來自行家買房

之前和一些老人聊天，當談到幾個新城的時候，都會說“都是破破爛爛的地方，以前都是鄉下”。在他們心中，似乎隻有傳統的“上隻角”符合老上海心目中的腔調。能進内環内自然是最好，畢竟優渥的配套資源和城市界面都是上海的門面。這折射出一種購房理念，是單純的“唯環線論”。這種邏輯在不能說錯，它的受衆也最廣。但中環周邊動辄一千多萬起步的新房，許多人都夠不上，這種邏輯便開始外延。在各大媒體也宣傳外環項目的時候，也經常說“距離人民廣場多少距離”來作為噱頭。好像我比你近兩公裡，就高人一等。“距離市中心近，發展更好，房價更高”的結論沒有大問題，但“因為距離市中心遠，所以發展更差，從而房價更低”的邏輯，其實是講不通的。舉一個例子，位于外環的張江核心，十幾年房齡的老二手房，都已經飙升至接近六萬，别墅早已破14萬。大虹橋不過如此。

說張江本身就算核心吃了紅利？那距離市區極遠的奉賢新城，近幾年新房房價連連飙升，輕松的邁入4萬。據說奉發名邸，要奔着5去。都可以和嘉定打平。為什麼？因為它們擁有無可替代的标志性産業！前者本身是科技園區，後者的東方美谷響徹世界。就算寸土寸金的内環内，也是高科技雲集，提供頂級的金融産業。所以慢慢的，唯環線論開始撤出。經過近幾年的發展，買房邏輯逐漸演變成“浦西看環線，浦東看産業”的并行制。其實嚴格來說，包括浦西在内，買房也需要考慮當地的産業情況。優秀的産業園，會通過産業集群效應帶來大量的企業，從而帶來的就業人員将會帶動周邊經濟的發展。房價也不再是紙面數據，商品屬性能充分發揮。再往大了說，雖然高樓大廈看着光鮮，但如果缺乏了實體産業的支撐，往往會岌岌可危！尤其是那些本就新興的闆塊，如果沒有産業的支撐，隻會淪為睡城。在7月4日出爐的《上海市産業地圖（2022）》中，138張産業現狀圖和産業未來圖，描繪了上海産業高質量發展的新畫卷和新圖景。根據《上海市戰略性新興産業和先導産業發展“十四五”規劃》，上海将重點發展三大産業（集成電路、生物醫藥、人工智能）及六大重點産業（新能源汽車、高端裝備、航空航天、信息通信、新材料、新興數字産業）。

這麼多密密麻麻的的紅點是不是看着眼暈？小行家來盤點一下，上海那些已落地的，代表性産業園以及周邊的新房。說到産業，臨港和張江自然是繞不開的國際知名産業園區。還有金橋的5G産業，也走在世界前列

臨港

臨港短短幾年的功夫，大踏步的走過從無到有的過程。作為國家重點發展的科創中心，臨港目前存在聚焦集成電路、人工智能、生物醫藥、航空航天等産業的核心領域和關鍵環節,重點建設四大重點産業園——東方芯港、生命藍灣、大飛機園和信息飛魚。

重點講一下飛機園和生命藍灣：

2020年10月23日，臨港新片區大飛機園正式啟動，并入選上海首批26個特色産業園之中。大飛機園緊鄰浦東機場，周邊已經有中國商飛、中國航發等産業基礎。

顧名思義将聚焦航空研發、制造、服務等産業，目标是在2025年達到500億元産值、2035年突破2000億元的産值。

生命藍灣的名氣沒有那麼大，但它确實是臨港的産業基石。

9月10日，上海自貿區臨港新片區生命藍灣生物醫藥特色産業園正式開園。

中科院上海有機所臨港分子智造研究院、嘉和生物、潤佳醫藥等24個高能級産業項目簽約落地，總投資額達160億元，涵蓋分子合成、免疫藥物、細胞治療、重點疫苗、CDMO、CRO、3D打印等生物醫藥産業的前沿領域。

