近期青龍湖闆塊備受關注，業内外對于青龍湖闆塊的争議不斷。

要清晰認知青龍湖闆塊，首先要從四個維度去了解區域：

第一維度：區域“三不管”，周邊配套落後

青龍湖闆塊衛星圖

青龍湖之所以能夠引起業内的廣泛争議，最主要的原因就是其特殊的區域位置。青龍湖闆塊位于六環外豐台與房山交界處，東北屬于豐台，西南屬于房山。

據了解，青龍湖以前是典型的“三不管”地界，豐台區域大力發展的是西局、麗澤、總部基地，房山大力發展的是長陽、良鄉等地，這就造成青龍湖闆塊周邊交通、配套、醫療、教育等配套一直不完善，而且落戶後于北京整體水平。

此外，青龍湖闆塊周邊用地性質及其複雜，國營工廠、軍工廠、大型科研單位林立，地方、軍隊、村鎮棚改錯綜複雜，區域通往市區的主幹道京港澳高速，也非常擁堵。

第二維度：供需失衡，同質化産品競争激烈

據克而瑞數據統計，2017年至今，青龍湖闆塊共成交經營性用地6宗，總建築面積在百萬左右，将産生至少7000套房源，其中絕大部分還是有7年以上流轉周期的限競房。而近半年來，豐台整個區的月均去化僅470套。

區域同價格、同面積段産品的限競房項目紮堆，将不可避免地造成貼身肉搏的局面。據克而瑞統計，目前闆塊内已經有首開熙悅觀湖、龍湖熙湖悅著、金地大湖風華、萬科翡翠西湖、萬科國開東方地塊、中鐵建地塊等六個項目及地塊。

其中，金地大戶風華、龍湖熙湖悅著、首開熙悅觀湖不僅價格相似、容積率相同，主力産品也都是88-89㎡三居。

第三維度：區域屬性與項目定位矛盾隐現

衆所周知，青龍湖闆塊自然環境優越，不僅坐擁6000畝水面大湖，還有青龍湖森林公園，到2020年将建成京西南大型生态屏障，此外，周邊還有千靈山公園、北宮國家森林公園，西山國家森林公園、八大處公園、永定河森林公園、園博園等。

闆塊一直是北京人遊玩的地方，區域多年來也僅有低密項目燕西華府具有一定知名度。從區域自然條件和綜合配套來看，青龍湖闆塊适合打造低密改善産品，作為親湖的第二居所或是老年康養居所。

但目前闆塊項目因為成本原因和7090政策，面積段和總價段都是适合剛需和剛改的産品，而闆塊目前的配套尤其是交通，對于剛需和剛改群體來講還不完善。

第四個維度：具備先天資源 區域潛力較大

整體而言，青龍湖闆塊未來潛力較大。

一方面，區域生态水平非常高，生态環境尤其是大湖資源在北京區域内較為稀少，是不可再生資源，占先天優勢；另一方面，任何一個區域的配套都要經曆從無到有，從低到高的過程，區域内目前彙聚國企和品牌頭部房企，在配套進度上肯定會加速。

現在的青龍湖闆塊，總價290萬起，無疑具備剛需上車的總價優勢。闆塊目前狀況與價格匹配度較高，但預想一下，當闆塊内限競房七到八年的流轉周期一過，區域也已經成為生态優良、獨占大湖、配套齊全的闆塊，屆時闆塊将呈現什麼樣的價值？

夢想很豐滿、現實很骨感，當前的青龍湖闆塊依然有着不同程度的問題，區域内的項目們更是無法擺脫貼身肉搏的局面，哪個項目會在肉搏戰中脫穎而出？購房者又該選擇哪個項目？還要看一下闆塊項目的産品力。

