導語：

“讓所有的人買得起自己的房”，“經濟實用是最好的選房标準”，“比心情更好的是你的選擇”。

“這幾個小區，就算是最差的市場行情下，一年成交二手房也在100套以上”。

來聊聊總價15萬以上，60萬以内預算在昆明可選的次新二手房。

在最近的幾期次新房欄目中，我們聊過不少高端小區。

房齡20年 的翠湖俊園價格超3萬，觀滇的房源單價超2萬，房齡不一定是“次新”，但或“保養”得當，或占據優勢資源，價格較高。

（會展片區某高端小區内景）

肯定有剛需的小夥伴會疑惑——難道你們公衆号隻關注兩三萬一平的房子嗎？

對低預算的小夥伴來說，什麼是好房？

買得起，也是一個标準。

套用當年天驕北麓的廣告語——“讓所有的人買得起自己的房”，“經濟實用是最好的選房标準”，“比心情更好的是你的選擇”。

上一次昆明樓市文章提到俊發城、海倫國際之類高層大盤小區，也有讀者提到“高層住宅變貧民窟”論。

高層住宅面臨着災害影響大（火災、地震、疫情等）、電梯使用/維護成本、日照采光、公攤、難拆遷等多個缺點。

但高層住宅确實可以節省土地，提高空間利用率，最重要的是價格低廉。

可别鑽入“何不食肉糜”的牛角尖哦。

注意：昆明樓市/雲南好房團隊這次與大家讨論昆明幾個交付較早、高密度、低門檻的小區，僅針對代表的這類高密度大盤的情況做分享。

（下文中的圖片均為雲南好房、昆明樓市團隊小夥伴蘋果/華為手機拍攝，無調色）

另外，雲南好房研究院【交房探盤】欄目，持續針對新交房的項目進行評測。歡迎報名！

提到和諧世紀，辦公室的小夥伴馬上說，“要去吃燒烤嗎？”

“和諧世紀周邊，堪稱舌尖上的北市區。”

火瓢牛肉、火鍋、農家菜、豬肚包雞、酸筍雞、斑魚、酸菜牛肉等等，還有瘋狂的夜宵攤……

至于和諧世紀的房子，第一印象都是“有點密”。

來說和諧世紀早期的五大特點：

江東開發、位置優勢、大盤綜合體、“如意”造型、戶型多樣。

和諧世紀的銷售，剛好是江東的全盛期。

時間回到2008年之前，那時候的北市區小康大道附近，經過同區域多個江東系列（小康城、耀龍康城、華龍人家等）、倫華系列（美璟新城、美倫花鄉、春之城等）小區交付，城市界面煥然一新。

