最近,《中華人民共和國國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和2035年遠景目标綱要》(以下簡稱《綱要》)正式出爐。
《綱要》提到要加快轉變城市發展方式,統籌城市規劃建設管理,實施城市更新行動,推動城市空間結構優化和品質提升。加快推進城市更新,改造提升老舊小區、老舊廠區、老舊街區和城中村等存量片區功能,推進老舊樓宇改造等。
由此看出,2021年城市更新的重要地位再次升級。
從棚戶區改造到老舊小區改造,再到提出實施城市更新,中央層面對于城市更新的認識與推動正在不斷深入。
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城市更新熱度攀升 政策密集出台
據文君了解,今年政府工作報告中提出,“十四五”時期要“實施城市更新行動,完善住房市場體系和住房保障體系,提升城鎮化發展質量”,未來五年城市更新的力度将進一步加大。老舊小區改造作為城市更新的重要組成部分,2020年全國新開工改造城鎮老舊小區4.03萬個,超額完成去年政府工作報告中提出的3.9萬個目标。今年,老舊小區改造數量進一步提升,新開工改造城鎮老舊小區5.3萬個,較2020年實際完成量增加約1.3萬套,由此帶來的社區服務規模也将進一步增加。
根據百度指數統計,兩會期間城市更新的搜索熱度不斷攀升,達到近幾個月以來的最高值。城市更新寫入政府工作報告後,重要地位被再次提高,實施城市更新行動成為各地方未來工作的重點,人大代表委員紛紛為城市更新的發展建言獻策。
(來源:百度指數圖&城市更新搜索指數)
随着中國城鎮化進程從過去的“粗放式發展”進入“精細化運營”時代,城市更新的需求也在不斷強化。
目前中國城鎮化率已經超過60%,北上廣深等一線城市的城鎮化率均超過85%,未來城市建設不再盲目追求規模擴張,中國城鎮化将從外延擴張向内涵發展轉變,城市更新需求巨大。
這需求激增的背後,是大中城市面臨的迫切更新需求。
拿深圳來說,為了更好地推動城市更新進程發展,最早于2004年發布《深圳市城中村(舊村)改造暫行規定》,對城中村改造的相關規定提出要求。
2009年在全國率先提出“城市更新”概念,并出台了《深圳市城市更新辦法》為其綱領性文件,在此基礎上制定了《關于加強和改進城市更新實施工作的暫行措施》、《關于城市更新實施工作若幹問題的處理意見》等多項配套政策、專項規定及指導意見等,覆蓋了計劃、規劃、實施主體确認、用地審批等全流程管理規範,并常态化的針對出現的問題出台“打補丁”政策,形成完善的制度保障。
2020年7月出台的《深圳經濟特區城市更新條例(征求意見稿)》,明确舊住宅區簽約面積與簽約人數雙95%後可征收;城中村合法住宅、住宅類曆史違建簽約人數單95%後可征收,進一步鞏固了深圳城市更新市場預期。2020年12月30日,《深圳經濟特區城市更新條例》通過人大表決,2021年3月正式實施,對城市更新行業發展具有裡程碑式意義。
政府是城市更新的頂層設計者,通過制定城市更新政策,進一步明确城市土地如何使用、未來空間如何發展、市場積極性如何調動等的問題。同時,政策也将在探索中不斷完善,有助于加速推動我國城市更新的發展進程。
對房企而言,在内生性迫切的更新需求和外部政策的大力推動下,房企作為城市建設與運營的重要主體也将迎來更大的發展契機。
特别是近期政策新框架形成,“三條紅線”、“五檔分類”、22城“兩集中”供地等政策的出台,房企将面臨越來越大的資金壓力,重點城市的土地市場交易也将更加火熱,優質地塊的拿地成本或将居高不下。
目前,已有多家房企探索多元化的拿地渠道,緊抓市場機遇積極參與城市更新項目,進一步補充土地儲備,而這也正是房企增加土儲的一個有效方式。
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華潤置地立項土儲規模 深圳No.1