青龍湖闆塊目前僅有四個項目入市，分為别萬科翡翠西湖、金地大湖風華、龍湖熙湖悅著、首開熙悅觀湖

萬科翡翠西湖

翡翠西湖是闆塊最先入市的項目，銷售均價41230元/㎡，主打90㎡三居洋房。

均價：4.1萬/㎡

主力戶型：89㎡三居、180㎡四居

總價：365-740萬，最低首付150萬

萬科經典戶型，無浪費，全明戶型，容積率1.1，利用率高，四居戶型有三衛。周邊青龍湖、千靈山山水環境配套。1.5公裡上六環，周邊無地鐵。後期是萬科物業，項目後期還将配備近10000㎡的商業及幼兒園，2021年底交房。

萬科翡翠西湖90㎡三居戶型圖

此外，距離項目4公裡處有人大附中的豐台分校，是項目一個優勢。

金地·大湖風華

金地·大湖風華是闆塊内目前唯一供應全裝修洋房的項目，項目均價3.7萬/平米，總價330萬左右，金地物業。項目主力供應89㎡南北通透全裝修洋房三居，139㎡南北通透上躍下躍，140-210㎡疊拼。

金地大湖風華89㎡三居戶型圖

均價：3.7萬/㎡

主力戶型：67㎡一居、89㎡三居、180㎡三居、140㎡四居、220㎡四居

總價：總價250萬起，首付100萬

區域唯一開通社區班車接駁地鐵的别墅社區，全裝交房，容積率1.6，墅區洋房(精裝，新風系統，智能家居)戶型為89平三居洋房，額外贈送約5平方米陽台 2平方米飄窗，戶型客廳面寬3.8米，卧室面寬3.4米；疊拼的上疊總價在500萬元左右，下疊在700萬元左右。有少量1居，總價249-260，隻有約50套。

此外，金地·大湖風華的疊拼産品還實現了地下全采光，是闆塊内唯一一個地下全采光的項目。

龍湖熙湖悅著

項目由龍湖 國開 萬科 首開四家聯合開發，龍湖為主要操盤方。

均價：3.7萬/㎡

主力戶型：78㎡三居、88㎡三居

總價：290-330萬，首付100萬左右

距青龍湖直線距離不足200米，規劃1.58容積率純洋房低密社區，毛坯交房。綠化率35%。88㎡三居在目前全北京同類産品中面寬最大，客廳面寬3.9米，卧室面寬3.6米，相比同類産品至少大30-50公分；78㎡南北通透三居，贈露台，總價不到300萬元。

熙湖悅著73㎡兩居戶型圖

熙湖悅著83㎡三居戶型圖

此外，作為龍湖操盤的項目，園林景觀是項目的一個優勢。

首開熙悅觀湖

均價：3.7萬/㎡

主力戶型：89㎡三居、143㎡三居、169㎡四居

總價：330-690萬，首付133萬

位于房山區青龍湖鎮中心區，湖景洋房，容積率1.53，裝修情況待定，自建大型商業。

熙悅觀湖89㎡三居戶型

首開熙悅觀湖項目主力戶型為89㎡平層洋房，總層高6層，此戶型為三室兩廳兩衛全明格局戶型，另有下躍層産品143㎡，三室兩廳兩衛，上躍層産品169㎡，四室兩廳三衛。預計2019年5月份開盤，于2021年交房。

綜合來看，在青龍湖目前四個項目中，萬科翡翠西湖的優勢是教育和物業；金地·大湖風華的優勢是主力産品精裝修、别墅地下全采光以及金地物業；龍湖西湖悅著的優勢是園林景觀和較低的總價；首開熙悅觀湖優勢是自建大型商業配套。

政府推出任何一個區域的地塊時，不可能無的放矢。

曾經的望京、亦莊、良鄉、後沙峪、沙河，哪個不是經曆了從無到有的過程，最後實現區域價值的飛躍。而青龍湖闆塊多宗地塊的推出，不僅能夠吸引人口置業，讓區域煥發活力，還能讓頭部房企介入，發展配套，倒逼區域整合發展。那麼是否可以猜測，從青龍湖闆塊第一宗地入市，政府其實就在下一盤大旗？