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規範商品房預售資金監管

冷萬欣 中房報記者 樊永鋒 北京報道

3月中下旬以來，包括青島、長沙、廈門等重點城市陸續出台有關房地産預售資金監管的政策。

業内人士認為，各市不約而同開展商品房預售資金監管政策的進一步規範，是對2月份全國性商品房預售資金監管意見出台的呼應。

今年2月上旬，多方交叉信源稱，全國性商品房預售資金監管的意見已出台。

據信源消息，預售資金監管額度由各地市縣級城鄉建設部門根據工程造價合同等因素确定，當監管賬戶内資金達到監管額度後，超出額度的資金可由房企提取使用。

對此，行業内人士普遍認為，前述出台的意見有利于厘清各地商品房預售資金監管責任，增強商品房預售資金使用的靈活性，可對此前部分地方預售資金監管過嚴的做法起到糾偏效果。

“我認為，對于不同背景及規模的房地産開發企業，預售資金監管應執行不同的政策。“某TOP10房企在東北地區财務人員對中國房地産報記者表示，“對于頭部規模的央企，以及‘三道紅線’指标非常健康的企業，原本就對自身的流動性有極強的管控，非常注重企業口碑、信譽以及形象，建議可以相對其它企業執行少額的預售資金監管。”

遼甯地區某房企負責人告訴記者：“預售資金監管，特别是最後返還的一筆，如果政府拖延驗收，或者因為政府的工作效率低，給企業也造成很多資金上的壓力。現在因為調控力度大，市場大環境也不好，首先房地産企業都面對很大的資金難題，如果能在适當的時候減少（預售資金監管比例），對我們整個地産的複蘇，可能會有好處。”

某品牌房企湖南某地項目負責人在接受中國房地産報記者采訪時表示:“2020年～2021年6月，預售資金被過度監管了，當地房管局要求企業上報所有按揭放款賬戶，并要求銀行沒有房管局的審批單企業不能使用資金。房管局在審批資金使用過程中，要求企業分棟上報，分棟預售的資金隻能用于分棟的工程建設，除了工程和員工工資及稅款外，一律不得他用，并要監理單位蓋章确認。”

由此導緻的後果是，“多數企業迫不得已通過施工單位轉移出資金規避審批，做大合同數據，送審批人員紅包等等，方法不一而足。”

在此過程中，“亦滋生了權力産生腐敗，當時銀行每月放款2～3次，放款後開發企業還需向房管局審批報備方才能使用用，耽誤企業回款，讓公司正常經營掣肘，小企業由于無法承受回款周期就不去審批了，而是先跟銀行協調關系，将預售資金先行使用，後期再去打點房管局相關人員。”他頗為無奈。

當時，預售資金監管政策嚴格執行期間，“企業反響好大的，去年下半年開始，銀行放松了貸款額度，基本個貸審批通過了約3～4天就可放款，企業也沒有去房管局報送審批單（去年下半年就報送了兩次），現在沒有報送，銀行放貸下來後我們就直接去銀行轉賬了。”他補充道。

預售金監管“标尺”

該消息在幾天後由經濟參考報證實，網傳的全國性預售資金監管辦法，實則是今年1月29日，住房和城鄉建設部、人民銀行和銀保監會三部委聯合印發的《關于規範商品房預售資金監管的意見》（以下簡稱《意見》）。

雖然全文目前尚不清楚，但是根據目前可查詢到的相關内容，《意見》對于預售金監管政策有了更準确的規範。

《意見》指出，商品房預售資金監管是商品房預售制度的重要組成部分。

近期，部分城市商品房預售資金監管不到位，一些房地産開發企業違規挪用預售資金，嚴重侵害了購房人合法權益。而三部委制定《意見》的初衷是：為了保障房地産項目竣工交付，維護購房人合法權益，促進房地産市場平穩健康發展。

在易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進看來，對預售資金監管政策進行統一，使得各類分散的預售資金監管做法得到矯正，有助于從全國範圍内做好預售資金監管的工作。

《意見》包含了預售資金如何确定商業銀行、監管賬戶的設立、如何确定監管額度、資金如何使用、企業違規挪用将被追責、厘清三方監管部門各自權責等9個方面内容。

《意見》明确，監管額度是監管賬戶中确保項目竣工交付所需的資金額度，由市、縣住建部門根據商品房項目建設工程造價、施工合同金額以及項目交付條件等确定。同時規定，預售款包含購房人繳交的定金、首付款、按揭貸款和其他形式的購房款等，應當全部直接存入監管賬戶。監管賬戶内的資金達到監管額度後，超出部分可由房企提取使用。

