今年7月，廣州再次被國家“點名”，成為2019年中央财政支持住房租賃市場發展試點城市。

早在2017年，廣州便先後入圍“熱點城市發展住房租賃試點”和“集體土地建設租賃住房試點”。國家發展住房租賃事業決心不減，廣州積極響應。從2017年起廣州長租公寓市場機遇藍海，各路資本競相争奪，公寓品牌商進入快速擴張時期。曆時兩年，廣州已形成以萬科泊寓、魔方公寓、龍湖冠寓等多家品牌商并存的市場格局。

門店區域分布

廣州集中式長租公寓開業門店數量逾300家，總體量約50000間，涉及公寓品牌約100個，其中包含了全國連鎖品牌以及廣州本地公寓品牌運營商。

2019上半年，天河區實現地區生産總值2268.81億元，增長9.4%，總量、增速均領跑全市。憑借得天獨厚的經濟、區位優勢，天河區無論是已開門店數，還是房源數，市場占比均居首位，成為最受品牌公寓青睐的布局區域，其次為海珠區。

數據來源：克而瑞CRIC城市租賃系統

廣州集中式長租公寓門店有69%集中在中心區，31%位于外圍區，大部分項目臨近地鐵、BRT 等交通方便之處。但随着市中心閑置優質物業日趨減少，獲取成本趨高，基于長租公寓行業的薄利性質，預計未來廣州長租公寓的房企開發商和品牌運營商或将更多地往非市中心的地鐵沿線區域開拓。

據廣州市統計局公布最新數據顯示，廣州市各區中，包括流動人口在内的常住人口最多的區域為白雲區，達271.43萬人，番禺區緊随其後，達177.7萬人。瞄準了龐大人口背後的租住需求，萬科泊寓、世聯紅璞、樂乎等品牌公寓商紛紛布局了兩區。

克而瑞認為，地鐵交通貫穿這兩個人口大區，便利性強，并且相較于高拿房成本的天河、越秀等中心區，白雲和番禺獲取房源租金較低，存在較大的發展空間。廣州集中式長租公寓門店分布圖

數據來源：克而瑞CRIC城市租賃系統

值得關注的是，黃埔區多長租公寓運營商與保障性住房合作項目。窩趣與廣州開發區才銳租賃有限公司合作，運營人才公寓項目；YOU 聯合廣州城投，管理擁有1.8萬套保障性住房的蘿崗和苑項目。

保障性住房、人才公寓與長租公寓運營商相結合已成發展趨勢。為加快經濟發展進程，黃埔區廣納人才，同時響應國家政策培育住房租賃市場，采用興建人才公寓或進行住房補貼的方式，解決人才居住問題。伴着優惠政策進一步的推動，黃埔區未來或将成為廣州長租公寓品牌商聚焦區域。黃埔區相關政策

信息來源：公開信息整理【CRIC觀點】由政府發起的保障性住房、人才公寓項目，先天起步較高。固定的入住門檻，保證項目穩定的客源；嚴格把控的消防安全質量，消除後期規範隐患。在行業邁入思考期和制度尚未清晰的情況下，合作運營無疑是公寓企業明智的選擇。

租金區域分布

廣州全市集中式長租公寓單方租金約為74元/㎡/月，越秀區以140元/㎡/月的租金居于榜首。身為廣州老城區的越秀區，交通生活娛樂配套一應俱全，教育文化資源優渥，加之區域内集中式公寓門店較少，統計樣例基數小，且多為品牌連鎖公寓，緻使區域租金居于高位。成熟的生活配套、便捷的交通出行，鑄就了海珠區和天河區的高租金基礎。

其中，高度集中的商務寫字樓催生高端服務式公寓集聚珠江新城及琶洲闆塊，面向的客群是企業高管及外來差旅商務人員，該類人群租金敏感度低，追求高品質生活居住環境。以琶洲保利N 中悅服務公寓為例，35㎡的單間，月租金約7500元（含管理費），租金單方可去到214元/㎡/月。

【CRIC觀點】經實地調研得知，全市近九成公寓門店達滿租狀态，說明各區長租公寓租金在租客接受範圍内，大部分公寓定價合理，廣州市場也存在較大需求。剩餘一成門店表現平平，多是因為租金高于區域其他同類競品，而産品區隔性不強。對标的青年白領客群租金敏感度高，對産品配置關注度較弱。租客看來，在相差不大的兩個産品中選擇，自然會偏向價格優惠的。因而企業在門店前期定位時需再下功夫。

品牌派系區域分布

創業系品牌占據半壁江山，除已連鎖化經營的YOU 、魔方外，廣州本土小品牌遍布全市。該類公寓規模小而數量多，密集分布于城中村，多是福建、湖北、湖南籍的民間小投資者，投入30-50 萬的資金承包白雲、番禺、黃埔等中心城區周邊的城中村，做起的二房東生意。

城中村是本地村民最近十多年自建的高密度出租屋，一般配有獨立衛生間和廚房，雖然居住條件差，但勝在地理位置優越，且租金較低，整體性價比較高。早期的自建房隻是提供一個居住場所，内部裝修簡陋，家具配套貧乏。随着新一代租客消費觀念的改變，不少“二房東”趕着大趨勢，對管理的自建房進行升級換代，重新包裝，并開始重視起線上平台，擴大公寓傳播範圍，樹立品牌形象。由此可見，城中村公寓已趨向品牌化運營。

【CRIC觀點】城中村自建房固然在廣州住房租賃市場中的地位舉足輕重，但居住環境的惡劣及消防的安全隐患等問題不容忽視，大量租客聚集在“握手樓”中并非長久之計。

可以關注的是，政府今年7月推行“商改住”新政，在為企業盤活手中閑置資産亮綠燈，引導公寓企業拓展商辦物業的同時，或許也在為未來改造城中村做鋪墊。待這批長租項目開業後，或将分流部分城中村客源，為政府進一步管理改造城中村提供便利。

（文章來源：克而瑞廣州區域）