（小康大道/銀河片區重點樓盤情況，紅色框框為江東系列，藍色框框為倫華系列，其他綠色标注為區域内比較優質的次新二手房）

這類盤體量雖不算太大，但畢竟新交付，同時密度不算高 小區綠化還可，當年這一區域也确實是宜居 交通方便的代表。

（也被被稱為“銀河片區”，和諧世紀和接下來要提的項目一起，将銀河片區推上了巅峰，等下再扒。）

早年間昆明沒有地鐵，公車車場的位置不言而喻。

和諧世紀就位于北市區公交車場旁，多條公交線路重點集合。（現在距離地鐵不算近也是劣勢了）

和諧世紀的出現雖談不上“橫空出世”，但整個項目的規模在當時的北市區還是排得上号的。

整個項目占地300餘畝（加上商業部分約420畝），總建築面積達到100萬平方米，總戶數達到9000餘戶。

（寫字樓、和諧廣場的地下停車場負三樓，配置/裝修一般）

号稱“車位數達到6500個，這是迄今（當年）為止西南地區最大的地下停車場”。

在建築布局上， 和諧世紀采用中國傳統“如意”造型曲線的布局模式，半圍合式組團。（世紀城也是采用了如意元素，堪稱時代印記）

（和諧世紀樓棟大緻排列，圖來自貝殼找房vr）

在當時，開發商宣傳——不僅實現了形态的和諧唯美，而且科學合理地利用項目土地，嚴密計算了曲度設計，較好地規避了傳統方正排布建築無法克服采光與通風不足的缺憾……

最大化利用土地是真，戶型采光與通風不足依舊存在。

（部分戶型就是這樣夾縫中采光）

同時，也正是這“如意”造型，加上n棟樓并排的建築結構，紅褐色的外牆色調，使得整個小區從外圍看上去，像一個密不透風的圓筒，成就了和諧世紀“密密麻麻”的“惡名”。

其實和諧世紀的容積率才3.89。（注：将商業用地并在一起計算，容積率3.89，實際住宅容積率更低）

（中庭園林）

因是半圍合設計，兩個中庭空地還挺大（估計每個超過10000平米），綠化景觀維護上一般，但早期的布局、設計還是挺用心的。

（大廣場）

可是，這些都需要走入小區才可體會，沒有進去過的外人隻會從外觀上感受太密了。

早期的開發商并不懂如何定位小區，和諧世紀的戶型從50平米左右到230平米均有，剛需 改善皆有，采用的是最傳統的塔樓 多樓棟并排設計（最誇張的還有一個單元5梯24戶）。

同時，雖然拖了好幾年，但其商業中心和諧廣場和社區商業确實做得有聲有色，兩棟超高層寫字樓也投入使用了。

2008年1月首開，均價4300~5000元/㎡，2009年年底交付，當年售價5800左右，到2013年還有少量房源在售，毛坯6600~7500左右。

基于一些原因（後文提到），小區房價已由前年樓市高峰期1.1-1.2w左右，下跌到9500~1.1w左右。

中介朋友介紹“今年以來，9000多的房源比之前多了起來”。

（下面是本文提到的幾個小區的具體房源情況）

還有誰可與和諧世紀一比？

天驕北麓吧。

（天驕北麓樓棟大緻排列，圖來自貝殼找房vr）

兩者極度相似，來總結一下早期天驕北麓的特點吧。

倫華開發、密集、中央公園、購房門檻低、戶數多。

開發商倫華和江東集團的故事，也是充滿着戲劇性。

倫華地産前身（江東建築經營公司），在00年代前後，是江東集團旗下的建築承包公司之一（主要是江東花園系列等樓盤）。

2001-2011年這兩家的故事，包括但不限于：

“工程款打官司：倫華前身打官司追讨江東花園二期工程款）”

“競争拿地：土拍市場，倫華擊敗江東拿下後來美璟新城用地”

“業主battle：美璟新城遮擋了小康城采光、業主維權”

