在南京，有這麼一個區域：與主城隔江相望，距離新街口直線10KM左右，有地鐵、商業、學校等生活配套，卻是個不折不扣的剛需闆塊。

這個區域就是位于柳州東路的橋北，近日土拍火熱、弘陽再次拿地，區域二手房最高成交價達到3.2萬/㎡，但新房市場卻表現平平，最低不到2萬/㎡，甚至還去化不是很理想。

就是這樣的闆塊卻讓買房人有很多疑問：為何離主城這麼近，房價卻是價格窪地？為何新房樓盤去化都不是很理想？為何這麼小的地方，能聚集幾十萬的人口？為何每天上下班早高峰的柳州東路，會非常擁擠？今天，掌櫃君就來跟大家聊聊這個闆塊。

01

橋北老盤精裝減配，漲價千元/㎡開盤

區域有盤精裝改毛坯，間接降價上市

目前整個橋北闆塊，新房樓盤僅有4家，分别為在售的大華錦繡時代（毛坯2.2萬/㎡）、中建國熙公館（精裝2.85萬/㎡），已領銷許還未開盤的是金象朗詩紅樹林（精裝28915元/㎡），待上市的北外灘新城（精裝改毛坯，均價18600元/㎡），但這幾家樓盤的銷售情況都并不是很理想。

今天，掌櫃君就重點來說下金象朗詩紅樹林與北外灘新城，因為這2家樓盤分别是間接漲價和間接降價，都值得說一說。

作為橋北首個精裝科技住宅，金象朗詩紅樹林之前開盤去化良好，也讓很多買房人苦等其再次加推。就在昨日（5月16日）新領1号樓銷許，建築面積約89、120、130、143㎡，精裝均價28915元/㎡，共256套房源。項目報名時間為5月16日下午15時-5月17日下午15時。

不過，值得注意的是，項目本次銷許價格比前期精裝2.78萬/㎡上漲了1000元/㎡左右，但據了解本次開盤房源在精裝上做了改造，以“精裝三大件”（中央空調、新風和地暖）代替了主打的朗詩科技住宅“三恒系統”。

之前，項目對外宣傳主打的是“科技綠色住宅”，但這次開盤沒有了朗詩的“恒溫恒濕恒氧”系統，開發商這樣的操作與宣傳初衷背道而馳。同時，精裝減配、房價卻上漲1000元/㎡左右，最終能否讓買房人買單也值得期待。

而區域另一老盤北外灘水城，也就是我們通常所說的威尼斯水城，其置業顧問發朋友圈稱：項目即将加推16号樓，建築面積89、111、114㎡，均價18600元/㎡，總價169萬起。

但在掌櫃君的印象中，該樓盤去年年底新領銷許價格在2.1萬/㎡左右，怎麼即将開盤的隻要1.86萬/㎡？這到底是何原因？

随即聯系了售樓處，項目工作人員表示：我們項目還剩3棟樓，也算尾盤，加上之前精裝房源有部分買房人覺得标準性價比不高，反而價格貴，希望毛坯交付，自己可以根據喜好來裝修，所以即将開盤的16号樓，1.86萬/㎡是毛坯價格。

同時，該工作人員告訴掌櫃君：項目本次開盤共272套，預計25日左右開盤，确定公證搖号，目前已經可以交購房材料等。後期還有20号地塊待開發，江景房，也是毛坯交付，價格會有所上漲。

掌櫃君個人覺得，北外灘水城1.86萬/㎡的價格，雖然屬于間接降價，但放眼整個南京，這個價格與祿口新房價格持平，對于剛需來說，非常值得考慮，畢竟橋北的各項生活配套都已經完善。

02

二手房最高成交價突破3.2萬/㎡

上月成交近90套房源、但總價單價低

說完新房市場，我們來看看橋北二手房市場，就在4月25日，橋北旭日愛上城第六區成交一套建築面積129.17㎡二手房，成交總價415萬，成交單價32129元/㎡，這也是橋北成交單價最貴的二手房房源。

該房源還是不包含稅的價格，加上30多萬稅費，這套房源成交單價約3.47萬/㎡，更是讓人吃驚。據了解，該小區成交單價一直屬于橋北區域較高，主要跟其小區品質好、浦口外國語學校學區、周邊生活配套相對完善，自住比較方便。 目前小區二手房均價25943元/㎡，成交單價多在2.5萬-3.2萬/㎡之間。

相比4家新房樓盤銷售去化不理想的局面，橋北區域二手房市場相對火熱，且成交量較多。據鍊家數據顯示，整個4月份，橋北區域成交二手房約90套左右，多為威尼斯水城、天潤城、明發濱江新城等，主力成交單價不高，多在1.7萬-2.5萬/㎡之間，成交總價多在150萬-250萬，250萬以上占比不多，其實主要還是以剛需人群為主、及區域内改善換房為輔。

但需要注意的是，這隻是鍊家1家中介的成交套數，整個橋北還有本土的類似高業、德冠等二手房公司，所以這樣算下來，整個區域二手房成交量更為客觀。

03

為何這個離主城很近的闆塊

新房二手房市場确呈現冰火兩重天的局面

就目前區域具體來看，新房二手房市場呈現冰火兩重天的局面。一方面，新房除了北外灘水城（前期精裝2.1萬/㎡）之外，其他3個樓盤均價多在2.2萬-2.89萬/㎡，這個價格與周邊二手房相比，高出3000多元/㎡。

對于買房人來說，新房需要等1-2年交付，可能會面臨因質量、精裝等原因而産生糾紛，所以二手房的即買即住的性價比凸顯，加上價格比新房便宜，購房成本更低。所以就造成，新房樓盤并不是很被買房人認可，銷售結果也不是很理想。

（區域二手房均價情況）

反而造成區域二手房市場火熱、成交量較多，但區域二手房價格差異大，如柳州東路周邊均價在2.1萬-2.5萬/㎡，弘陽周邊2.4萬-2.8萬/㎡，區域内部均價也因學區、配套、小區品質等因素而不同。

那麼，為何作為距離主城很近的橋北，新房二手房市場卻呈現冰火兩重天的局面？南京資深地産評論員尹霄飛表示：橋北這個區域與其他版塊相比，也有自身的特殊性，區域開發較早，目前生活配套比較完善，适合自住，但周邊沒有産業導入，難以吸引更多人口流入。且區域多以新南京人和剛畢業大學生為主，購房能力有限，相對來說租房市場比較火熱，另外區域還有部分工廠，會有買房人比較介意。

（早高峰的柳州東路地鐵站）

同時，橋北區域二手房門店齊經理也說出自己的看法：橋北開發較早，二手房房源量太多，且多以老小區為主，目前江北也在大力發展江北核心區、江浦、高新區，也會造成很多買房人分流。但從另一個角度來看，橋北之前單價較低，目前多數樓盤已經翻倍，而與主城其他區域之前價格比橋北高，但目前漲幅卻不一定能跑赢橋北，這也是一種低房價的優勢。

就掌櫃君個人來看，橋北由于開發較早、密度較大，小區之間的品質參差不齊，也就造成其在發展過程中，會暴露很多問題，影響區域的發展。另外目前橋北發展已經較為成熟，可供開發土地較少，發展空間受限制。但長遠來看，橋北作為目前房價窪地，未來會有一定補漲，但想暴漲可能性不大。