臨港近期新房如下：

港城悅庭

項目占地約11萬方，容積率約1.84，遵循現代人居理念，堅持“以人為本”打造全家宜居的溫度社區。在社區附近約800米内，可享受約5000方的綜合性體育會所。

項目将推建面約73-188平2-4房，且建面約116平以上的戶型占比約61%，以大戶型為主，在滴水湖核心區非常難得。

臨港地标商業——港城新天地，與項目直線距離僅約100米内，真正的步行可達！同時周邊有臨港中運量T1線申港大道站，可輕松到達臨港大學城等，并且2站即達16号線。

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龍光天耀

項目正在續銷，無需積分随到随買！

作為難得的濱水墅區，每個地塊都是高層 疊墅産品搭配，在園林打造上不存在“高低配”現象，真正能實現墅級品質、墅質景觀！高層建面約85-117㎡的3~4房，均價約31138元/平；建面約117-133㎡疊墅，疊加均價約40380元/平。

項目周邊有3萬方龍光藍鲸世界，約50萬方坐标綜合體，龍光天曜&藍鲸世界也被譽為“下一個瑞虹新城”，未來前景值得期待！

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鵬瑞雲錦灣

作為鵬瑞集團的上海首發力作，【鵬瑞·雲璟灣】首開493套建面約89-120㎡3-4房，總價約230萬起，火爆熱銷中！無需積分随到随買！

103片區，作為臨港的國際協同創新區，擁有極其濃厚的科創氛圍，儲備未來的科學人才。項目也是頂級科學家社區，打造更高規格的綠色建築三星标準 超低能耗住宅。

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玖海雲天

項目同樣位于103片區。超低能耗住宅已成為臨港住房的硬性要求，但項目是臨港首個依據《高品質建築大綱》要求落地的綠建三星 超低能耗住宅項目。無論是建築工藝還是科技都更為成熟。中建玖海雲天是一個從建築面積約93㎡-160㎡戶型均有的項目，面積段跨度很大，适合不同預算的客戶上車

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上實望海

臨港105片區将被打造成繼陸家嘴之後，高度自由開放的“經濟特區”和“金融特區”。48萬㎡金融總部灣區，依托現代服務業開放區的首發建設區域，臨港105片區未來将集金融貿易、醫療、航運、保險等綜合的金融創新功能區。

地鐵16号線滴水湖站，直線距離約1.4km。這個距離對于臨港項目而言，可以說是相當近的一批。。另設計有兩港快線，設計時速160km/h的通勤樞紐，直線距離約500m搭乘兩港快線，15分鐘到達浦東，未來将通達上海虹橋預計2025年一期竣工通車。

項目本次推出100-120㎡3房，聯動價3.3萬元/㎡！

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星海雲境

【雅戈爾·星海雲境】坐擁兩港快線，緊鄰54萬方星空之境海綿公園，預計推出945套建面約78-139m²2-4房，房地聯動價3.3萬/㎡！項目售樓處及樣闆房已經開放。

項目規劃公示将建造14幢14-16層的高層、1幢16層的保障房、1幢2層的配套用房以及1幢2層的商業用房。

地塊需配建不低于1500平方米的社區商業，除了1幢單獨的商業外，1、5#住宅和6#保障房也都帶有底商。

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臨港天宸

臨港天宸建面約99-140㎡3-4房待入市，其中約140㎡和180㎡大四房是整個臨港難得的改善大戶型産品。該項目緊鄰中央商務區商辦樓，西側雅戈爾項目，南靠天空之境城市公園，景觀資源優越。

張江

這裡提到的張江是大擴容前的“老張江”。作為上海的科創高地，擁有大量的特色産業園。例如張江人工智能島、集成電路設計産業園、張江創新藥産業基地、張江機器人谷、張江數鍊等等。

重點講一下張江機器人谷：

2020年11月4日，張江機器人谷正式亮相，張江将聯合金橋一起打造全球一流的機器人特色産業園區。

2021年2月份，全球四大機器人公司之一的ABB上海工廠落戶張江機器人谷，除ABB外，還有其餘80餘家機器人相關企業和機構。

和張江在線一樣，張江機器人谷背靠張江的産業基礎發展前景迅猛，當前，上海的工業機器人産業規模就已經是全國第一，張江無疑想要進一步夯實這個優勢。

但張江的新房斷供已久。不過在今年的第二次土拍中，有一塊張江的舊改項目。如果進度順利的話，明年将能與購房者見面。

金橋

說起金橋，可能第一個想到的是副中心，或者是老牌自貿區。除了貿易所帶來的稅收外，金橋還有5G産業生态園和金谷智能終端制造基地。

金橋5G産業園規劃面積大概 5.4 平方公裡，上海首個以 5G全覆蓋、提供完整5G産研條件的創新園。

主要是面向全球招引“國内頂尖、國際一流”的5G産業鍊 相關平台、龍頭企業和重要項目，助力金橋立于全球5G之巅，成為國内乃至全球5G技術的策源地、5G 應用産業創新發展的經濟高地、5G全球高端人才和資源集聚地、成為傳統産業提質增效、新興産業培育 壯大的示範區。

