長達21.7公裡的沙灘延綿腳下，陽光、海鳥、漁帆，海風徐徐吹來，聞着空氣中淡淡的海水鹹味，讓身體和心靈同時回歸大自然……憑借優美的海景和一波波大力宣傳，山東省威海市乳山銀灘海景房在過去十多年吸引了來自全國各地的大批購房者。

近日，有媒體曝出乳山海景房每平方米隻賣1000元，最便宜的一套房子打出5.8萬元的價格——這個價格甚至不及很多偏遠的中西部小縣城。

那麼，乳山海景房真實情況究竟如何？

海景房賣出“白菜價”？

乳山是山東威海下轄的一個縣級市，位于山東半島東南部，海景房所在地銀灘距離乳山市區有20多公裡，因其優美的海岸線被譽為“天下第一灘”“中國最美海岸線”，被評定為國家AAAA級旅遊度假區，并獲得聯合國人類居住生活方面的最高獎項——人居獎。

大慶路上密集的房産中介門頭

王東北在銀灘做海景房中介已經有13年時間。他告訴記者，目前在銀灘周圍活躍着1000多家中介，大家常常互通有無，遇到房主低價着急賣房子的情況，會自己先以低于市場價收掉，待高價的時候再賣。在房價上漲的年景，王東北通過低買高賣的方式，一套房子可以賺上幾萬塊錢。但随着今年房價的下跌和市場的清淡，他去年收的幾套房子不得不賠錢甩賣。

王東北現在手裡已經有十多套房子，随着海景房行情的走跌，他也急于把手上的房子倒賣出幾套。

“我們收房子借的錢都是有利息的，現在賣是虧一萬兩萬，如果再有幾個月沒賣出去就越虧越多。”王東北，10年前，銀灘的房價已經達到了每平方米4000多元，過了這麼多年，房價沒升值反而跌價，不少買海景房作為投資的人熬不住了，開始賣房。

買房老人說，主要目的是曬被子

走在銀灘的馬路上，安靜得隻能聽見風吹動梧桐樹的聲音。在這裡，廣告牌的數量比人多得多，而海景房的數量又比廣告牌多得多。

銀灘的地标，是東南方的大拇指廣場。廣場上，矗立着一個伸出大拇指的碩大金色手部雕塑。所有的海景房，都以此為中心建設。在中國其他地方，很少能看到這種“銀灘特色”的海景房。在這裡住的人幾乎都會提到同一個問題——在銀灘，除了海景房，什麼都沒有。沒有商場，沒有電影院，沒有醫院，沒有出租車。

退休老人困在海景房

但海景房确實多。公認的數字，是約有200個海景房小區，分布在長21公裡、寬3公裡的銀灘上。這些海景房，按照到海灘的距離，劃分為一線、二線、三線小區三個級别，一線海景房離海灘隻有不到500米。從衛星圖上看，這些海景房整齊地摞在海邊，就像是一堆密集擺放的集裝箱。由于小區太多，小區名字又總是帶一個“海”字，老人們經常記混，時常走錯。

一位買了海景房的老人說，她每年都來乳山一次，主要目的是來曬家裡潮濕的被子。

但乳山有一樣東西很多，就是房地産中介。很少能見到哪個地方像乳山這樣，有如此多的中介。走在小區裡，能不斷看到張貼着房源信息的長方形廣告牌，寫着小區名、戶型、價格，以及“精裝，拎包入住”。售價是醒目的紅色字體，大都是幾萬到二十幾萬元之間。

廣告牌上最便宜的一套房子，是“雍華苑”小區的七層，42平方米，兩居，精裝修，5.8萬元。按照這個價格，每平米隻需1380元。在這裡，這種10萬元以下的二手海景房，很常見。

但這隻是紙面上的價格，實際上成交價格還能更低。

在銀灘，二手房的中介費一般是1%，但許多中介并不靠中介費賺錢。很多廣告牌上都寫着“高價收房”，有人曾經着急出手一套位于6層的海景房，中介以5萬元的價格收下，過了幾天，這人看到他的房子被中介挂了11萬元。賺賣房的差價，才是維持當地如此多中介的根本原因。

