最近吾悅廣場已經開業一個月，筆者也去了有4-5次，感受頗深。

　　此次的新城吾悅廣場 對平湖商業綜合體的新的标杆 ！

　　讓平湖人民（特别老一輩） 看到了平湖應該有的商業綜合體的樣子，不是說吾悅有多好，但有示範的作用

　　城市商業綜合體 是一個發展的趨勢 。 也是一個城市的形象體現。

　　以後不會說 朋友來平湖 沒地方逛了 （曾經印象 平湖 隻有大潤發，很尴尬，現在有了瑞豐、吾悅 多好）

　　這兩天 周末 ，吾悅廣場 月慶， 又逢萬聖節， 筆者逛了下， 真心覺得 吾悅的商業運營團隊确實可以，挺會搞活動

　　吸引了很多小朋友和家長的到來，借着月慶和 萬聖節的氣氛，現場氣氛可謂十分活躍！

　　筆者平時在上海工作， 經常逛魔都的商場， 魔都 目前有230多家商場，各種商圈，可人家是一線城市

　　我們小平湖作為一個三四線的縣級市，到底應該有多少商業綜合體， 商業綜合體的招商、業态、品牌該怎樣，下面随便扯扯。

　　（下面肯定有杠精會噴筆者，我也做好心裡準備， 你要噴就噴，我也隻是扯扯。 你有本事也可以寫個文章發表下你的想法）

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　　曾經 聽過有人說 三四線城市商業綜合體嚴重過剩？

　　這句話 我覺得如果說平湖，真的不合适！

　　（平湖商業确實前幾年 嚴重落後， 舉個最簡單的例子，去年我美團簡單看了下電影院的數量，在去年 平湖 電影院數量盡然在五縣兩區 排在倒數，比海鹽盡然還要少！！ 這說明什麼，商業落後了， 平湖人口大于海鹽，按道理消費能力肯定比海鹽強，去年經常出現有熱門電影 ，電影院座無虛席， 但大家買不到熱門 場次的現場 ！這小小例子足以說明落後）

　　那為何說三四線城市商業綜合體嚴重過剩？

　　之前看到新聞： 說到 在浙江某些三四線城市，，商業項目在近幾年遍地開花，開張的大型購物中心有三四個，等待開張的有四五個，是很普遍的現象。

　　16年： 不到50萬的人口的甯波奉化，就擁有太平洋購物廣場、商業巨無霸銀泰城、冠城國際商業中心、大洋時代購物中心、萬達廣場等 8-9個商業綜合體。 這裡的商業項目密集程度卻超過很多人的想象。

　　而在餘姚，購物中心擴張起步要早一些，萬達廣場、保利文化商業廣場、華潤五彩城、衆安時代廣場、舜大财富廣場、銀億四明廣場、嘉悅購物廣場、龍鼎商業廣場、河姆渡國際廣場等十多個購物中心擠進了這個小小的縣城。

　　（當然，上面兩個 浙江的城市經濟比平湖都有好 ，但數量 确實 平湖 的3倍多）

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　　接下來 我們看看我們的 嘉興市 的商業綜合體編年史 （轉自鉛筆會嘉興商業綜合體大盤點：嘉興人接下來逛哪裡？一文）

　　嘉興市=南湖區 秀洲區， 我們就簡單 =2個平湖好了

　　而過去三四線城市的商業業态主要是百貨大樓，1988年江南大廈開業，1999年戴夢得購物中心開業，在之後的很長一段時間裡你在嘉興逛街購物，這兩個也許是最好的選擇。

　　2006年在秀洲區誕生了嘉興第一個準商業綜合體—江南摩爾。之所以說它是準商業綜合體，是因為以現在的眼光來看，江南摩爾更像是一個大雜燴，在80畝的地塊上新建了街鋪式個購物商城、百貨大樓、遊樂場、沃爾瑪超市、金逸電影院和酒店，這樣的業态到了如今已經顯得落伍。

　　嘉興第一個真正意義上的商業綜合體誕生，就在當時城市的最東面，2010年中港城購物廣場在南湖新區開業，占地136畝，集合了江南大廈百貨、沃爾瑪超市、UME國際影城、金悅大酒店和衆多餐廳等，而且衆多業态全部位于綜合體内部，方便逛街購物。

　　接下來2012年也是嘉興商業史上重要的一天，4月27日位于老城區中央位置的旭輝廣場開業，該項目是嘉興第一個外來地産大鳄開發的商業綜合體，集合購物、娛樂、餐飲于一體，絲芙蘭旗艦店第一次入駐嘉興，相比于中港城，旭輝廣場帶來了更多的高端品牌。

　　在這之後，嘉興商業綜合體進入井噴。2014年12月24日，中潤.麗豐新天地開業；2015年4月25日，江南新天地開業；2015年6月12日，嘉興萬達廣場開業；2015年12月18日，中關村購物廣場開業；2016年1月15日，八佰伴購物中心開業。2018年4月28日，杉杉IN印象開業。2018年5月25日，嘉興經開萬達廣場開業。

