在商業地産市場日趨嚴峻的大環境下，對于現在的商業項目而言，能擺脫一再延期開業的“魔咒”或者能順利按時開業已算得上既有實力又有運氣。然而，開業僅是一個開端，後續的招商、品牌的管理、服務的提升、客流的穩定和增長等等，都考驗着商業項目的實際運營能力，而這些問題也決定了商業項目能否長久的在市場中生存下去。

　　2017年7月30日，位于成都科華中路與長榮路交彙處的成都泛悅Mall迎來了開業一周年。2016年6月30日試營業當天就取得單日客流破4萬、2016年7月30日正式開業時開業率已超過90%……在當時，這個商業項目各方面的表現讓我們對它充滿期待。如今，一年過去了，成都泛悅Mall的市場表現究竟如何？人氣怎麼樣？赢商網于7月14日、7月30日對該項目進行了2次實地踩盤，了解其一年來的經營狀況及變化。

　　根據觀察，成都泛悅Mall以家庭消費為主導的定位抓的比較精準，兒童、餐飲兩大主打業态的表現可圈可點，可以說撐起了該項目的大部分人氣。但另一方面，部分品牌在經營過程中陸續撤離，加上主力店的引流效果并不理想，整個項目的人氣呈現出“高、低層冷，中間層熱”、“外熱内冷”的狀态。

　　購物中心品牌調整幅度大 負一層僅11個商家營業

　　成都泛悅Mall中6.5萬方的購物中心分為地上4層，地下2層。實地探訪過程中赢商網發現，工作日的購物中心整體人氣稍顯冷清。從負一層逛到四層後，赢商網将該購物中心内現有品牌和開業時導購手冊上的品牌進行了對比，發現品牌有了不小變化，其中負一層和四層的變化最為明顯。

　　負一層關門的部分門店

　　不算位于商業街南區負一層的主力店——家樂福超市，購物中心負一層在剛開業時，共有47個品牌開業，但目前僅剩裕隆商行、克莉絲汀、馨之家家紡生活館、ALNL、稻香基、椰島美發、黃記玉米汁、大東等11家商戶還在正常營業，其餘品牌門店均處于關閉狀态。

　　一層新進的部分品牌

　　7月30日一層的消費者們

　　主打零售、服飾的一層品牌穩定性相對較強，雖然CASIO、紅袖等小部分原有品牌撤走，但已有inshop這樣的新品牌接檔。此外，開業時部分未招商的位置現也入駐了精靈時光、henney bear、real self（即将開業）等品牌。值的一提的是，目前一層的餐飲僅剩多樂之日1家輕餐品牌，而人氣餐飲品牌脾氣大内部正在進行裝修，尚不确定是門店升級還是将有新品牌取而代之。

　　二層關門的部分門店

　　二層人氣不錯的品牌之一

　　與一層相比，以服飾為主的二層閉店的品牌相對多一些。不僅BAMPO、艾蜜雪、暮蘭菲、UO、奧康集合店、V·NICOLE等品牌門店關閉，赢商網還發現，有的門店在一年内經曆了不止一次的品牌調整，比如開業時的品牌尤維調整為拾樓文創體驗館，而目前拾樓文創體驗館也已關閉。值得一提的是，該層樓也在積極引入一些新品牌，漢普森英語就是一個例子。

　　三層算得上是兒童業态專屬樓層，雖然也有卡琪屋、卡莎夢露等3家品牌關門，但哩歐爸爸、輪滑體驗館等品牌的入駐，使得整層樓的品牌數量基本保持平穩。

　　四層的影院和關門的大型餐飲品牌

　　另一主力店CGV星聚彙影城所在的四層，曾撐起該樓層人流半邊天的餐飲業态現在稍顯尴尬。除吉布魯自助海鮮外，幾家大型餐飲諸如亞馬遜牛排、功夫鼎幹鍋，甚至包括從面積上來看足以堪當次主力店的火上芭蕾韓式烤肉在内都已經關門。

　　兩大主力店“拉”力不足 品牌、業态對消費者吸引力不夠

　　開業之初，成都泛悅Mall規劃有兩大主力店，總面積達17000㎡的家樂福位于商業街南區負一層，面積達4000㎡的CGV星聚彙影城位于購物中心四層。從位置來看，兩大主力店分布于人流難以到達的區域；從業态來看，超市和影院都符合家庭消費的定位，可以說，兩大主力店的布局是合理的。但實際上，它們在聚人氣、導流、延長留客時間、拉動關聯消費業态等方面的作用差強人意。

