳營業稅。

3.城市維護建設稅和教育費附加

在繳納營業稅的同時，應以實際繳納的營業稅稅額為計稅依據，按适用稅率繳納城市建設維護稅和3％的教育費附加。城市建設維護稅為比例稅，按納稅人所在地區的不同，适用不同檔次稅率，具體是：納稅人所在地為城市市區的，稅率為7％；納稅人所在地為縣城、鎮的，稅率為5％；納稅人所在地不在城市市區或者鎮的，稅率為1％。

4.城鎮土地使用稅

房地産開發商使用國有土地，以使用的土地面積為計稅依據，按照規定的适用稅額計繳。

年應納稅額＝計稅土地面積（平方米）×适用稅額

土地使用稅按年計算，分期向土地所在地稅務機關繳納。根據《國家稅務總局關于房産稅城鎮土地使用稅有關政策規定的通知》（國稅發[2003]89号）文件的規定，房地産開發企業自用、出租、出借本企業建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計征城鎮土地使用稅。

5.房産稅

以擁有的房産的計稅餘值為計稅依據，按1.2％稅率計繳房産稅。

應納稅額＝房産餘值×（1－10％～30％）×1.2％

房産稅按年計征，分期向房産所在地稅務機關繳納。根據國稅發[2003] 89号文件的規定，房地産開發企業建造的商品房在售出之前不征收房産稅；但售出前房地産開發企業已使用或出租、出借的商品房應按規定征收房産稅。房地産開發企業自用、出租、出借本企業建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計征房産稅。

6.車船使用稅

以擁有自用的應稅車船适用的計稅标準、年稅額分别計稅。車船使用稅按年征收，分期繳納，納稅期限由各省、自治區、直轄市人民政府确定。汽車适用的車輛使用稅稅額是每年每輛60～320元，由納稅人所在地稅務機關征收。納稅人所在地，對單位是指經營所在地，對個人是指住所所在地。

7.土地增值稅

以轉讓房地産所取得的增值額為計稅依據，實行四級超率累進稅率。

計算公式：

土地增值額＝轉讓房地産的總收入－扣除項目金額

應納土地增值稅額＝土地增值額×适用稅率－扣除項目金額×速算扣除率

土地增值稅納稅人轉讓房地産所取得的收入減除本條例第六條規定扣除項目金額後的餘額，為增值額。納稅人轉讓房地産所取得的收入，包括貨币收入、實物收入和其他收入。

計算增值額的扣除項目有：（一）取得土地使用權所支付的金額；（二）開發土地的成本、費用；（三）新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建築物的評估價格；（四）與轉讓房地産有關的稅金；（五）财政部規定的其他扣除項目。

土地交易環節的土地增值稅實行四級超率累進稅率：

增值額未超過扣除項目金額50％的部分，稅率為30％。

增值額超過扣除項目金額50％、未超過扣除項目金額100％的部分，稅率為40％。

增值額超過扣除項目金額100％、未超過扣除項目金額200％的部分，稅率為50％。

增值額超過扣除項目金額200％的部分，稅率為60％。

企業建造普通标準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20％的，免納土地增值稅。

納稅人應于轉讓房地産合同簽訂之日起7日内，到房地産所在地稅務機關辦理納稅申報，并向稅務機關提交房屋及建築物産權、土地使用權證書、土地轉讓和房産買賣合同、房地産評估報告及其他與轉讓房地産有關的資料。

8.印花稅

書立、領受稅法列舉的應稅憑證、按照規定計繳印花稅。

9.企業所得稅

應納企業所得稅額＝（收入總額－稅法準予扣除項目金額）×适用稅率

稅法規定，企業繳納所得稅實行按年計算，分期（月或季）預繳，月份或季度終了後15日内預繳，年度終了後4個月内彙算清繳，多退少補。

10.個人所得稅

個人獨資或合資企業，按個體工商戶的生産經營所得的應稅稅目，計繳個人所得稅。

應納稅額＝（全年收入總額－成本費用以及損失）×适用稅率－速算扣除數

個體工商戶的經營所得應納的個人所得稅，按年計算，分月預繳，由納稅人在次月7日内預繳，年度終了後3個月内彙算清繳，多退少補。

二、地産開發前期費用明細

1.征地、拆遷階段

地形勘測費；征用土地補償費；附着物補償費（拆遷補償費）；林地補償費；森林植被恢複費；林地同意使用砍伐費；使用林地評估費；耕地占用稅；耕地開墾費；新菜地、魚塘開發建設基金；村民社保基金；征地管理費；征地查勘測量費；拆遷管理費；臨遷補助費；城市增容費；房地産開發階段；土地手續階段；用地預審附圖費；土地勘測費；摘牌交易服務費；土地使用權出讓金（地價）；土地使用權出讓合同契稅；土地閑置費；地質災害評估費；購買地形圖費；套圖費用。