城市更新已成為房企獲取深圳土地的重要賽道。
近期,合一城市更新統計了百強房企在深城市更新計劃立項土儲規模(按已計劃公告項目拆除規模進行土儲統計,若百強房企進在深無更新項目,則不列示)和深圳市城市更新計劃立項土儲規模前50強房企(按已計劃公告項目拆除規模進行土儲統計)。
◆◆計劃階段◆◆
百強房企在深城市更新計劃立項土儲規模
(備注:按已計劃公告項目拆除規模進行土儲統計,若百強房企進在深無更新項目,則不列示。)
深圳市城市更新計劃立項土儲規模前50強房企
(備注:按已計劃公告項目拆除規模進行土儲統計。)
由此圖表我們可以發現,百強房企在深圳城市更新計劃立項土儲規模第1名是華潤置地,立項土儲352.81公頃。
其次是素有“舊改專家”之稱的佳兆業,立項土儲276.59公頃。
第三名則是卓越集團,立項土儲254.10公頃。
恒大和萬科分列榜單第4和第5。
再來看看深圳市城市更新計劃立項土儲規模前50強房企中,華潤置地、佳兆業、卓越前三的位置沒變,到了第4名,榜單開始有變化了。
鴻榮源超越恒大,奪得第4名;宏發、寶安實業集團、海岸城控股土儲規模排在萬科前面。
從這裡可以看出,深圳本土房企的舊改土儲規模不容小觑。
文君認為,品牌房企想要在深圳多拿地塊,通過城市更新的方式獲取土地資源未來必然是一種趨勢,由于城市更新項目開發周期長、需要協調的相關利益複雜,參與門檻相對更高,有助于鍛煉房企綜合開發能力,增強企業實力。
随着房地産行業不斷發展,通過城市更新加強與城市發展的融合,不僅能夠提升房企自身競争力,同時也能激發城市發展的活力。
聰明的房企們,你們get到了嗎?
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三月房企搶跑深圳城市更新賽道
進入3月,深圳各區開始披露城市更新項目進展工作。
文君了解到,綠景、鴻榮源、華潤置地、深圳新世界集團等品牌房企在陽春3月新納舊改土儲,紛紛搶跑城市更新賽道。
華潤置地:羅湖湖貝要建500米高地标建築
3月12日,羅湖區發布東門街道湖貝統籌片區城市更新單元規劃的公告。
項目位于羅湖區東門街道,南側為深南大道,北側為現狀中興路,東側為文錦中路,西側為東門中路。湖貝城市更新統籌片區用地面積400701.8㎡,拆除用地面積301307.1㎡,開發建設用地面積155462.1㎡,規劃容積2005590㎡,規劃容積率12.9。
據悉,湖貝村地處東門商業旺區的中心地帶,始建于明成化年間,現存三縱八橫的寸羅布局、懷月張公祠以及上百間特色名居,是典型的廣府系巷式排屋村。
據了解,由于該項目涵蓋舊城中村、舊住宅區、舊商業區等不同更新類型,共計40公頃統籌片區,93宗地,34處零星用地。此外,項目拆遷成本高昂,共30公頃拆除範圍,77萬㎡拆賠建築,涉及1600戶舊住宅區、2000戶村民、42家業主、11家區屬單位、19家市屬單位、預計需要25億過渡安置費。不論從涉及拆遷談判的業主數量和規劃、拆遷難度、拆遷成本等方面都被譽為“深圳城市更新之最”。
湖貝舊村改造計劃始自1992年,先後有10多家發展商先後進駐,都因難度太大而無法實施。直到2012年9月23日,在第一次股東會議暨湖貝舊村城市更新意願表決大會上,1000多名湖貝股份公司股民簽字表決改造意願。超過97%的股民在會上舉手同意并簽字,确定由華潤置地作為開發主體,對湖貝舊村進行城市更新改造。
華潤置地是央企華潤集團旗下的城市綜合投資開發運營商,業務包括住宅開發、商業地産、城市更新、物業服務等,于1994年改組成立,1996年在香港聯交所上市,華潤集團2010年首次跻身世界500強。
(湖貝統籌片區效果圖)
2021年3月1日,湖貝統籌片區城市更新單元C2地塊(含中央區)國際競賽中期彙報會在羅湖商務中心45樓大會議室召開。中國工程院院士孟建民領銜專家團隊參會,羅湖區城市更新和土地整備局主要負責人及相關人員參加會議。