在金橋5G産業生态園中，便聚集有華為公司、上汽公司等行業巨頭。

金橋的新房是有，但入市時間都不确定。出了名的大鴿子浦開江南裡便是金橋的項目。除此之外還有湯臣金橋花園，是43幢稀缺獨棟。浦開東郊壹号院容積率1.0，同樣是稀缺的疊墅。

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除了張江臨港兩大頂流外，也有許多正在高速發展産業園區。它們或是老産業煥發第二春，也有趕上時代發展的全新産業。

嘉定新城

别看它叫嘉定新城，但汽車行業的曆史十分悠長。

作為依托安亭汽車城發展的闆塊，将打造國際汽車智慧城汽車、智能傳感器及物聯網、高性能醫療設備及精準醫療等。目前有智能傳感器産業園、汽車新能港、嘉定氫能港。

今年上半年，汽車産業受到疫情影響，但汽車‘新四化’仍然保持高速增長。汽車‘新四化’實現總産出585.4億元，同比增長25.1%

近日，嘉定區連續推出若幹措施，構建形成“1 4 N”産業政策體系，力克傳統汽車領域重大不利因素影響，紮實推動全區工業穩定發展，進一步發揮産業集聚效能。

即将入市的新房有：

盤古園府

項目位于嘉定新城地鐵11号線白銀路站附近，即将推出最後一批高層住宅。該批房源位于15#樓，共132套房源，主力戶型為建面約83㎡2房、約125㎡4房，上期均價約4.2萬/㎡。

本次收官之作為1棟33層的高層，是2梯4戶的設計，位于地塊的右上角，是小區的樓王位置。

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除此之外，還有越秀保利馬陸項目。設計方案預計年底公開。

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紫竹

紫竹在大闆塊裡屬于吳泾。在上海，素來有“西張江東紫竹”的說法。數字技術(數字電視、TFT-LCD等平面顯示産品及相關IT産品)、軟件技術、納米材料為核心的新材料、光通信器件與系統、微機電、生命科技、航天等産業為主導産業。該闆塊最近的新房有兩個項目

象嶼招商公園1872

是今年6月6日，上海一批次集中土拍，招商&象嶼聯合體以總價約40.43億競得的地塊。該項目地鐵23号線上蓋，指導價5.2萬。

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蘭香湖壹号本期均價81804元每平米，加推130套，DEF三棟樓。東邊套270平，西邊套230平。項目依湖而建，享受闊綽的一線湖景。如果極目遠眺，還能眺望到黃浦江的江景。并且，項目周邊有完善的華二教育體系。點擊查看蘭香湖壹号往期文章

楊浦濱江

但凡提到濱江二字，太過稀缺的江景資源能讓新房産生大量溢價。楊浦濱江又被稱為東外灘，目前正在進行“長陽秀帶”規劃。将傳統的工業鏽帶轉化城秀帶。

楊浦作為全國唯一連續四年被發文表彰的國家“雙創”示範基地，始終堅持“大學校區、科技園區、公共社區三區聯動”，“學城、産城、創城三城融合”的建設理念，不斷優化區域創新創業環境，營造濃厚的創新創業圍。分布着 20 餘家科技園區，近 90 家衆創空間，擁有“長陽創谷”、“創智天地”、“灣谷”等大型應用場景落地區域。

楊浦濱江新房有：

金隅外灘東岸

項目一期已售罄，二期據傳五六批次中即将加推。

作為金隅進入上海的标杆産品，項目是内環内首個超低能耗項目。同時自帶約1000㎡會所，足不出戶盡享惬意休閑時光，完全是品質生活該有的模樣。

項目的内部設計同樣具有匠心，隐形門等元素的設計，将空間感體現的淋漓盡緻。

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保利珑譽

2022年，繼香港首個“譽”字系産品後，上海又一城市濱江高端力作——【保利·珑譽】即将面世，屆時又将為上海城市人居樹立更高标杆！項目将推出建面約99-173m²3-4房，聯動價9.9萬/㎡，預計六批次入市。

