| PART 1 |

去年，未來科技城幾個小區為劃入未來科技城三中學區，或賣慘，或謾罵，彼此争個臉紅脖子粗；更早之前，崇文增設新的公辦學區，學區内房價一夜跳漲50萬甚至上百萬。

回望過去的2020年，樓市幾多魔幻，其中多少是來自學區房的演繹？不僅頭部學區房價紛紛破10萬；孩子的考試成績，竟堂而皇之得成為一種宣傳手段——2020年5月，文鼎苑小區8位孩子考取杭外，業主挂橫幅廣而告之；而西溪誠園業主更想集資買下綠城育華。

瘋狂追求甚至創造好學區背後，不難看到，優質學校教育質量，依然是房價的重要組成部分，甚至成為房價增長的發動機。

90年代末2000年初，杭州興起名校集團化辦學，名校通過托管、建分校等方式，以期扶植更多名校。

到今天，我們已經有3個西湖區“學軍小學”，7個西湖區“求是”，2個西湖區“保俶塔”，3個上城“崇文”，5個拱墅區“文瀾”……“名校”遍地開花，學區價值會如何變化？瘋狂追逐傳統強學區的時代，還能持續多久？

| PART 2 |

在杭州近20年的名校集團化之路裡，“名校”越開越多對房産學區價值的影響，其實有前車可鑒，典型的如學軍小學、保俶塔實驗等。

目前，學軍小學教育集團旗下有三所小學：學軍小學求智巷校區、學軍小學紫金港校區（今紫金港小學）、學軍小學之江校區。

2008年，正值建校百年之際，學軍小學開啟多校區辦學之路，增設學軍小學紫金港校區。

紫金港校區開設之初，有網友這樣評論它：

“山寨學校”；

“甯要求是一單間，不要紫金港150㎡”。

“紫金港150㎡”，即指紫金港小學學區内的文鼎苑、冠苑、聖苑。

由于紫金港闆塊發展成熟度低，集團化辦學之後的第4年，這番評價依然停留在購房者的認知裡，也造成了當年學軍小學兩個校區之間的房價差距：

紫金港校區文鼎苑均價約2.5萬元/㎡，求智巷校區中大文錦苑均價4.3萬元/㎡，比文鼎苑售價高出約1.8萬元/㎡。

此後，情勢鬥轉星移。

一方面随着城市發展擴張，紫金港闆塊發展愈發成熟，地段價值放大，生源持續引入、更叠；

另一方面，紫金港校區在這幾年裡，憑借來自浙大和政府機關的生源優勢和學軍小學輸出共享部分教學資源、師資，通過競賽成績、優質民辦初中錄取情況、以及小升初成績，證明了其雖不是本部，仍拿出了不輸本部的拔萃的教學成果，輔以文鼎苑業主的宣傳，文鼎苑房價扶搖直上，在今天已經大緻追平擁有學軍小學本部學區的中大文錦苑。

| PART 3 |

無獨有偶，兩個“保俶塔”的學區房價，也經曆了從有差距到差距逐漸抹平的過程。

2009年，保俶塔實驗學校開設申花路校區，即今天的保俶塔申花實驗學校。集團化辦校的第3年，兩所學校的學區價值差異明顯。申花路校區的商品房廣宇西城年華售價約2.3萬元/㎡，而本部學區的商品房羅馬公寓，售價約3.7萬元/㎡，比西城年華售價高出約1.4萬元/㎡。

2018年，保俶塔申花實驗學校脫離本部、獨立辦學。近年，保俶塔申花實驗教學成績斐然，重高錄取率名列前茅，不輸原本部學校保俶塔實驗。

随着申花實驗學校教育成果逐漸追平保俶塔實驗，兩個學校的學區房價格也趨同。今天，廣宇西城年華和羅馬公寓，同步跻身7萬 。

保俶塔申花能奮起直追的原因，和學軍紫金港小學基本相同：浙大和政府機關的生源優勢，結合名校教學資源的分享，以及城市擴張中闆塊的成熟和地段價值顯現帶來的生源更叠。

由此可見，分校一旦能拿出與本部趨同的教育成果，同時兩個學區的地段差異逐漸縮小，那麼兩個學區中房齡相近的樓盤，房價也會從最初的有差異步向趨同。

這當中有近郊闆塊逐步發展的推動，但不可否認，學區因素同樣起到了舉足輕重的作用。

| PART 4 |

杭州的名校集團化道路，上下求索近20年，當中有保俶塔申花實驗、學軍紫金港小學等分校的青雲直上，也有勝利小學等本部學校被後起之秀的分校奪了光彩。

勝利小學曾是上城區的百年傳統名校，扶植起崇文實驗（民辦）、勝利實驗（原勝利小學贊成校區）學校，但由于勝利實驗在後期占據了更優質的師資和生源，以及對口更優質的公辦初中，勝利小學教育質量、口碑逐漸落後于勝利實驗。

據了解，過去的2020年，上文提到的兩個“學軍”、兩個“保俶塔”，趁着牛市行情、公民同招政策條件，房價不約而同上漲近2萬元/㎡，勝利實驗學區由于正是杭州頂級闆塊南星橋，在這輪牛市中更勢如破竹。

