房企中報發布之後，一個不容忽視的行業問題浮出水面。在房企營業收入、利潤同比均獲增長的同時，毛利率出現普遍下降。對于行業大面積增收不增利，新京報房産新聞部以銷售規模50強房企為基礎，推出《2021年上半年50強房企毛利率排行榜》（簡稱“榜單”），以探求毛利率下降的症結。

從榜單來看，今年上半年，50強房企平均毛利率為22.41%，而去年上半年則為28.1%，同比下降5.69個百分點。50家房企中，僅有3家房企毛利率維持正增長，毛利率下降的房企達到47家。房地産行業毛利率為何下降？在毛利率“跌”聲一片中，誰幸免？誰陷虧損？

50強房企47家毛利率下跌

據榜單顯示，今年上半年，50強房企平均毛利率為22.41%，而去年上半年則為28.1%，同比下降5.69個百分點。

在50家房企中，僅有3家房企毛利率維持正增長，而且增長均維持在一位數以内。其中，今年上半年，時代中國毛利率為33.35%，同比增長6.4個百分點；華發股份毛利率為29.58%，同比增長4.98個百分點；招商蛇口毛利率為25.8%，同比增長1.95個百分點。

從榜單來看，今年上半年，50強房企毛利率最高者為寶龍地産，雖然毛利率為35.18%，但是同比去年仍然下降了1.88個百分點。而寶龍地産近年來的毛利率保持平穩，自2017年以來，毛利率均超過30%。今年上半年，寶龍地産營收同比增長20.73%，物業開發是其主要收入來源，合約銷售額約530.39億元，同比增長約68.2%。這也是其毛利率能排在前位的原因。

排名第50位的藍光發展上半年毛利率同比下降了32.51個百分點至-5.24%，成為50強房企毛利率下跌幅度最高的房企。

今年以來，藍光發展陷入流動性危機，出現債務違約的情況。截至2021年7月12日，藍光發展累計到期未能償還的債務本息合計45.44億元。境内多家評級機構大幅下調藍光發展的信用等級。

值得關注的是，除了藍光發展外，絕大多數的房企毛利率也出現下降，50強房企中有47家毛利率下跌。而且很多大型規模房企雖然營收增長，但在毛利率的排行中，則處于弱勢地位。

綠地控股雖然上半年獲得“營收王”的稱号，但在毛利率的排行中，排名第48位。中國恒大排名第46位，碧桂園排名第37位，中國金茂排名第34位，融創中國排名第29位。

華僑城A雖然以33.32%的毛利率位列第三位，但是相比去年同期的54.85%，也下跌了21.53個百分點。今年上半年，毛利率同比去年減少幅度較大的房企，包括藍光發展、中國恒大、中國金茂、濱江集團、大悅城控股、金地集團、華僑城A，下跌的百分點均在兩位數以上。

地價上升、銷售限價制約毛利率

在房企中期業績發布會上，利潤以及毛利率成為被提問的焦點問題。

那麼，房地産行業毛利率為何下降？對此，億翰智庫分析人士認為，房地産行業利潤率的下滑是曆史必然的趨勢。從事物的發展規律來看，當行業發展足夠成熟，高利潤率的狀态大概率不能長久維持。

“行業已經過了暴利時代。”旭輝控股董事局主席林中在中期業績發布會上這樣表示，在穩房價、穩地價、穩預期的引導下，行業一定會走向平穩健康的發展，也會進入一個全方位、高強度的競争，所以帶來行業利潤率的回落。

萬科首席執行官、總裁祝九勝中期業績發布會上直言：“萬科的銷售增長對毛利下降的對沖是有限的，甚至不足以對沖利潤率的下滑。”

“2017年以來，地售比（地價占售價的比例）一直在上升，所以開發業務的毛利率會呈現一個下降的趨勢。從銷售端逐漸地體現在結算端。可以看到，從今年一季度、中期乃至全年可能都是這樣一個邏輯。萬科未來兩年還是有一定的毛利率下降的壓力。”萬科執行副總裁兼财務負責人韓慧華如是說。

金科股份董事長周達也提到，2020年、2021年結轉的大部分項目基本上都是在2018年、2019年所獲取的土地，而那時候的土地競争比較激烈。此外，周達認為，整個行業的毛利率下行也受2018年以後，包括限價等調控政策的影響。

“毛利率下降的主要原因是市場限價，該批結轉項目主要是在2017年、2018年拿的項目，在獲取項目之前并沒有限價政策，随後便出現限價政策和市場下行的問題。”旭輝控股CEO林峰這樣表示。

除了上述共性之外，房企對于毛利率的下降還有着不同的說法。碧桂園常務副總裁程光煜表示，從銷售端來看，由于2019年下半年之後，尤其是2020年、2021年項目的質量大幅度提升，所以銷售毛利水平在2020年是低點，2021年已經到了上升通道。

除了與近年地價占房價比重提高外，金地集團在中報中還解釋稱，部分低毛利項目集中交付結算影響了整體毛利率。

業内：毛利率下降趨勢持續，明年或觸底

“未來一段時間，在限價和土地等政策的作用下，房地産毛利率仍将延續下降的走勢。”這一判斷幾乎成為業内人士的共識。

其中，億翰智庫分析人士認為，房企的利潤率空間相對有限，整體利潤率向着制造業利潤率過渡的趨勢是比較确定的。

問題是，房地産行業毛利率何時觸底？林中預測，可能到明年年底見底。

程光煜也提到，“預計明年年中至年底，可以看到收入端毛利水平的低點。由于已銷售未結轉的毛利水平相對比較穩定，在2020年和2021年獲取的項目當期銷售毛利水平大概在20%到25%之間。”

對于行業毛利率的整體水平，周達也認為，未來會保持在20%到25%，這将是行業的整體水平。

相比之下，林峰預計，在政府限地價、限售價的情況下，未來行業的毛利率可能還會進一步下降。較優秀的企業，毛利率可能會做到20%左右，差一點的可能是15%左右。

“整個行業利潤一定要回到平均回報水平。”祝九勝認為，因企業個體的差異，可以推斷的是，誰的精細管理做得好、産品好、服務好，誰更能赢得客戶、赢得投資人的青睐，回報水平就會高一點。

在億翰智庫分析人士看來，房企普遍反映毛利率在25%以内。但事實上，未來利潤率仍需要經曆一個持續探底的過程，至于2021年會不會成為利潤率的底部，還需進一步去觀察企業的投資拿地情況， 成本費用的管控情況等。可以肯定的是，由于地價房價聯動調控，調控持續升級，融資政策不斷加碼，即使利潤率觸達底部，也不太可能會出現大幅度的反彈等。

新京報記者 袁秀麗

編輯 武新 制圖 倪萍 校對 陳荻雁