很多老人掏光自己的養老錢，買下一套海景房，回到家之後，對比二手房的價格，才發現自己上當了。

看房團的秘密

在威海，裝修、房屋狀況都不錯的二手房大約為每平方米3000元左右，而新房均價1萬左右，一手房和二手房價差很大。原因在于新房和二手房面對的客戶群體不同。新房主要面對的是開發商組織的“看房團”，二手房主要面對的是到沙灘來玩的散客。

記者在威海一新開樓盤門口，發現一輛來自江蘇的看房團大巴車，銷售正在給團員介紹新開盤的海景房，這一海景房的平均售價已經達到1萬元/平方米。

山東各地海景房主打養老概念，在北京、上海、天津等大城市進行撒網式的宣傳。海景房銷售團隊在當地組織看房團，用免費旅遊為噱頭，用大巴車一輛一輛地把潛在購房者拉到海景房的售樓處。

老包就是山東另一個海濱城市龍口某海景房項目在河北邯鄲區域的總負責人。在“十一”假期期間，老包在邯鄲當地組織了幾輛大巴車的看房團到龍口來。

“一車有55名客戶，都是來自北京和邯鄲的，上午有一個團來，下午還有兩個團。我們邯鄲在這個小區買房的已經有四五十戶。我自己買了兩套，我對門的鄰居也是邯鄲的，她買了四套，其中一套全款，三套貸款。”老包告訴記者。

從龍口海景房望去看到的人工島項目

“龍口西部海邊的海景房依然有投資潛力，我主要看中了正在建設中的人工島項目。項目建成後将帶來30萬人口流入，這裡離人工島最近，肯定會受到利好。并且不同于龍口的東海海景房，西海岸海景房靠近市區，有市政供暖，且配套齊全，也适合長期居住。”老包向記者推銷。

“我成了海景房銷售們的提款機”

50多歲的何蕪語是被看房大巴拉來銀灘的老人群體中的一個。她總結說，“我成了海景房銷售們的提款機”。

一切始于2019年2月20日的一份傳單。那是個湖南長沙的周三中午，她走在新民路街頭，一個小夥兒發給她一張傳單，上面以旅遊的名義，寫着“威海銀灘海景房看房旅遊”。半個月後，她在當地的酒店參加了一場“銀灘新老業主見面推介會”。到現場的時候，酒店坐了近百人，有兩三個據說是在銀灘買過海景房的老業主，他們在台上分享着海邊的“負氧離子”和銀灘養老生活體驗。

推介會兩天後，載着何蕪語的看房卧鋪大巴車從長沙出發了。車上有十幾名老人，剩下的全是銷售。甚至連座位都是安排好的——在她的左上鋪，坐着一個自稱買了兩套海景房的老業主，說自己是幼兒園園長，全程除了睡覺的時間外，都在跟她聊天，“全程介紹乳山海景房的得天獨厚，性價比超高”。而安排坐在她的左下鋪的，是另一個海景房業主，說自己“得了癌症，但自從住在海景房，竟然日漸好轉……”

事後回想，這一切都是設計。比如，僅休息了幾個小時後，她和同車的老人就被拉到海邊看海，然後繼續在疲勞狀态下，進入售樓處。當時，各個入口都有人看守，所有人憑挂牌出入，每個老人身邊都有一個以上的銷售跟随。

海灘上不願說話的老人

在來的路上，銷售們已經通過聊天摸清了老人們的工作單位、經濟狀況，派人重點突破。

何蕪語當天上午就簽了認購書，還被他們夾帶簽了張空白的裝修款協議。因沒帶錢，銷售們告知可刷信用卡，刷了3萬，說不夠，又要求刷5萬，加上參團“1萬抵3萬”活動，共計9萬元。這還沒有結束，3月10日上午，返程前，她又被帶至“普羅旺斯”樓盤，購買了8平方左右的格子鋪。因為卡不夠刷，一位銷售還主動提供自己的信用卡借刷了1萬。