《意見》還要求監管額度内的資金必須專款專用，必須用于有關的工程建設，包括項目建設必需的建築材料、設備和施工進度款等支出。監管額度内的資金，在商品房項目完成房屋所有權首次登記前，銀行不得擅自扣劃；集團公司不得抽調子公司監管資金。

同時，《意見》還要求監管部門需按工程進度及時撥付資金，首次撥付節點不得早于地下結構完成，最後撥付節點為房屋所有權首次登記，具體撥付節點由市、縣住建部門确定。銀行擅自撥付監管額度内資金，需負責追回資金，無法追回的依法承擔賠償責任。

“房企債務危機時期，部分城市出現了銀行或法院随意關閉預售資金監管賬戶的做法，導緻房企資金壓力進一步增大，進而出現了很多爆雷的事件。此次全國統一的預售資金監管政策具有積極意義，利好房企預售資金的循環，對于規範各地預售資金監管的操作、确保房企資金狀況更加穩健具有積極的作用。”嚴躍進在接受财經媒體采訪時說。

在此背景下，各重點地市也紛紛啟動。

3月17日，青島市住房和城鄉建設局起草了《關于進一步規範我市商品房預售資金監管工作的通知》（以下簡稱青島《通知》），公開征求社會意見。

在青島《通知》中，對于商品房預售金的監管、使用做了細化的規定，尤其是在留存比例方面。

其中第四條内容為，将商品房預售資金監管系統、房屋交易合同網簽備案系統、不動産登記系統、監管銀行業務管理系統進行對接，加強房屋網簽備案、監管賬戶資金、不動産登記信息、銀行按揭貸款等數據信息共享。實現商品房預售合同網簽備案時，預售資金同步存入監管賬戶。房地産開發企業應當将存入監管賬戶内的預售資金明确到房屋，實行資金全程監管。

第五條是，預售資金監管按照工程建設進度設置相應控制節點，控制節點及監管資金留存比例為：當建成層數達到規劃總層數一半時，監管資金留存比例為60%;當主體結構封頂，取得《主體結構工程質量驗收報告》時，監管資金留存比例為30%；當單體竣工驗收合格，取得《房屋建築工程竣工驗收備案表》時，監管資金留存比例為15%；當項目辦理商品房現售備案或首次登記并按規定交存首期房屋專項維修資金後，終止監管。根據房地産開發企業信用評定結果，對等級較高的企業，适當降低商品房預售監管資金留存比例。

對規劃設計總層數為18層（含18層）以上的建築，建成層數達到規劃總層數三分之一時，監管資金留存比例為70%；建成層數達到規劃總層數三分之二時，監管資金留存比例為45%。

對建成層數達到規劃總層數三分之一、一半、三分之二的，各區（市）住房城鄉建設主管部門要根據施工總承包單位出具的證明，進行現場查勘。

相比青島市，長沙市的标尺相對收緊，還是把重點傾向到保交樓方面，強化監管。

3月16日，長沙市房屋交易管理中心下發《關于長沙市商品房預售資金監管系統上線運行有關工作的通知》（以下簡稱長沙《通知》）。

長沙《通知》明确，将于近期升級長沙市内五區新建商品房預售資金監管系統，包含定金、首付款、按揭款、分期付款、公積金貸款等所有新建商品房預售資金，須全額存入預售資金監管專用賬戶。

新建商品房預售資金經由統一預售資金清算專戶完成資金清算後，即時轉入各項目對應預售資金監管專用賬戶。正常情況下，預售資金到達清算專戶後，當天完成轉入項目對應預售資金監管專用賬戶。各預售資金監管專用賬戶開戶銀行需認真做好預售資金流水審核，對不明資金進賬，要及時進行清理清退，預售資金監管專用賬戶原則上隻允許接收購房款項。

各按揭貸款放款銀行需按預售資金管理要求，将按揭貸款放款至各行對應清算專戶子賬戶，并在轉賬附言中備注對應購房合同編号。除項目預售資金監管專用賬戶外，各房地産開發企業不得另外設立銀行賬戶收取任何形式的新建商品房預售資金款項。

地産企業流動性“輸血”