“銷售競争：江東華龍人家低價入市搶美璟新城市場，倫華天驕北麓pk和諧世紀”等等。

或許當年甲乙方變競争對手還頗有“愛恨情仇”的味道，但如今來看，正是因為江東和倫華，才有了如今的銀河片區。

天驕北麓作為倫華地産北市區的第七個項目，開發專業度、團隊穩定性都達到了新的高度，并且現在的上莊村還有天驕北麓的二期土地（還沒開發）。

說到天驕北麓，在昆明購房者眼裡的“惡名”，還真跟和諧世紀不相上下。

“密得要死”、“一排排的筒子樓，吓人”。

（ohmygod）

與和諧世紀類似，天驕北麓也有樓棟布局密、塔樓、小戶型居多（戶數多）等特點。

加上正常銷售的商品房外，小區還有部分公租房，天驕北麓“密度大”、“不好住”的印象深深印刻在周邊居民腦中。

與和諧世紀的“如意”式樓棟排布不同，天驕北麓剛好是傳統方正排布、正兒八經兩列房子。（特指北區）

整個小區容積率高達6.1，所以說天驕北麓“密”，它真不冤。

（也因小戶型居多，在已經開發的一期200畝左右的土地上，住了11000戶人家，确實密了）

部分樓棟南北樓間距隻有20米不到。

好在東西樓間距最寬超過100米，所以小區兩列房子中間，還規劃着當下流行的“中央公園”哩。

南區北區中間約有2.4萬平米商業 公共綠地，北區中間的大中庭園林也超過30000平米。（因年代久遠，規劃圖稍微模糊，這裡僅為估算）

當下的新樓盤超過10000平米的中庭都不多見，再看看當年剛需盤的配置，丢人不！

（在朝小區内側房源内拍攝）

又是“如意”元素，用在了綠化景觀中。

也因為樓棟排列緊湊，實際上綠地面積并不小，走到小區中，還覺得綠樹成蔭，樹葉茂密。

（“中央景觀帶”）

（綠樹成蔭，且水景水質不算太差）

早年入行的老同事說，這個小區當年的宣傳語就是“讓昆明的人買得起自己的房”。

當年定位就是剛需盤，客群就是中低收入家庭。

整個小區小戶型為主，其中17~30平米為一房、31~40平米為一房一廳、47~80平米兩房、91~111平米三房、120平米以上四房。

2009年下半年入市，當時價格4300左右。（到2016年都還有一手房在售，六七千左右）

放在當下，也依然是昆明最低總價的房子。

17平米小戶型，二手房總價17萬左右。（注意，建面小于30平米，銀行不貸款，這類小戶型隻能全款）

（不過戶型實在太迷你了，一間卧室 小衛生間 小陽台，一般不建議）

就算是兩房，按照市場一萬左右的均價計算，是不是也是當下門檻非常低的二手房了？

這兩年因樓市不景氣 疫情影響，小區價格也同樣出現了明顯下跌，基本上在1000元/㎡左右。

目前房價9500~11500之間。

這兩個小區，高度類似。

前面提到項目早期設計的N大特點，經過十多年後，也使得這兩個小區誕生了如今的3大特點：

1、人多

毫無疑問，和諧世紀的生活是非常具有煙火氣的。

早上10點左右，和諧廣場（住宅外圍的購物中心）上，已有阿姨們跳起廣場舞，籃球場上有小夥子揮灑汗水，走入小區内，帶娃散步的家長、閑坐聊天的老人……

可以想象這裡的生活有多方便。

外圍商業全面開花，業态豐富，人多的地方，也好做生意。

商業十分火爆，店鋪供不應求。

按照中介朋友的話說“和諧世紀一間三四十平米的商鋪一年要15萬，一退租，馬上就有人來接手，不愁租”。

天驕北麓當然比不上和諧世紀社區商業 shoppingmall兩開花，但天驕北麓沿街的商業廣場、農貿市場也确實方便。

與和諧世紀類似，臨到下午間，臨街還有不少攤販，對周邊道路也造成了一定擁堵。

2、亂了

人雜的地方，難以管理。

這也是廣大和諧世紀業主怨聲載道的地方——“物業差”。

和諧世紀最大的失敗在于一個将近1萬戶的小區，居然沒有分區管理。

（入戶大堂很大很闊氣，可單元門從來不關）

（這個車為什麼能進小區）

（這個通道，直接連通小區内外）

天驕北麓小區則分為南區北區兩個區管理，相對來說，管理确實更好，也更安靜一些。

樓棟單元門、入戶大堂明顯不如和諧世紀大氣，但單元門起碼是在正常使用的。

同時，因大小戶型皆有，租住人員較多，也使得小區較為雜亂。

在和諧世紀一棟樓内，剛好看到這一層有兩戶人家在開發商配套的防盜門外還加裝了一防盜門，再看這家人的窗戶，也安裝了防盜籠。

（看到不少人家安裝了類似的防盜籠、防盜網）

而這種情況，對于小區來說，是“不可逆”的損傷。

3、老了

房齡雖然隻有12~13年左右，但不得不說，這兩個小區都“老了”。

一方面是設計過時：

早期的塔樓設計，也讓它的戶型稍微有點跟不上時代了，北向房，凹槽處采光、客廳不帶陽台等等産品設計，确實不太符合當下居住需求。

（和諧世紀88平米做兩房，衛生間沒有窗戶、沒有陽台，基本上這兩個小區的小戶型衛生間都是黒衛，圖來自搜狐焦點網）

而天驕北麓樓道内，還有管道露出，顯得更加壓抑的毛病。

（這個樓道，略微壓抑）

另一方面是維護不太用心：

（天驕北麓小區内部一樓多作為底商）

綠化自由生長，水景無維護；

小區内部多有商業，人員混雜；

電梯間、樓道内稍顯破舊，非常明顯的損壞痕迹。

我們注意到和諧世紀每棟樓下貼着使用公共維修基金維修電梯的公示——每棟樓基本上就是十二三萬元的費用。（這裡也不是和諧世紀一個項目的情況，也會是未來高層小區的常态。）

呈貢最便宜總價的小區是哪個？

藍光天嬌城。

2014年，藍光天嬌城25萬~30萬一套，賣得風風火火。

乘上了呈貢房價飛漲的東風，2016年三期銷售時也有三四十萬一套的房源，而2018年後，這個小區全部交完房不久，二手房就翻倍了。

藍光天嬌城還真是占了小戶型的優勢，最小戶型建面56平米左右，而實際使用面積80平米左右，超過140%的得房率，就算是1萬/平米，不超過60萬的總價可買三房，是呈貢目前總價最便宜的次新房了。

下圖為小區最大戶型，67平米四房（實得105平米）

（注：目前呈貢極少有小戶型，目前在售的最小戶型為呈貢國際新城74平米兩房，之前有銷售過100平米以下戶型的也僅有中交錦繡雅郡、紅星天悅、時代俊園等，更别提60多平米做三房了）