主力戶型有建面約99㎡3房2廳2衛、約173㎡4房2廳3衛，共約492套房源。

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除此之外還有不少項目，如：楊浦城投定海項目、上海城建江浦項目、中海&楊浦城建江浦項目、上海城投平涼地塊等。

青浦新城

青浦新城作為長三角的接口，将發展長三角數字幹線數字經濟、現代物流、會展商貿等。目前有北鬥西虹橋基地、青浦生命科學園、虹橋數字物流裝備港。

重點提一下北鬥西虹橋基地和位于趙巷的市西軟件信息園。

中國北鬥産業技術創新西虹橋基地是國内首個正式運營的北鬥産業園區，由原總裝備部和上海市人民政府聯合授牌。基地加強與上海交大、武漢大學、國防科大等高校科研院所的合作，協同推動技術融合創新；基地大力引入華測、北伽、海積、普适等核心技術企業，積極促進全産業鍊集聚創新。

市西軟件信息園是十三五規劃的重點，着力發展信息科技。截止去年，園區拟實現建築面積200萬方，營收600億，從業人員8萬人。到2025年總建築面積達到400萬方，産值破1000億，提供就業崗位15萬。

并且，青浦新城還要建設自己的經濟中心。

即将入市的新房有：

金地虹橋峯彙

項目位于17号線嘉松中路站400m處，即将認購。将推約75-97㎡的2-3房，項目指導價52000元/㎡。

外立面采用真石漆和鋁闆，整體風格走的是現代主義建築風，小區擁有下沉庭院，三邊會所，且精裝交付，是超低能耗項目！

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志城上和裡

志城上和裡原先的地塊是一座爛尾樓，爆破後由浙江志城集團接手。項目将推小高層約99-115平米（128套），疊墅約150-180平米（80套）。項目展廳已開放，預計今年入市。項目距17号線青浦新城站約900米，可20分鐘達虹橋交通樞紐，無縫換乘2号線、10号線。另外有正在規劃中的上海示範區線，鍊接虹橋前灣與示範區水鄉客廳站。嘉青松金市域線，進行各區域貫通。

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除此之外還有一個盤古夏陽項目，并沒有太多的信息傳出。

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松江新城

和嘉定新城相反，曆史悠久的松江，高科技産業的蓬勃發展還真在近幾年。

作為G60的發源地，将打造G60科創走廊生物醫學、工業互聯網、智能制造裝備、新一代電子信息、旅遊影視等。

這裡集聚40多家世界500強，聚集了松江約90%的工業産值，占上海工業産值近10%，吸引了騰訊AI、複宏漢霖生物醫藥、海爾智谷、上海超矽等百億級重大産業項目的入駐。布局了巨人網絡、海爾智谷、啟迪漕河泾等産業區。

目前有G60電子信息國際創新園、G60生物醫藥産業基地、G60松江信創産業園

闆塊内新房有

金地豐盛道

就在今年上半年，豐盛道榮獲克爾瑞評選全國十大品質作品！最後約153席 總價約400萬-550萬，建築面積約90-100㎡攬景3房。

項目周邊教育資源尤其突出，對面就是松江二梯隊的中山二小/二幼，直線距離僅約600米就是市級重點學校上外雲間，

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金地新樂裡

400萬級，是外郊環剛需水準。而在金地新樂裡，400萬級可以買到優質疊墅！

周邊交通同樣優異，從車墩站起，三站上海南，六站徐家彙！另兩條規劃中的軌交線，東西聯絡線和23号線。除此之外，項目周邊還有世外托管車墩學校！滿足孩子的優質教育需求。

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中駿璟荟

項目目前正在續銷中，随到随買無需積分。身在松江之芯“正宮位”，距離松江商業中心——印象城，僅約500米、步行可達。

同時，項目周邊還有T2有軌電車。

在新房限價的時代，大部分的産品大多趨于同質化，平庸之作比比皆是。中駿·璟荟，因其考究的戶型設計和高品質的裝修标準脫穎而出！

項目為建面約91-127㎡3-4房的高層&洋房。

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中鐵建星樾雲澗

在今年6月份的第一批次集中土拍時，中國鐵建以總價27.27億拿下了松江區中山街道新城主城C單元C07-01号（國際生态商務區24号）地塊。項目的成交樓面價為29571元/㎡，溢價率約9.52%，房地聯動價5.54萬/㎡。項目位于松江區松江新城闆塊，根據公示的規劃方案顯示，規劃戶數約925套左右。項目拟規劃建造8棟18層高層住宅、3棟16層高層住宅、4棟疊墅、1棟15層的保障房以及配套用房。項目五批次已入市。

