一、商品房與一般商品的區别

商品房作為不動産，包含了建築物和土地兩個方面。因為土地具有不可複制、不可再生、稀缺或者唯一的屬性，所以商品房的土地屬性決定了它具有一定程度上的不可替代性。市場上，小至一袋方便面，大至一台汽車，都是批量生産的，可複制、可再生、可替代性較強。

一般商品

另外，商品房作為大總價産品，也是一個家庭最重要的支出。因此，商品房對一般的家庭而言，其購買決策相對理性、謹慎，不像一般商品的購買決策具有随意性、沖動性。

買房對于一般家庭而言，需要一定的原始積累，比如6個錢包模式買房，掏空家庭所有積蓄，才能夠到購買門檻，因此，商品房的消費在一定程度上不具有重複購買性。相對于其他商品，房地産的韭菜需要等待較長時間。

以上決定了商品房與一般商品在銷售和購買行為上存在本質上的區别。因此，樓盤再怎麼炒作地段都不過分，在産品同質化的情況下，地段是唯一的核心競争力。無論樓盤定位如何高端，控制總價及解決付款方式，才能有效地控制風險。兩者綜合看，好地段高價格，差地段低價格，尺度把控好，才能割到想要割的韭菜。

商品房

二、一般商品與商品房的結構問題

一般商品的結構劃分引流産品、利潤産品、形象産品。利潤産品可能是引流産品的升級款，也可能是引流産品的必要配套；形象産品是标杆，誠如鎮店之寶，代言這家門店，然而實際上形象産品很難銷售，它的作用是助推利潤産品的銷售。引流産品是大衆剛需，超性價比，與利潤産品存在關聯性，引流産品顧名思義就是把客戶引到現場，從而促進利潤産品的銷售。

因此，我們可以看到超市的DM總有秒殺款，比如雞蛋、大米、食用油等等。我們也可以看到淘寶、京東、拼多多總會精選“雙11”、“618”、“雙12”等特惠款的引流産品。餐飲店可以在美團等推出情人節套餐、女神節套餐、兩人套餐、三人套餐等等。這些都基于一般商品結構上的特點。

商品結構如金字塔

商品房也需要引流，但無法将商品房劃分産品結構，原因在于商品房的高總價，不具有重複購買性，例如購買一室一廳的高性價比産品後，客戶一般不可能再購買三室兩廳的利潤産品，買一室一廳的客戶也很難夠到買三室兩廳的購買力，而買三室兩廳的客戶卻可能會再買一套一室一廳的房子，因此購買力具有向下兼容性。

區别于商品房，一般商品的銷售模式大不相同。例如，一個客戶沖着超市雞蛋特價0.5元/枚，每人限購10枚，排着長隊，等買到雞蛋，突然看到旁邊的肉很新鮮，進而買點肉，買完肉逛逛再買點菜和水果，這樣就帶動了利潤産品的銷售。再例如，一個小夥看到美團上有二人套餐，隻要99，四菜一湯送果盤，跟女朋友一商量，決定去了。到了餐廳，發現套餐沒有酒、沒有飲料，另外，菜的品類不能選，沒有女朋友喜歡吃的清蒸鲈魚。于是他們決定再買一瓶紅酒、一紮玉米汁、另外單點了倆菜，最後消費299元。額外單點的菜品的利潤率若是50%，意味着利潤是100元，99元套餐實際虧損20元，綜合下來，商家還賺了80。賺80與賠20，四比一的賠率，很多商家願意賭一把，結賬的時候，如果再充值500元送100元，通過這樣的方式還給門店帶來良好的口碑，培養了客戶二次消費的忠誠度。

排隊買雞蛋

因此，所謂電商模式、直播帶貨模式适合一般商品，至于商品房，并不能直接帶動其銷售，隻能作為一種推廣引流方式。

三、商品房與一般商品銷售行為的區别

一般商品處于完全競争的狀态。完全競争意味着，産品一樣，價格相差不大，選擇性很大。例如小王可以在A商店買一瓶水，也可以在B商店買一瓶同樣的水。再例如小王覺的A商店老闆和氣，也可以重複在A商店買。

商品房從需求端看，因地段的不可複制、不可再生、稀缺或唯一的屬性，沒有真正意義上的同質化産品，不可替代。從供給端看，商品房開發資金需求量大，不存在工業化式的生産，再加上國家相關部門的調控。因此，商品房無論從需求端還是從供給端看，都處于不完全競争的狀态，有些城市甚至存在壟斷競争或寡頭競争。例如小王在A樓盤已買了一套房，一般不可能在A樓盤再買一套，更不可能在B樓盤也買一套，除非小王是大款，其購買行為有投資或資産管理的屬性。

VIP會員激勵重複購買

因此，一般商品價格相對透明，利潤空間有限，主要做回頭客的生意，穩定的客源才是一個門店生存的基礎。商品房的價格天差地别，利潤空間高低不等，主要做新客的生意，一個樓盤要想快速實現清盤，要有足夠數量的新客才是基礎。當然，商品房也強調老帶新、新帶新，落腳點都是後面的新字，老業主和新客戶都可以成為房産銷售的紐帶。

所謂高投入高風險高回報，形容商品房開發一點也不過分。因此房企們願意在宣傳推廣、客戶拓展、包裝體驗、銷售傭金等方面砸錢，當然他們也有能力承擔該部分費用。反觀一般商品的生産工廠和銷售門店，既沒必要也不可能投入更多的費用在推銷産品方面。

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