湖貝城市統籌片區中央區由C2、C3、C6、C7四地塊共同組成,整個中央區北承思貝路,東接翠園路,南鄰湖貝路,西接懷月路。
其中中央區500米地标性建築“湖貝塔”(C2地塊)與百年湖貝古村(C6地塊)共存共建,是深圳市文化傳承與創新發展的聚焦點;同時還包括一個24小時全開放城市公園(C3地塊)及建築面積達26000㎡的市政文體設施(C7地塊)。
C2地塊作為湖貝片區統籌項目中區即核心重點區域,除了考慮自身定位外,還需整體處理與周邊C6古村落、C3中央公園及C7文化設施的關系,營造出舊村、公園與文化“三位一體、無界融合”的人文公共綠心,因此整個中央區需要統一在國際競賽階段考慮設計。
鴻榮源:龍華大浪舊改再落1子 鄰近陽台山東地鐵站
3月16日,龍華區發布大浪街道賴屋山城市更新單元規劃(草案)公示,申報主體為深圳市鴻榮源實業有限公司。
項目位于大浪街道西北部片區,處于布龍路與華繁路交彙處西北側。
更新單元用地面積91676.1㎡,拆除用地面積89463.2㎡,其中開發建設用地面積46941. 9㎡(含劃入國有未出讓零星用地2212.9㎡)。規劃容積為441390㎡,規劃容積率9.4。
其中住宅208545㎡(含公共租賃住房28295㎡),商業、辦公及旅館業建築217060㎡,公共配套設施15785㎡(含12班幼兒園4800㎡(占地3969.4㎡),公交首末站2900㎡,社區健康服務中心1000㎡,老年人日間照料中心750㎡,文化活動室2000㎡,社區管理用房300㎡,社區警務室100㎡,便民服務站(社區服務中心) 400㎡,社區級公共配套用房2275㎡,郵政所100㎡,公共充電站700㎡,垃圾轉運站(含再生資源回收站、環衛工人作息房、公共廁所) 460㎡)。另配建社區體育活動場地占地面積2200㎡,物業服務用房按照《深圳經濟特區物業管理條例》予以核定。
深耕深圳二十餘年的鴻榮源,如今在深圳擁有超1000萬㎡土地儲備,擁有超大體量的土地儲備面積,以壹城中心、壹方中心、鴻榮源金融中心等項目為起點,鴻榮源在城市核心區域創建系列百萬平米超大型項目,布局大城版圖。
目前僅在龍華地區就擁有民治第三工業區舊改、寶山工業區舊改、牛湖老村片區舊改、清湖老村舊改、賴屋山城市更新單元等十幾個項目,還拿下了龍華觀城第一期城市更新單元、寶安鐘屋黃田舊村城市更新單元等巨無霸項目。
深圳新世界操盤香蜜湖華泰舊改
3月16日,福田區發布景田南區[華泰小區]城市更新單元規劃(修改)公示。
福田區景田南區[華泰小區]城市更新單元于2011年9月取得更新單元規劃批複。
項目位于福田區蓮花街道,北靠景田南路,南臨新聞路,西至香梅路,東鄰合正名園。
修改内容如下:
(一)根據《深圳市城市更新和土地整備局關于2000國家大地坐标轉換的通知》,自2020年10月8日起,新産生的涉及空間位置的城市更新和土地整備項目須全部使用2000國家大地坐标系。坐标轉換後,更新單元拆除用地面積為55013.5㎡,開發建設用地面積為46442.4㎡。
(二) 03-02-05地塊和03-02-06地塊的地下空間連通,且地下連通通道應滿足消防、設備管線敷設、人防設計規範及地下通道設計規範等要求。
據了解,香蜜湖華泰小區位于福田區香梅路與新聞路交彙處東北角,小區始建于1984年,距今已經有37年的曆史。小區占地面積約5.5萬㎡,由1棟綜合樓、18棟住宅樓和8棟單身宿舍樓及部分構築物組成,歸屬深圳華泰實業有限公司(以下簡稱華泰公司),居住近900戶住戶。
早在2005年福田區政府就正式認定華泰小區為“舊城區”,并于2010年納入城市更新計劃。不過,由于各種複雜的曆史遺留問題,直到2017年,才逐步形成搬遷補償安置方案。2018年3月5日,項目啟動簽約。2021年2月23日,福田香蜜湖華泰小區城市更新項目完成了拆遷工作。