她記得當時售樓大廳裡的紅色橫幅：“你不是在刷卡，而是在為未來的幸福買單。”為了這“未來的幸福”，她陸續花了52.3萬元。

發覺自己受騙之後，2021年4月，何蕪語自己掏錢，專門來乳山住了一個月，一方面，想來弄明白自己到底是怎麼上當的，另一方面，也想感受一下乳山真正的生活。當地的房租首先就讓她吃了一驚。她看中的海景房，租金才500塊一個月，想到自己花了幾十萬去買，更郁悶了。

由于很少能看見人，她每看到一個人，就上前與其攀談。她聽到了許多不同的抱怨，大多都是自己或家人已經買了，沒辦法，為了不浪費錢，隻能過來住下。

被海景房吞噬的海邊城市

乳山市銀灘房地産價格割裂的背後，是銀灘地産開發的一路狂奔。

面朝大海的房子，牆皮經常侵蝕

銀灘定位為旅遊度假區，2005年掀起海景房開發熱潮，此後十年間，在細沙如雲的銀灘，沿着海岸線綿延二十公裡，縱深3公裡，建設了200多個海景房項目，囊括60萬人口，覆蓋整個乳山市人口。

雖然乳山市一直未公布銀灘的地産數據，但是作為乳山市樓盤開發建設的重點區域的銀灘，透過開發建設和銷售數據的對比，可以管中窺豹，銀灘房地産長期面臨的庫存壓力有多大。

在乳山市年鑒中，乳山市的開發施工面積和銷售面積曾作為重點數據被列出，譬如2006年乳山市開發施工面積299.19萬平方米，而銷售面積79.16萬平方米；2010年，乳山市開發施工面積438.62萬平方米，銷售面積128萬平方米。銷售面積僅僅相當于當年開發施工面積的1/4。這也意味着，每年銷售數據完全趕不上施工建設的速度。

這一現象或許更嚴重，2013年後，乳山市年鑒不再披露開發施工面積和銷售面積的相關數據。

真實的交易數據超乎人們的想象。鳳凰網《風暴眼》在乳山市房屋信息公示平台上随機查看了30個房産項目，發現無論是建成多久的小區，截至目前仍有大量房屋未售出。上述30個房産項目的未售率高達32%。以2014年就已獲得預售許可證的花千墅小區為例，核準預售752套，僅售出65套，直至目前仍有687套未售出。

不僅樓盤實際消化緩慢，乳山市規劃的配套設施也跟不上樓盤開發建設的速度，被輿論頗為诟病。

但實際上，“目前當地并沒有大型商業中心。”房産中介孫斌稱，取而代之的是，隔幾個社區會有一些連鎖超市。此外，醫院雖然有兩三家，但是多位中介表示，醫院的效益并不好，醫療設施一般，如果生病，大家還是習慣去20公裡外的市區醫院。另外，上述規劃的小學、初中、高中院校也未落地。

基礎配套設施的欠缺，也導緻入住率極低，尤其是入冬後的銀灘，幾乎成了“鬼城”，即便是旅遊火爆的夏季，入住率也不高。

入住率低，制約着配套設施的發展和推進，配套的欠缺又進一步降低人氣，這幾乎陷入惡性循環。還有小區因為入住率低，無法提供集中供暖，而銀灘的冬天濕冷，對于北方人來說，幾乎無法忍受。因為入住率低，銀灘的交通也被人抱怨不方便。白天公交班次太少，半小時才一趟，晚上5點停運。出租車也很難打到，如果夜裡突然生病，送到醫院都是麻煩事。

面朝大海的老人，做一種很慢的操

海景房吞噬着這座城市的同時，也吞噬了購房的老人們。他們在開發商講述的故事中信以為真，但實際都是開發商的口頭承諾，并未寫進有法律約束力的合同中。即便老人想要訴諸法律，也常常以敗訴告終。

然而，隻要乳山銀灘的樓盤庫存未消化完，開發商的遊戲還會繼續。今年下半年疫情剛剛好轉，銀灘的開發商們馬不停蹄地開拓新的城市，在四川攀枝花市等地成立銷售點，推出100-300元的乳山看房團和養老生态概念，收割另一波老人。

綜合：鳳凰網财經、第一财經、新浪财經

責編：馮昭