前段時間在老家待的時間挺長，市區新區溜達了好幾圈。

　　經常看我們文章的老粉應該知道，我在老家有一套房子，剛好買在了新區。

　　新區本來就有賭性，而三四線城市的新區似乎已經有确定性的結局，輸定了。

　　雖然我買的那套房子不漲反跌，還不好賣。

　　但随着時間推移，我發現，對于三四線城市而言，發展新區已經是不可逆的趨勢。

　　這條路，幾乎每個城市都要走，也必須走。

　　至于走不走得通，這是後話。

　　回家兜了一圈老城區，不禁感歎：

　　老城區實在太老了。

　　從目的反推動作，或許我們更好理解為什麼那麼多城市要發展新區，哪怕是一二線城市。

　　老城區密度高，房子老，可開發土地又不多，真要騰地，就得拆掉重建，可這要錢，要很多錢去賠給拆遷戶。

　　不差錢的城市可以搞幾年拆遷賠錢，但沒法持續搞下去。

　　最有效的方式就是另選一個地方來發展新區，一舉多得。

　　新區有平整土地開發，ZF剛好可以賣地給開發商，獲得土地财政，拿錢來發展新區的基建配套，城市更美了，腰包鼓了，就業促進了，開發商也賺到錢了。

　　這可是雙赢局面。

　　并且，越是經濟不發達的城市，對老市區改造的能力就越弱。

　　我老家，市區留下了一批批1990-2000年的老房子，占據了非常核心的地段，可那又怎樣，拆遷？誰敢？哪來的錢？

　　現在甚至還能看到磚房危樓，雖然不住人了，但也沒有拆遷或改造，偶有一些房子征收拆遷，基本也是為了修路或者建橋。

　　核算過拆遷開發成本，真沒幾個開發商敢動，更别說當前這種大環境。

　　那不拆遷，市中心的居民想改善，能去哪？

　　就隻能是新區。

　　所以仔細想想，這也是當地城市運營者的考量，想把人口導入新區生活，得靠一推一拉完成。

　　老城區的老舊推動，新區的便利吸引。

　　我老家新區發展了10來年，昨天開車經過，确實發展有模有樣。

　　市中心的婦幼保健院新院區已經搬過去，學校已經運營，甚至已經有家長為了學區房去買新區的房子了。

　　去年大商場也開業了，小區底商開得滿滿當當，路邊還停滿了車，高峰區新區也開始有了塞車迹象。

　　那一刻，我有點釋然，隻要國家發展，城市在發展，中心區就必然會擴張或遷移，這是所有城市發展的趨勢。

　　一二線城市由于城市要擴張，往往會整幾個副中心，慢慢副中心就會變成中心，城郊會變成城區。

　　三四線城市同樣也需要擴張，老城區會老，也需要開發一個新城區來承接需求外溢。

　　追求美好生活本就不分一、二、三、四線城市，消費者永遠都會期待更好的消費體驗。

　　隻要三四線城市老中心不拆遷，那新區一定就是改善群體的選擇。

　　而且市中心真的沒有好産品。

　　老房子就不談什麼居住品質了，而新房呢，又受限于地塊太少，社區一般不大，内部配套一般。

　　這幾年随着全國性大開發商下沉到三四線城市，在産品設計上吊打本地開發商，加上大環境趨冷，不少本地開發商都已經暴雷，房子爛尾。

　　（市區房子，到現在還沒交房）

　　這麼一看，新區的房子似乎又更香了，基本都是大開發商，産品力又抗打，社區也大。

　　前幾天在老家新區，看見碧x園天字系列，170㎡大平層闆樓設計，一梯一戶，南北通透的房子，單價隻要7000 ，首付3-40萬左右能拿下，這樣的産品，如此的價格，能不香嗎？

