經濟觀察報 記者 蔡越坤陷入風險困局當中的房企們，正張開雙臂迎接金融纾困者——資産管理公司（以下簡稱“AMC”）。

5月9日，江蘇中南建設集團股份有限公司（000961.SZ，以下簡稱“中南建設”）公告表示，其控股股東中南控股與中國華融資産管理股份有限公司江蘇省分公司(以下簡稱“華融資産”)、南通市保障房建設投資有限公司、南通産業控股集團、江蘇海晟控股集團共同簽署了支持公司轉型發展戰略合作協議。

根據有關協議，華融資産拟和南通保障房公司設立合作主體，該主體将與南通産業控股集團、江蘇海晟控股集團按照18:1:1的比例，針對中南建設及中南控股其他主體在建工程複工複産、優質項目并購、社會與資本合作項目盤活等開展業務，共同支持中南控股轉型發展。有關支持項目總規模不超過50億元，也可引入其他投資機構。

此前的4月2日，佳兆業集團控股有限公司（01638.HK，以下簡稱“佳兆業”）與招商蛇口工業區控股股份有限公司、中國長城資産管理股份有限公司（以下簡稱“長城資産”）在深圳簽署戰略合作協議。

4月下旬，多家銀行及AMC機構人士向經濟觀察報确認，中國人民銀行召集6家國有銀行、12家股份制銀行及5家AMC機構召開會議，商讨為問題房企進行纾困，首批纾困房企名單包括恒大、融創、世茂、綠地、中南、奧園、榮盛、陽光城、融信、富力及佳兆業等12家。

今年以來，華融資産、長城資産、中國信達資産管理股份有限公司（以下簡稱“信達資産”）、中國東方資産管理股份有限公司(以下簡稱“東方資産”)4家全國性資産管理公司先後入局出險房企的收并購。四大AMC“跑步”入局風險房企纾困。

申萬宏源證券研報認為，3月16 日金融委會議之後，六部委積極表态維穩、并要求要及時防範化解風險，4月18日央行等出台23 條金融舉措，4月29日政治局會議強調要有效管控重點風險，抓緊謀劃增量政策工具，加大相機調控力度。在此背景下，5月中南建設公告華融資産與南通國資設立合作主體、并對公司進行不超過50億元的資金支持，同時考慮4月招商蛇口與長城資産（AMC）、佳兆業簽署戰略合作協議進行資産整合，上述事件都是落實近期國家防範化解風險的政策導向，支持優質房企并推進行業良性循環，本次事件也或将開啟更多對于優質民營房企支持、尤其是未出險的優質民營房企，預計後續更多的支持案例或将出現。?

AMC頻頻入局

2022年以來，AMC在房企纾困領域一直動作頻頻。

2022年2月，東方資産率先發行不超過100億元金融債券，募集資金專門用于對重點房地産企業優質項目的風險化解及處置等工作。

3月14日，長城資産獲批在全國銀行間債券市場公開發行人民币100億元金融債券。中國長城資産表示，本次債券的發行有利于其加大服務實體經濟力度，為實體企業纾困化險、促進房地産行業良性循環和健康發展提供長期限、低成本的資金。

4月2日，中國長城還與中交集團簽署戰略合作協議。雙方約定，将通過市場化的方式，在國企改革重組、房地産行業風險化解、“兩非兩資”剝離處置、不良資産盤活等領域開展合作，充分發揮各方的優勢，共同推進合作，達到互利共赢的目标。

4月15日，陝建地産集團與中國信達陝西分公司交流座談并簽署合作備忘錄。雙方達成一緻合作意向。雙方将共同設立總規模不超過100億元的并購重整基金，發揮各自優勢，以市場為導向，積極圍繞危困房企并購開展合作。

在此之前，2021年12月央行、銀保監會出台《關于做好重點房地産企業風險處置項目并購金融服務的通知》，鼓勵銀行穩妥有序開展并購貸款業務，重點支持優質房地産企業兼并收購出險和困難的大型房地産企業的優質項目，圍繞金融機構支持房地産行業風險化解的工作拉開帷幕。