但勝利小學學區房價，在2020年幾乎沒有漲幅，接近持平。唯原本屬于勝利小學學區的近江一園、近江五園等社區，劃轉公辦崇文學區消息落地前後，立馬跳漲近2萬元/㎡。

| PART 5 |

教育均衡化、教育公平是當下教育改革的目标。“公民同招”是從生源的角度去實現“均衡化”，“名校集團化”則是從教學管理、教育資源配置的角度去實現該目标。

遠期來看，理想的情況下，教育均衡化之後，房子之間的學區價值差異會被抹平。但上述案例說明，兩個學區之間的房價能不能追平，除了學區價值，還要考慮房齡、地段差異。

所以名校集團化并不必然拉動分校學區房的價格追平本部。分校的真實教學質量、分校所在地段的成長性才是決定分校學區房價值走向的關鍵因素。

有成長性的分校，學區價值才有可能追平本部，在此基礎上疊加相近的房齡、地段屬性，便能進而帶動分校學區房價追平本部；而如果分校所在學區兼具闆塊發展優勢或者房源年齡更新的優勢，學區房價格甚至能超過本部。·

由此進一步推測，随着城市人口進一步擴張帶來中高階層人口增長、更多有成長潛力的闆塊開發推動城市中高階層人口的流動遷移，以及名校集團化繼續推進和引入上海世外、華東師範大學附屬學校等外地名校導緻名校資源的增加，未來處于非傳統強學區闆塊的新校大概率能獲得成長，從而形成優質學校多點開花的局面，結束過往傳統強學區“壟斷”優質教育資源的局面。

部分傳統強學區，比如西湖文教，蕭山高橋，如果存在闆塊開發空間狹小，房齡較老的問題，未來失去優質教育資源的“壟斷”優勢後，無疑會影響學區房升值。

| PART 6 |

該如何判斷一所分校的成長性？

對此，我們請教了資深教育從業者大呂媽，以及西湖區某集團化學校沈副校長。

名校開設扶植分校，我們通常看到的方式是名校會引渡部分優質師資、管理模式、辦學理念給分校。

沈副校長介紹稱，辦分校有兩種形式。

一種是加盟式，分校挂了本部的牌子，但各管各，師資、教案、行政資源并不共享。這種形式常見于本部跨行政區辦分校；另一種是真正的集團化辦學，和本部同用一套行政人員、師資、教案、學科帶頭人以及同樣的教學考核标準。

教案和師資基本上決定了分校的教學水平。

大呂媽介紹稱，分校在制定教案時，不會全搬全抄本部的教案，而是進行參考，在此基礎上根據分校生源情況，酌情調整制定新的教案。

師資配置方面，一般情況下，本部會引渡1/4－1/3師資前往分部。是否前往分校教學，基于自願原則。

遷往分校的師資中，部分骨幹老師進入分校後可能擔任中層管理崗位，普通老師依然擔任教學崗位。本部中，一般想獲得崗位升遷的老師或者家庭住址離分校更近的老師，更願意遷往分校教學。

“如果分校離本校距離較近，會有更多本部老師願意去分校；如果距離較遠，願意前往分校的本部老師數量不多。本部分流部分老師給分校後，需要招聘新教師補充師資隊伍，形成部分老教師帶小量新教師的師資隊伍構成；而分部則一般是少部分本部老師帶大量新教師的師資隊伍構成。”沈校長告訴“杭州房叔”。

但最終的教學成果如何，分校能不能成長起來，是師資力量和生源質量共同作用的結果。

兩個方面，誰占主導作用？

沈校長認為，生源質量和師資是共同作用的。要判斷哪一個起主導作用，就要控制另一個因素的不變。但我們在教育實踐中，不會去刻意控制生源質量不變或者師資不變，所以很難判斷出哪個起主導作用。就像人走路，由兩隻腳驅動，左腳重要還是右腳重要，很難判斷。

大呂媽則表示，雖然師資跟生源同樣重要，不過現在杭州的公辦學校，特别是小學師資整體差别不大，在此前提下生源會占主導作用。

“就像我們公辦學校中，老師的教學更偏重于成績中下等生，但還是會出來一批優質生。”

在大呂媽看來，生源确實在很大比例上能決定一所學校的最終教學成果。掌握更多優質生源的學校，更容易教出更多成績中上的學生，也更容易産生優秀的、明顯的教學成果。

房産圈則往往以生源質量情況來判斷教學質量和學區價值，通常認為生源優質則學區成長性必然較好。

而對優質生源的判斷，房産圈存在一條普遍的标準：學區内商品房多，生源便優質。

這一判斷标準不能說完全錯誤，但也有失偏頗。

大呂媽和沈校長一緻認為，擁有尊重知識、重視教育的父母的孩子，才是優質生源。

大呂媽告訴“杭州房叔”，一般擁有高學曆教育經曆的家庭，對知識教學更重視，出現優質生源的可能性更高。

在杭州，這部分家庭更可能是教師、公務員或阿裡巴巴等招聘學曆門檻較高的知名企業員工。

今天，高學曆和高工資收入漸成正相關，高學曆通常能帶來高收入，高收入也意味着能購置價格更高的不動産。

但這隻能說明商品房價格高低和生源優勢有相關性，而根本關聯還是在于家長擁有高學曆教育經曆和由此衍生的對知識教學的重視态度。

沈校長告訴“杭州房叔”，家庭教育，而非家庭經濟條件，才是決定生源好壞的關鍵。

隻有優質生源和名校師資的兩方有效配合，才能使分校出具更好的教學成果，逐漸取得追平本部的教學成績。

換言之，一所同時擁有優質生源和本部名校師資的分校，才具備較大成長性。

這也是保俶塔申花實驗、學軍紫金港小學能夠成為後起之秀的原因。

杭州哪些新房學區具備成長性？我們在《哪些新房享優質學區？| 杭州學區解讀No.08》一文中做了盤點羅列，有興趣的朋友可前往翻閱。

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文/豆豆豆豆泡 編輯/豆豆豆豆泡