而作為政策執行的另外一端，企業方也在密切關注預售金新規的風向。

這一次全國範圍内開展的預售金政策規範化，對于房企來說，将釋放一部分流動性，緩解部分資金壓力。

根據克而瑞的研究報告數據顯示，盡管從2021年上半年80家樣本企業數據分析來看，現金短債比通過率達到90%，但随着下半年流動性危機的爆發，表明房企實際流動性與賬面數據仍存在出入。其中預售監管資金的使用受限，就在一定程度擠占了企業有效流動性。

此外，根據部分企業數據披露，截至2021年上半年，碧桂園、萬科、恒大、保利等預售監管資金均達到數百億元。恒大于此前舉行2022年保交樓新年開工動員大會，會上許家印透露目前恒大的預售監管資金已有500多億元。

根據克而瑞計算的流動性擠占率指标（預售監管資金/貨币資金）來衡量預售監管資金對企業流動性的擠占情況發現，碧桂園、華夏幸福、藍光流動性擠占率均超過30%，處于較高位，萬科、恒大、保利、華僑城也超過20%。

所以，尤其對于全國大型房企而言，從額度還是流動性擠占率指标，預售資金監管對于企業有效流動性的影響都客觀存在。通過預售資金監管政策調整适當緩解房企流動性壓力，已經成為市場共識。

前述接受采訪的某TOP10房企财務人員告訴記者：“過去個别地區執行（預售金監管）過于嚴格，尤其不應與預售備案價挂鈎，應予以調整。

他舉例表示，某二線城市預售資金監管政策，要求監管額度不低于預售備案價對應計算貨值的33%。在如今地價占據房地産開發總成本一半以上甚至更多的情況下，房企的開發建安成本占比愈來愈低，很難再達到總成本的1/3。這種情況下，在房企還需要一定的利潤空間，這種監管額度不低于預售備案價對應計算貨值的33%的要求，使得監管金額遠遠高于該項目房企所需的開發建安成本，給公司造成了額外的監管壓力與資金負擔。建議應以項目開發合同造價成本制定監管額度。

對于“重點額度監管”理解，該房企财務人員對記者說，對于重點額度監管的資金，應允許房企特定用途使用，如果房企因項目銷售情況不佳，資金回籠緩慢，預售資金全部進入監管戶并屬于重點額度監管不得動用。但是本身項目仍在建設開發，需要支付大量的工程款以及預繳稅款，因目前已獲得的預售資金無法動用，企業不得不再大量動用自有資金支付相應工程款以及稅款等，額外加重了企業的資金壓力。

“建議重點額度監管的預售資金，在提供相應的證明材料之後，也可以動用，用于特定的款項支付以及稅金繳納等。”他說。

政策“保交付”初衷未改

事實上，商品房預售制度最初起源于香港，1983年在内地，深圳開始試點商品房預售。1995年元旦期間，《城市商品房預售管理辦法》正式落地執行，标志着商品房預售制度在全國全面鋪開。

預售制度的初衷是為了減輕房地産企業的開發成本和資金壓力。

購房人按照商品房預售合同，向開發商支付購房款，購房款中包括了前期的定金、首付款，以及銀行按揭貸款等。這些資金加總起來，構成了商品房的全部銷售收入。而預售這一形式讓開發商在建好房子之前就能先收到錢，從而加快資金使用效率。

國家統計局數據，2021年全年，房地産開發企業到位資金201132億元，其中國内貸款23296億元，占比11.5%，但定金及預售款為73946億元，占比36.7%。而個人銀行按揭貸款為32388億元，占比16.1%。定金及預售款 個人銀行按揭貸款的資金高達106334億元，在房地産開發企業到位資金規模中占比超過50%。

這意味着，房地産開發資金有一半來自居民預支的購房款。

對于此輪全國預售金監管調整，克而瑞預測是全國性的商品房預售資金監督管理辦法出台,主要意圖在于政策糾偏，太原、石家莊、重慶、常州等高比例監管城市會出現松綁，釋放出一定流動性，而在這些城市有更多貨值的房企也會享受到明顯的政策紅利。

但預售金新規本質上仍以保交付、維護消費者權益為首要目标，且在落地中将“因城施策”，“視企而定”的可能性也比較大，因此整體對企業流動性影響有限。對于經營穩健性房企來說存在機會，可以通過高效去化、銷售回款，獲得合規資金的使用權，為穩定可持續經營提供支撐。