國盛證券研報指出，監管鼓勵AMC在地産風險化解方面有所作為，以不良資産經營為主業的資産管理公司，緊跟“房住不炒”及促進房地産行業良性循環和健康發展的政策導向，立足逆周期金融救助功能定位，積極推進涉房業務轉型。資産管理公司立足于化解金融風險，和房地産合作能實現雙赢，但是取決于個體的資金實力、項目經驗以及調動資源的能力。不良資産管理公司經驗豐富，通過債權或股權退出實現收益，問題企業中更優質的項目和資産，在纾困中可能有更大的機會。

根據中金公司研報，我國不良資産管理行業已形成“5 2 N 銀行系”的多元化格局，其中“5”指的是信達資産、東方資産、長城資産、華融資産、銀河資産5家金融資産管理公司；“2”指的是地方AMC，各省級人民政府可設立或授權兩家地方AMC參與本省（區、市）的金融企業不良資産批量轉讓工作；“N”指的是非持牌AMC，因不具有牌照無法從金融機構直接受讓不良資産包，主要參與不良資産的二級市場；“銀行系”指的是商業銀行作為主要股東發起設立的金融資産投資公司，主要從事市場化債轉股業務。

纾困房企路徑

近年來，曝出流動性問題的房企日漸增多，它們面臨着怎樣的困局？聯合資信在接受記者采訪時表示，目前房企面臨的主要困境在于信用危機下的負反饋機制。銷售大幅下行導緻房企流動性趨緊，部分房企債務違約引發資本市場資金撤離、金融機構惜貸。為實現“保交樓”，地方政府實施嚴厲的預售資金監管，房企可動用資金進一步減少。房企負面事件繼續傳導至銷售市場，再度加劇購房人的悲觀預期。該負反饋機制一旦建立後很難打破，目前的風險房企僅靠加速銷售和壓縮支出難以覆蓋償債資金缺口，處置資産是風險房企穩定現金流必不可少的方式。

聯合資信稱，在當前房企流動性整體趨緊的環境下，具備足夠的資金實力進行大規模收并購的房企大幅減少，因此，房企纾困債的發行具有積極意義。一方面，通過向社會資本融資，AMC參與地産纾困有助于及時盤活地産項目，保交樓維護購房人權益；另一方面，地産纾困債可為本身質地優良、暫時陷入困境的房企“輸血”，發行人可為推進實質性重組提供服務，有助于化解房地産金融風險，加速市場出清，促進市場回歸穩定。

在東方金誠研究發展部分析師唐曉琳看來，AMC的市場資源整合能力強，房地産不良資産處置方式多元，尤其是在标的股權較為複雜、自身問題較大等項目的風險處置方面經驗豐富，AMC模式的及時介入可為地産風險化解、優質資産盤活提供更加靈活的市場化處置方式，提升地産風險處置效率，完善多層次多主體參與的市場化風險化解機制，加速推動房地産市場有效出清。

關于AMC入局房企纾困具體如何操作，聯合資信在接受經濟觀察報采訪時表示，根據中國長城資産和東方資産披露的債券用途，房企纾困債将主要用于重點房地産企業優質項目的風險化解及處置、房地産行業不良資産纾困及償還到期存量債券等。在不良項目處置方面，預計房企纾困債可通過兼并重組、破産重整、夾層投資、過橋融資、階段性持股等多種方式參與。

中金公司研報指出，不良資産的處置方式大體可分為收購經營、收購重組、債轉股、資産證券化四種。金融資産管理公司參與房企風險化解可能更多采用自主收購的收購模式和收購重組的處置方式。通過收購其他機構對房企的債權，金融資産管理公司成為房企的債權人，之後金融資産管理公司可以與房企及其關聯方進行債務重組，通過還款金額、還款方式、還款時間以及擔保抵押等一系列的重組安排，幫助房企減輕短期流動性壓力，在此過程中，金融資産管理公司也可通過資金注入、提供專業知識、協助房企尋找合作方等手段幫助房企盤活資産、提升房企自身經營效益。