　　家樂福超市

　　超市作為商業項目的标配之一，是吸引人氣的一大法寶。成都泛悅Mall周邊不乏住宅小區，但在家樂福之前一直缺乏大型超市來滿足這部分人群的消費。家樂福旗艦店入駐後，确實如期望般的成了人流擔當，即使工作日也有不少消費者在超市中消費購物。但赢商網注意到，這些消費者的目的性消費很強，在超市中購物後再繼續停留在成都泛悅Mall的消費者并不多。

　　數據來源：藝恩數據

　　而CGV星聚彙影城憑借良好的觀影環境、新技術、服務等優勢，也受到了不少成都消費者的認可。但或許由于家庭消費在該商業項目中占比最高的原因，平均票價在成都處中上水平的CGV星聚彙影城科華店的人氣并不算高。通過對藝恩數據的梳理，赢商網發現，自成都泛悅Mall正式開業的2016年7月30日起，至2017年7月30日止，成都CGV星聚彙影城科華店一年的票房約998萬元，觀影人次不到28萬，在整個大成都的影院中排名63位。縱向來看，它比全成都排名第一的成都萬達影城錦華店票房少3754萬元，觀影人次少近100萬；橫向來看，它比同一品牌在成都影院中排名最前的CGV國際影城成都金牛店票房少2016萬元，觀影人次少43萬。必須承認，影院本身客流的不足，也導緻其難以有效的為其他樓層、其他品牌引流。

　　購物中心内部和商業街的部分打圍品牌

　　其實，成都泛悅Mall購物中心内部主要采取單動線形式，比較簡單、清晰，并不難逛，但人流難以聚集、循環的原因除了主力店的部分因素外，更根本的還是已有品牌的認可度、業态豐富度的不足，對消費者的吸引力不夠。

　　兒童業态表現亮眼 商業街餐飲品牌人氣旺

　　雖然成都泛悅Mall現在存在一些客觀問題，但也不能抹殺其在兒童業态和餐飲業态方面的成功。

　　人氣不低的三層

　　緊扣家庭消費的定位，成都泛悅Mall自開業以來就主抓兒童業态，引入兒童服飾、兒童教育、兒童娛樂等多方面的品牌，來增加項目對家庭消費群體的吸引力。赢商網觀察到，即使在工作日，諸如奇樂兒兒童遊樂主題公園、輪滑體驗館、魚樂貝貝等商家的人氣都不低，聚集了不少前來玩耍的小朋友和家長。另一方面，成都泛悅Mall還在這一年中，舉行了泛悅未來星·“童星童夢”兒童繪畫作品義賣、2017首屆“泛悅未來星”少兒才藝選拔大賽、泛悅Mall萌寶運動會、泛悅Mall兒童快樂集市等在内的一系列兒童相關的活動，帶動商場人氣的同時增強了項目和品牌與周邊社區的消費黏性。

　　商業街區部分餐飲品牌

　　餐飲業态也是成都泛悅Mall的主力業态，雖然在購物中心内部表現欠佳，但在與購物中心自然銜接的2.5萬方商業街中，餐飲業态表現十分活躍。在商業街中，中式快餐、西餐、日韓料理、咖啡店、水吧等各色餐飲可謂應有盡有。雖然也曆經了部分品牌的調整，但整個商業街的空鋪率并不高，且大部分品牌人氣很旺，新開的輕餐品牌爸爸糖手工吐司甚至已經成為名副其實的“網紅”店，而諸如樸田泰式火鍋、紅辣椒川菜館、炭與炭、潮巷牛肉店等人氣餐飲在并非用餐高峰期的時間段，有時也需要排隊。

　　周年慶活動

　　在7月30日的踩盤中，赢商網發現，通過59抵100團購、瘋狂超市、一元拍賣、泛悅Mall音樂啤酒節等開業周年慶活動，成都泛悅Mall形成了一波人流高峰并帶動了一輪消費，但商業項目的經營畢竟不是一錘子買賣，面對整體人氣該如何提升的問題，項目未來還需花更多心思。

　　雖然對于成都現有商業項目而言，調整已成為常态，但就如一個有着十幾年工作經驗的商業地産人曾在赢商網的采訪中表示的一樣，一個商業，做的好不好、有沒有想法，看最高樓層和負一層就夠了。而成都泛悅Mall開業一年這兩個樓層就出現如此大規模的閉店情況，也暴露了其在運營上的一些問題。對于該項目未來的招商進程、如何調整等問題，赢商網也會持續關注。

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