小區共用設施設備壞了誰來修、誰來管？開發商和物業服務企業為此“踢皮球”的事情時有發生。

長期以來，住宅物業前期遺留質量問題對物業服務企業造成困擾、給業主帶來損失，湖南省住房和城鄉建設廳房地産監管處相關負責人指出，主要原因在于物業服務企業在承接住宅物業服務時，未對物業共用部位、共用設施設備進行檢查和驗收，或者檢查和驗收工作流于形式。随着《湖南省住宅物業承接查驗辦法》（以下簡稱《辦法》）的印發實施，該問題将得到較好的改善和解決。

據該負責人介紹，為推進落實《湖南省物業管理條例》中“新建物業未經現場查驗的，建設單位不得交付使用，物業服務企業不得承接”的規定，去年9月以來，湖南省住房和城鄉建設廳房地産監管處開始起草《湖南省住宅物業承接查驗辦法》，按照誠實信用、客觀公正、權責分明以及保護業主共有财産的原則，明确新建住宅物業承接查驗的條件、依據、範圍和方法以及監督管理。

這是《湖南省物業管理條例》的重要配套制度之一，各級主管部門、街道社區和物業服務企業以及業主都比較關注。“《辦法》起草之前，我們搜集和學習了相關省市有關物業承接查驗方面的規範性文件，深入物業服務企業調研，了解物業承接查驗方面的困難以及好的做法，經過總結梳理明确了方案，構建了框架，撰寫了《辦法》的征求意見稿。在此基礎上，先後召開 10餘次座談會，聽取行業協會、骨幹企業的意見建議。同時在湖南省住房和城鄉建設廳網站發布公開征集意見的通告，對有關意見建議進行認真梳理和研究之後，進一步調整和完善了《辦法》。”該負責人解釋說，《辦法》所稱的住宅物業承接查驗，是指新建住宅物業交付使用前，物業服務企業和建設單位，共同對物業共用部位、共用設施設備進行檢查和驗收的活動。

明确了承接查驗的條件，把好第一道關口。承接查驗前，物業必須達到一定的基本條件。《辦法》明确了承接查驗必須具備的“一戶一表”安裝、物業服務用房配置的面積及标準等方面的條件。還要求住宅物業竣工驗收時，要通知物業服務企業參加，為承接查驗把好第一道關口。

明确了承接查驗的主體，解決誰來查的問題。《辦法》明确，物業承接查驗由專門組建的承接查驗小組組織實施。承接查驗小組由建設單位牽頭，物業服務企業、業主、當地物業管理主管部門以及街道（社區）代表參加。承接查驗小組按照物業服務企業和建設單位共同制定的承接查驗方案實施承接查驗。

明确了承接查驗的内容，解決查什麼的問題。《辦法》說明，承接查驗包括文件資料和現場實物兩個方面的查驗，文件資料的内容包括物業項目規劃建設資料、維修資金與業主名冊等前期物業管理等資料。現場實物的内容包括物業管理區域内的共用部位、共用設施設備的配置标準、外觀質量和使用功能等。

明确了承接查驗的流程、方法和标準，解決怎麼查的問題。《辦法》指出，承接查驗流程包括組建查驗小組、制定查驗方案、現場查驗、簽訂查驗協議、整改複驗、辦理交接手續等。文件資料的查驗，采用清點交接的方式，交什麼查什麼，沒交的列出清單再補交。對現場實物，采用核對、觀察、使用、檢測和試驗等方法進行查驗，有問題的列入承接查驗協議約定整改時限限期整改。

明确了承接查驗備案和物業保修等相關要求，解決怎麼管的問題。《辦法》要求物業服務企業承接物業後30日内，通過湖南省物業管理監管平台備案，備案信息向業主公開。同時，《辦法》對建設單位保修工程和驗收、保修期屆滿時的再次查驗提出了要求。規定了建設單位和物業服務企業以及其他相關主體的責任，強化了監管措施。

[責編:張雲龍]