　　如果，新區是城市必然的發展方向，那麼三四線城市新區的房子也能買？

　　回答上面的問題之前，我們應該搞清楚以下幾個問題。

　　1、小城市也有自己的購房群體，他們的購買力如何？

　　2、房子一旦過剩，那就不值錢了

　　每個城市都有居民，雖然改變不了人口外流的趨勢，但本地居民也有居住需求，而且還有縣級市的農民工進城，這也都是需求。

　　所以今天我們換個角度來思考，三四線城市房子買不買，不算返鄉置業投資群體，就靠本地購買力，他們能撐得起當地的房價嗎？

　　要說這事，得了解老家三四線城市的收入水平。

　　我就不說平均收入了，說幾個家裡親戚在老家的工作收入情況。

　　有朋友當公務員，一個月8000 ，阿姨開了間早餐 午餐的飯店，一家人經營，一個月純到手8000-15000元不等。

　　而在工廠打工的舅媽，月收入在3500元左右。

　　小城市的工作很簡單，要麼做銷售，一個月3-4000元是常态，要麼體制内，公務員、教師、事業編制，這些工資差異度較大，但普遍6000 以上。

　　另外就是做點小生意的個體戶了，這次回家，發現新區樓盤的底商基本開齊，還有各種臨街店鋪，便利店、家居、門窗、餐飲，不得不說，應有盡有。

　　據我了解，開間小店，在小城市混個溫飽完全可以。

　　和購買力相當的是，是小城市的房價，當然我的老家不能代表所有，目前我老家新房均價6500-7000元左右。

　　普通家庭想要買套房，真不難。

　　前段時間，朋友想買套二手，在市中心的2房，首付20萬左右，月供隻要1400元，怪不得都說小城市生活無壓力。

　　既然這麼便宜，要不買一套抗通脹？

　　小城市也有購買力，不假，但扛不住房子太多。

　　小城市所謂的新區，基本就是建房子的新區，和産業關系不大，靠的本來就是本地居民的改善拉升。

　　可房子建太多，購買人數和購買力跟不上，二手市場就隻有折舊和降價的命。

　　抗通脹這件事，小城市房子真的做不到。

　　我買的那個小區，分十期開發，百萬畝大盤，更别說周邊還有多個開發商，都搞大盤開發，供應量妥妥地大，而小城市的人口哪有那麼多？

　　多數三四線城市都處在人口流出的狀态，而新房還在不停地建，明顯已經供過于求了，這怎麼漲？

　　所以三四線城市房子再便宜，都隻是消費品，會随着時長而折舊貶值。

　　抗通脹？不存在的。

　　小城市适合生活，但買房這件事，慎重。

　　我老家的新區，從2005年開始啟動，到現在已經17年了，前幾年才初具模型。

　　小城市發展新區，時間真的太長了，能不能搞活還得考驗城市運營者的選址能力和發展魄力。

　　而且經過2017年的全國性房價普漲，新區房價比市中心還高，顯然沒有價差優勢。

　　加上人口流出、一線城市的擠出效應遞減，返鄉置業投資人群逐漸減少，最後小城市的房子，還得靠本地居民來接盤。

　　而本地居民對價格漲跌敏感，對置換改善需求不夠強烈，買了之後想出手，不容易。

　　所以投資抗通脹這事，還是放棄三四線城市吧。

　　但如果你恰好在小城發展，又有自住需求，此刻也在猶豫要不要買入新區，那麼給大家幾點建議：

　　1、如果你老家新區距離市中心15公裡以上，建議放棄新區，去買市中心。

　　新區發展的核心就是靠着承接市中心的居住需求外溢，城市越小，他們能接受的外溢距離越小，如果四線城市新區和市中心差15公裡，居民外溢居住的動力就會減弱了。

　　2、一定要選擇大開發商，比買錯房更可怕的是，交不了房。

　　本地開發商現金流太薄弱了，一旦大環境改變，最先破産的一定是小開發商。

　　就我所知，我附近就已經有2個樓盤爛尾，都是小開發商的項目，說爛尾就爛尾了。

　　3、如果發現教育、醫療、商業，ZF部門開始搬過去新區，新區可以買。

　　當地運營者到底想不想發展新區，關鍵看有沒有把行政部門搬過去辦公，其次就是相關配套有沒有規劃，有沒有落地，隻要有逐步落地，時間長點也能接受。

　　4、想掏筍盤，别有新房癌，直接買次新二手。

　　千萬别有新房癌，如果你是純自住，買房就是消費，那便宜一點是一點，省點錢裝修或者改善生活質量比什麼都強。

　　前幾年很多人返鄉置業做投資，結果交房住都沒住，現在房價下跌，比新房還便宜。

　　這種房子買了就能住，不用擔心爛尾，也比後期新開發的地段要好，如果真要自住，我建議買這類次新房。

　　三四線城市的新房，就和新車一樣，落地就貶值，追求性價比，買次新就好了。

　　作為業主，每次回老家，總會有感而發，出于對家鄉深沉的愛和恨鐵不成鋼的心理在拉扯。

　　時至今日，雖然還是慶幸新區在一步步變好，内心卻也明白：

　　四線城市能發展起來的新區，鳳毛麟角，哪怕起來了，也扛不住天量供應下的房價下跌。

　　買了四線城市新區房子的，真如同嚼蠟，寡淡無味。

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