8月18日，北京市政府正式引發了《北京市“十四五”時期高精尖産業發展規劃》，在這個規劃中，把北京的5-6環正式确定為“高科技産業走廊”。

其中把北部的5-6環定位于“北部研發創新與信息産業帶”，南部的5-6環定位于“南部先進智造産業帶”。

也就是北部“研發”，南部“制造”，形同南北産業相互融合。

北京規劃利用五年的時間，把“高尖端産業增加值”提高到整個北京GDP的30%以上，北京5-6環已經成為未來北京城市發展的“重中之重”。

根據這個定位，我們判斷未來北京的總體城市發展格局将會演變成為兩大部分：

5環以内的地區為“首都功能集中區”：打造成為全國的政治中心、文化中心及國際外交中心，是中國版的“華盛頓”。

5-6環的地區則為“高科技産業走廊區”：重點打造成為全國的“科技創新中心”，是中國版的“矽谷”。

通過“華盛頓” “矽谷”的功能融合，北京将重回“全國經濟中心”，甚至會成為中國的第一個“全球中心城市”。

【1】

五環内的城區

聚焦“四大首都功能”

中國版的“華盛頓特區”

對于中心城區的發展，北京目前已經出台了“首都功能核心區控規”，确定了東西城将會成為“主要服務于中央政務”的功能區。

除了東西城的“首都功能核心區”外，同時把其他的城四區劃分成為三大功能區：

西北部地區：包括海澱南部及石景山，成為科技創新中心和首都文化中心的結合功能區。

東北部地區：包括朝陽的東部北部地區，重點強化國際外交功能，成為國際交往的中心區之一。

南部地區：包括豐台區及朝陽南部地區，是首都生活保障區。

雖然以上中心城區還包括五環外的地區，但從功能上看，主要集中在五環内地區，是未來北京“首都功能”的最集中的承載地區了。

五環依然是一個非常清晰的“分界線”。

【2】

五-六環地區

重點聚焦“高尖端産業”

是中國版的“矽谷”

五大版塊即将崛起

這種城市格局的重塑，最大的受益者就是北京的5-6環地區，不僅常住人口将會激增，同時會帶來極強的高科技産業和中高端制造業。

我們判斷：未來5-6環的局部地區房價，可能将不會低于五環内，甚至超過五環内，形成新的房價高地。

這些片區主要包括如下五大核心闆塊：

【2.1】海澱北 昌平南的“北清路沿線”，北京碼農最為集中的片區

海澱的北部加上昌平的南部，共同組成了“北清路沿線”版塊，這裡将會是未來5年，北京“碼農”最為集中的片區。

這個片區是北京“自貿區”中的“科技創新片區”，包括了四大部分：分别是海澱翠湖、海澱永豐、昌平生命科學園及昌平朱辛莊地區。

這個片區目前主要有三個在售項目：海澱幸福裡、奧森春曉及北清雲際，價格分别從8.5-6.2萬/平米不等，總價最低才480萬起。

地鐵 産業 教育 配套，北部5-6環的“北清路沿線”是我們認為發展潛力最足的片區。

【2.2】崔各莊 東壩的“金盞國際合作服務區”，北京未來的“國際居住區”

北京第二個5-6環的重點片區，毫無疑問就是朝陽東北部的“金盞國際合作居住區”，很多人也喜歡把這個稱之為“望京的後花園”。

但如果我們從未來5-10年的發展眼光看，這個片區的發展極有可能超越望京，而成為第二個朝陽CBD，是北京未來最負盛名的“國際居住區”。

這個片區擁有多條地鐵線路，同時擁有“第四使館區”和“第二三裡屯”，是北京國際交往中心功能建設的“重中之重”。

8月20日，北京最高領導層集體調研“第四使館區”，這個信号說明金盞國際合作服務區即将啟動大規模建設，這是北京推進國際交往中心功能建設的重要一環。

這個片區目前僅有兩個項目：華樾國際二期及中冶的德賢禦府項目，均價分别是7.1萬/平米和8萬/平米。

這兩個項目總體上看，要比崔各莊的8.8萬的“和光悅府”更加值得投資，前景要更加看好，有規劃前景，有地鐵，有超級配套。

金盞國際合作區對于東邊的買房人來說，決不可錯過。

【2.3】環球影城版塊即将崛起，北京環球度假區房價有望提升。

北京環球影城目前已經進入“内側階段”，預計很快就會一期盛大開園。

作為全球最負盛名的主題公園，環球影城對于周邊房價的拉動力不會弱于上海的“迪士尼”樂園。

北京已經把環球影城地區定位于“北京環球度假區”：不僅擁有主題樂園，同時還包括産業區、居住區及商業區。

所以北京環球影城的開業，将會帶動一個5-6環片區的崛起：這就是北京環球度假區版塊的房價上漲。

北京環球度假區版塊其實就是特指7号線沿線版塊：包括了萬盛版塊、黑戶莊版塊及豆各莊版塊。

目前這個片區的新房房價在6-6.5萬之間，随着環球影城後面2-3期的規劃發展，整個片區将會逐漸完善，未來的房價空間依然相對樂觀。

【2.4】亦莊“獨立學籍區”，将會成為第二個“海澱”。

第四個5-6環，最具發展潛力的片區，當然就是亦莊核心區了，這個60平方公裡的“獨立學籍區”，已經成為北京2021年最熱門的購房片區。

亦莊是北京三城一區中的重要成員，除了産業、教育，地鐵規劃也是“城區級别”的，亦莊未來的房價不可小觑。

【2.5】京西“園博園版塊”，麗澤“後花園”，北京“金融科技住區”。

第五個5-6環之間最值得關注的版塊，就是14号線的起點的“園博園版塊”了，這個版塊我們認為随着14号線的通車，将會得到極大的發展。

北京地鐵14号線是一條“财富之路”：途徑望京、國貿CBD、麗澤商務區等北京高端人群最為密集的地區，将會給園博園版塊帶來最高端的買房人。

目前園博園版塊的新房房價已經達到6.8萬/平米，最新的項目就是“熙悅晴翠”，戶型從75-157，可以說是對西邊人群進行“通殺”。

未來這個片區的房價有望實現8萬 。

綜上所述，我們認為随着北京總體城市規劃的逐漸落地，北京的産業格局已經非常清晰：五環内是聚焦首都功能，重點打造成為中國的“華盛頓特區”，五環到六環則聚焦“高尖端”産業，定位成為中國的“矽谷”。

這種産業格局将會直接帶動北京5-6環的房價上升，尤其是像北清路沿線、金盞國際合作服務區、北京環球度假區、亦莊核心區及豐台園博園等城市邊緣版塊的迅速崛起。

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