中鐵建花語天境&星樾雲栖

中國鐵建·花語天境、中國鐵建·星樾雲栖位于上海市松江區泗泾闆塊，緊鄰地鐵9号線泗泾站。同時，項目雙地塊各自圍合成獨立社區。中國鐵建·花語天境多重園林景觀，約1.2低容積率自然谧境，臻享詩意雅居。中國鐵建·星樾雲栖臨近地鐵站，繁華觸手可及。攬自然之翠，拂水岸波瀾，以臻工匠藝革新當代人居美學，诠釋建築美學與生活律動交融的國際生活住區。

其中，花語天境已五批次入市

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奉賢新城

奉賢依靠東方美谷美麗健康，走出了一條屬于自己的路。除了東方美谷（生物醫藥）外，還有奉賢化工新材料産業園、東方美谷·美妝（快消）、Innogreen創新綠洲。

着重介紹一下東方美谷。東方美谷”是上海市奉賢區委，區政府2015年起重點打造的産業品牌，主要聚焦美麗大健康産業。通過“跨界以至無界”理念把總部經濟、文化創意、旅遊休閑、電子商務、體育運動、金融服務、時尚産業、奢侈品等跨界産業整合形成一個以美麗健康産業為核心，多種産業共生共赢的“美麗健康産業聯盟”，

即将入市項目有：

奉發名邸

奉賢地王項目預計第年内入市，推出建面約83-160㎡高層&疊加。

拟建5幢4層的多層住宅、4幢25~26層的高層住宅、1幢10層保障房及1幢配套用房，住宅套數487戶（其中可售448戶），地塊中央規劃1748㎡的集中綠地。

據了解，此項目共有5個基礎戶型（高層3個戶型、疊加2個戶型），戶型面積涵蓋83-160㎡

還有一些産業，雖然在一段時間内發展受挫，或知名度不如其它産業園那麼高。但它們依舊是地方的經濟支柱。并抓住機會，總結之前的失敗經驗，勇攀新高峰。

寶山

寶山的代表性産業，是南大智慧城和羅店工業園（北郊産業園）。它們的發展，可都是“一把辛酸淚”

羅店的寶山工業園區（北郊産業園）是市政府在2003年就批準的市級工業園區，但因為地段偏僻開發緩慢，至今隻開發了55%。

最近的消息是在前年落地了北郊産業園，未來将和上海中船國際郵輪産業園、上海新能源汽車配套産業園一起主打四大産業——郵輪配套、新能源汽車、智能硬件、新材料，塑造“上海北郊”品牌。

至于南大智慧城的規劃早在十多年前就已經提出，隻是各種因素下一直被擱置，直到去年再被重新拿起來說，看着架勢似乎要動真格的。

至于新房，寶山新房五批次缺席，現在隻有一個三批次過會，目前依舊等待認購的和泰苑。項目得房率約89%，适合剛需的首套置業。

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普陀

普陀的桃浦智創城和前文提到的南大智慧城“隔路相望”。普陀區區長在2020年年底曾說：“未來五年看桃浦。”

桃浦智創城被視為普陀區五年内最大的規劃所在。

桃浦規劃了總面積可達100公頃的市區内最大規劃的綠地，同時在産業方面規劃有210萬方的商辦體量、65萬方的科研用地。隻看商辦規模甚至超過前灘。當然，能否完全落地還另說。

5月8日還對外展示了東部拓展區的規劃草案。

截止去年年底，智創城中的中以創新園就已經引入了32家企業，主要方向為人工智能機器人、醫療健康、互聯網及信息技術。

目前待入市的新房有桃浦寶華紫薇花園。信息不多，剛放出規劃。

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除次之外，二批次中還有一幅地塊被金茂拍得，即将進行的三批次土拍，還有兩幅地塊。

以上是小行家按照成熟度，為各位整理的上海産業以及周邊新房。信息僅供參考，不作為買房建議。