(華泰小區舊貌)
項目由深圳新世界集團操盤,該公司早期以上梅林舊村改造為依托,迄今,公司成功開發了新世界紅梅苑、新世界梅沁樓、新世界荔園閣一期、二期、新世界山月居、新世界鹿茵翠地、新世界家園、新世界商務中心、無錫新世界國際、新世界四季禦園、新世界四季山水一、二期等多個住宅小區,施工建築面積達200多萬㎡。目前正在開發建設的大型項目有新世界臨海攬山、新世界四季城廣場等多個項目。
據了解, 更新後的華泰小區将科學規劃和調整建築空間布局,配備大型商業中心、休閑會所、泳池、健身房等,将進一步升級居民生活品質,成為香蜜湖美麗的人居家園,城市中心的靓麗風景。
(項目規劃圖)
綠景集團:白石洲舊改提速
3月18日,南山區發布沙河五村城市更新一期實施主體的公示。
沙河五村城市更新單元東臨華僑城,西臨沙河東路,南抵深南大道,北至香山西街。
沙河五村更新單元即白石洲舊改,白石洲曾号稱深圳人口最密集的城中村。村後有山,山上多石,石白且巨,故曰“白石洲”。白石洲地處關内最核心的地段,東鄰華僑城世界之窗、歡樂谷,西與高新科技園僅隔一站地鐵。核心地段加上低廉的房租,這片0.6平方公裡的土地曾吸引了15萬外來人口租住于此,是深圳最知名的“城中村”。
(被豪宅環繞的白石洲舊改)
南山區沙河街道沙河五村更新單元規劃項目被列入《2014年深圳市城市更新單元計劃第一批計劃》,項目專規已經2018年第15次建環委會議審批,并取得正式批複,于2021年3月15日進行規劃修改公告,申報主體為深圳市白石洲投資發展股份有限公司。
其中一期項目主要位于新塘街與上白石街之間。該更新單元規劃已批,其中一期項目拆除用地面積104918.7㎡,開發建設用地面積61539.4㎡。
該一期項目拆除用地範圍内涉及四個地塊,用地面積合計104918.94㎡(與規劃修改批複基本一緻),具體為:一個地塊為城中村用地,用地面積90360.59㎡,為深圳市白石洲實業股份合作公司用地;一個地塊屬T308-0029宗地,用地面積6140.11㎡,為深圳市河宇實業有限公司用地;一個地塊屬T308-0001宗地,用地面積7724.16㎡,為深圳市綠晟投資發展有限公司用地;剩餘為國有未出讓用地,用地面積694.08㎡。
該一期項目拆除用地範圍内包括96棟建築物,總建築面積169918.38㎡,現狀主要為廠房、私宅、宿舍,涉及54位權利人(1份搬遷補償協議為1位權利人)。其中,辦理了房地産登記45226.71㎡,分别是:深圳市河宇實業有限公司13326㎡、深圳市綠晟投資發展有限公司31900.71㎡,剩餘未辦理房地産登記124691.67㎡,相關建築物權屬由深圳市白石洲實業股份合作公司、深圳市綠景天盛實業有限公司聯合在2021年2月7日《深圳商報》A02版進行了公示。
一期落實01-06、01-07、01-08、01-09、01-10地塊及上白石街、沙河街北段、中心路北段、華夏街北段、新塘街東段等的拆除責任,完成01-08、01-10地塊的建設,落實老年人日間照料中心、公交首末站、110kV變電站、社區菜市場、便民服務站(社區服務中心)、社區管理用房、社區警務室、文化活動室、社區體育活動場地、公共廁所、郵政所的建設。
實施主體為深圳市綠景天盛實業有限公司,該公司的實際控制人為深圳市綠景企業管理集團有限公司。
綠景成立于1984年,是一家多元化國際企業集團,擁有房地産開發與經營、金融投資平台以及高新科學技術三大核心産業闆塊。綠景很少通過招拍挂拿地,90%以上的地皮都是通過城市更新的模式獲取,深圳區域先後開發過綠景香頌、綠景虹灣、綠景山莊、藍灣半島等多個知名項目,未來還将陸續啟動白石洲項目、黎光舊村項目等城市更新單元。
來源:文君言,素材引用自合一城市更新、中指研究院,轉載請務必注明!
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