　　特别值得一提的是，萬達廣場和八佰伴的開業，将嘉興的商業整整提高了一個檔次，無論四商業體的運營和招商。至今，八佰伴購物中心仍然是整個嘉興大市範圍内最好的購物中心，萬達廣場和海甯的銀泰城則可以打個平手。

　　待開業的嘉興商業綜合體

　　1、歐尚合樂城 2、銀泰YINTAI PLACE(華府廣場） 3、月河印巷 4、大樹.絲路彩虹城 5、小美廣場 6、綠地.新都會和台晟廣場兩個商業綜合體

　　就這短短幾年， 嘉興市 初步我算了下 開業 待開業的 接近 16個 . 這樣的數量 ，你說在嘉興（=2個平湖 ）多嗎？

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　　2那一般 三四線城市 到底應該有多少個商業綜合體呢？

　　曾經有研究說： 我們首先必須要知道支撐商業的載體是人口數量，三四線城市的商業之所以與一二線城市天壤之别就在于常住人口與外來流動人口的基數是否相匹配。

　　除了人口基數，還有消費人均線。有很多MALL客流不錯，但目标客戶群比例失調，消費坪效極低，那麼何來良好運轉？商戶的品牌也無法支撐下去，最後走了割韭菜的路線，一個季度換一批商戶，更新率反而成了一個“痛并快樂着”的常态，對商管公司而言更新率快是個好事，一批批商戶卻有苦難言了。這是目前很多三四線商業的通病。其中一點就是人口基數與目标客戶群支撐面狹窄導緻。一般而言，20萬左右的常住人口可以支撐一個7萬方左右的商業體，如果再有10%的外來流動人口予以調節的話，那是再好不過的匹配度了。換言之，若某個三四線城市人口在50萬的話，那麼可以支撐2-3家商業體基本沒問題。

　　有人說，有的縣城都有四五家綜合體，人家開發商傻嗎？這問題問的好，商人是最聰明的，怎麼會傻呢。隻有問出這個問題的人才傻。那明知道人口載體不夠為什麼還要開發呢？

　　當然還有人會問，人口基數也不全是目标客戶群啊？怎麼确保消費坪效呢？這問題問到點上了。這時就要看商管公司的招商團隊的牛逼了。現在的招商可不能像以前那樣，隻要是個品牌就引進來，先把鋪填滿再說。很多人大牛逼一吹：不就是業态細分嘛。這現在的細分必須要做到“年齡細分、品牌細分、消費層級細分”，在這個基礎之上再根據自身的目标客戶群定位，匹配出與之相适應的業态分布比例，這在招商階段就必須注重這個環節。

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　　如果平湖能支持2-3家， 甚至 4-5家商業綜合體，那我們應該與怎樣的商業綜合體開發商合作呢？

　　如果也要 說 平湖的商業綜合體演變史 ？ 我也簡單細分下：

　　曾經的中百商都、什麼濱湖廣場都不能算作綜合體，甚至 大潤發超市 、乍浦的物美超市 也不能算作綜合體 ！！

　　（這裡說到 曾經的名媛百貨 ，不知道多少人還有記憶 ，我認為 當時如果 百貨有 電影院、超市、地下停車場，那或許就能成為 平湖 第一個商業綜合體的雛形 ，隻能說 有點可惜 ！）

　　平湖 商業綜合體1.0 ： 瑞豐廣場

　　平湖 商業綜合體2.0 ： 吾悅廣場

　　平湖 商業綜合體3.0 ： 大家期待 能有什麼呢？？

　　恒隆商業廣場 到底能不能 開業 ，筆者真不知道， 不了解其招商團隊的實力如何， 什麼品牌可以入駐？

　　至于今平湖還有什麼綜合體 ，我希望 不要重蹈 彩虹廣場、華人百貨 這樣的覆轍 ， 為什麼這麼說？

　　因為： 今後平湖 綜合體數量 的空間已經有限， 政府不可能過剩的引進， 再引進2-3家就基本上 滿足平湖消費力了！

　　我們不能再引進那種 隻賣商鋪的假綜合體 ，，需要有自己招商的！

　　要引進也是 有強大開發背景，比如萬達、銀泰、吾悅廣場（據說 海鹽也要引進吾悅）！

　　政府與開發商簽協議時一定要有約束性條款，保證 順利開業和品牌入駐！！

　　下面：我有幾個 認為 适合 三四線 的商業綜合體品牌 (不要對比上海這樣的城市) 這些都是品牌開發商下沉到三四線城市

　　1、銀泰百貨 （能否入駐彩虹廣場，這麼好的區位卻爛尾，起死回生！目前嘉興、嘉善都有銀泰），據說嘉善高鐵新城又有新綜合體

　　2、萬達廣場 （可能希望不大）

　　3、龍湖天街、星悅荟（在平湖搶了3塊地的龍湖地産在商業綜合體開發上實力很強，盡然沒有在平湖搞商業綜合體，真是可惜！

　　4、華潤置業 萬象城

　　5、上海百聯集團的購物中心 （奉賢有。平湖快去主動對接，也算是接軌上海的成就）

　　6、蘇甯購物廣場

　　7、甯波太平洋百貨

　　8、大家可以補充！！

　　今天隻談到這裡 ，飯後随意閑扯，不當之處，大家多多包涵！

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