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​2.總規階段

交通評估費；調規可行性研究費；公示公證費；公示牌制作費；專業報建；環境評價咨詢費；人防易地建設費；規劃報建；放線測量費；公示費（含公證費、公示牌制作費）；市政設施配套費；設計、施工、監理招投标；招投标評标費；場地使用費；交易服務費；初步設計審查；審查費用；專家費；會議費；施工許可證；施工圖審查費；工程定額編制費；質監費；安監費；勞保金；散裝水泥基金；印花稅；新型牆體材料基金；農民工社會工商保險；預售證；門牌号碼制作費；郵箱制作費；樓盤名、路名登報費；制作路牌費；面積測繪費；規劃驗收階段；驗線費；公示費（含公證費、公示牌制作費）；公示費（含公證費、公示牌制作費）；違章處罰；大确權；房屋測繪費；确權查冊費；補交出讓金；房地産銷售交易階段；印花稅；繳交稅費；房地産交易手續費；其他費用；

工商注冊費；工商年檢費；

三、房地産開發項目成本費用組成

對于一般房地産開發項目而言，投資及成本費用由開發成本和開發費用兩大部分組成。

（一）開發成本

共有八項：

1.土地使用權出讓金

國家以土地所有者身份，将一定年限内的土地使用權有償出讓給土地使用者。土地使用者支付土地出讓金的估算可參照政府前期出讓的類似地塊的出讓金數額并進行時間、地段、用途、臨街狀況、建築容積率、土地出讓年限、周圍環境狀況及土地現狀等因素的修正得到；也可依據所在城市人民政府頒布的城市基準地價或平均标定地價，根據項目所在地段等級、用途、容積率、使用年限等因素修正得到。

2.土地征用及拆遷安置補償費

（1）土地征用費。國家建設征用農村土地發生的費用主要有土地補償費、勞動力安置補助費、水利設施維修分攤、青苗補償費、耕地占用稅、耕地墾複基金、征地管理費等。農村土地征用費的估算可參照國家和地方有關規定進行。

（2）拆遷安置補償費。在城鎮地區，國家和地方政府可以依據法定程序，将國有儲備土地或已由企、事業單位或個人使用的土地出讓給房地産開發項目或其他建設項目使用。因出讓土地使原用地單位或個人造成經濟損失，新用地單位應按規定給以補償。它實際上包括兩部分費用，即拆遷安置費和拆遷補償費。

3.前期工程費

前期工程費主要包括：

（1）項目的規劃、設計、可行性研究所需費用。一般可以按項目總投資額的一定百分比估算。通常規劃及設計費為建安工程費的3％左右，水文地質勘探費可根據所需工作量結合有關收費标準估算。

（2）“三通一平”等土地開發費用。主要包括地上原有建築物、構築物拆除費用、場地平整費和通水、通電、通路的費用等。這些費用可以根據實際工作量，參照有關計費标準估算。

4.建安工程費

它是指直接用于建安工程建設的總成本費用。主要包括建築工程費（建築、特殊裝修工程費）、設備及安裝工程費（給排水、電氣照明、電梯、空調、燃氣管道、消防、防雷、弱電等設備及安裝）以及室内裝修工程費等。在可行性研究階段，建安工程費可采用單元估算法、單位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法以及類似工程經驗估算法等估算。

5.基礎設施費

它又稱紅線内工程費，包括供水、供電、供氣、道路、綠化、排污、排洪、電訊、環衛等工程費用，通常采用單位指标估算法來計算。

6.公共配套設施費

它主要包括不能有償轉讓的開發小區内公共配套設施發生的支出。其估算可參照“建安工程費”的估算方法。

7.不可預見費

它包括基本預備費和漲價預備費。依據項目的複雜程度和前述各項費用估算的準确程度，以上述1～6項之和為基數，按3％一5％計算。

8.開發期間稅費

開發項目投資估算應考慮項目在開發過程中所負擔的各種稅金和地方政府或有關部門征收的費用。在一些大中城市，這部分費用在開發建設項目投資構成中占較大比重。應根據當地有關法規标準估算。

（二）開發費用

開發費用是指與房地産開發項目有關的管理費用、銷售費用和财務費用。

1.管理費用

可按項目開發成本構成中前1—6項之和為基數，按3％左右計算。

2.銷售費用

它指開發建設項目在銷售産品過程中發生的各項費用以及專設銷售機構或委托銷售代理的各項費用。主要包括以下三項：

（1）廣告宣傳費。約為銷售收人的2％一3％；

（2）銷售代理費。約為銷售收入的1.5％一2％；

（3）其他銷售費用。約為銷售收入的0.5％一1％。

以上各項合計，銷售費用約占銷售收人的4％-6％。

3.财務費用

它指為籌集資金而發生的各項費用，主要為借款利息和其他财務費用（如彙兌損失等）。

（三）投資與成本費用估算結果的彙總

為了便于對房地産建設項目各項支出進行分析和比較，常把估算結果以彙總表的形式列出。

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