來說說天嬌城的幾大特點:

“前”名企開發，規模宏大，位置尴尬，配套學校，低總價。

藍光之名，放在兩年前，它确實是個名企。

如今，也确實不如前了。

但抛開這層因素，在早期藍光天嬌城的設計中，其實藍光還是頗為用心的。

整個地塊坐落于一小個台地/坡坡上（南北高差約50米），這樣的地形肯定是“爬坡上坎”的。

但在每一個地塊内部并無大段大段的樓梯，結合地勢地形高低設計的台地和景觀。

可惜的是小區内部的園林景觀因沒有太多大型喬木，雖有中庭、大草坪、園林小景、多重喬木組合等等，但還是顯得單調。

也因為各個組團都有地勢高差，樓棟錯落分布，一定程度上弱化了樓棟多、密集感帶來的采光問題。

（也有中庭園林，此圖為2期）

（此圖為2期，這個角度非常密了）

（僅有2期為白色平推窗，顔值一般，還不太安全）

可惜的是，也确實因藍光開發商的問題，本項目雖然交付超過6年以上，但遺留的毛病還真不少：

1、原本号稱配套了12萬㎡的自有商業，除社區外圍底商之外，原規劃有xxx星級酒店、xxx商業街區、xx影院，到現在還沒建好。

2、物業管理水平一般。（後文會提）

藍光天嬌城總共4期開發，1-3期住宅總占地面積約428畝（不含沖溝、開放綠地），總建築面積118萬平米，總共10610戶。（對比前文兩個項目來說，這個密度不算高）

1期容積率4.7，2期、3期容積率分别為2.29、2.91。

（不過，若将項目30%的贈送率算上，實際總建面應該乘以1.3倍，實際容積更高）

離1号線終點站大學城南站500米左右（以坡腳下為出發點），還算方便。

但尴尬點在于，确實已經屬于呈貢比較邊緣的位置，周邊除了大學和零星幾個樓盤（金盾/時代俊園）之外并無其他生活配套。

說是配套學校，可惜配套的四川師大附屬學校又是一所民辦學校，每年學費1w ，與本身小區較低總價的房子略微有點不太搭。

而公立對口/劃片的萬溪沖小學，又距離6公裡以上。

難怪業主吐槽“看不懂”了。

産品方面，也是塔樓設計，最小戶型56平米兩房（實得80平米以上），其他58~66平米的三房，實得也在80㎡以上。

今年以來，整體價格下降1000左右，按照建面9000左右一平米計算(8000多也有），可以實現60w以内買三房。

相對前文提到的和諧世紀、天驕北麓，藍光整體維護稍微好一些。

一方面交房時間不長，一二三期分别是2015~2017年交付；

另一方面是分為三期，每一個地塊單獨管理。

但也有一些情況與另外兩個項目不同：

1、靠近大學城，租客多。

我們在現場還看到有業主把本身就緊湊的三房改造成四房、五房出租，這對本身居住在小區的業主确實是一種打擾。

（這套三室房源被房主改造成4卧一廳出租，而後又出售）

今年受疫情影響，學生不能出來租房，導緻賣價/租價都有一定下降，目前三房租金隻能租700-1000（不帶家具家電七八百），而之前能租到900~1300。

2、物業管理一般，單元門從來不關。

房子被改造成合租房，也暴露出物業在裝修管理上的問題。

（幾乎每棟樓的單元門都是這樣敞開）

另外，或許是類似小區的通病，進入該小區比較随意，且幾乎每一棟單元門都是直接敞開。

3、停車場太擁擠，進出道路太擁擠。

（才交付五六年，停車場就已經非常破舊了）

地下停車場燈光昏暗，車道寬度不足，容易發生剮蹭；同時進出小區的道路兩側都有停放車輛，導緻車道狹窄，進出容易發生擁堵。

另外，本文提到的小區，規模大，老業主置換多，所以房源也非常多，二手房成交也比其他小區多。

确如文章開頭所說，三大小區每年成交的二手房都在100套以上（其中，天驕北麓又最多）。

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看完這幾個項目後，我們也在思考：

一方面，對很多居民來說，類似和諧、藍光這樣的小區，不僅是昆明第一個落腳點，更是第一個稱為家的地方。

另一方面，高層小區的破敗還真不是個例，房價一時漲跌并不可怕，我們更需提前做好準備，如何通過前期開發商的規劃布局，後期優質的物業管理，去延長小區的生命周期？

歡迎分享你的觀點。