流動性已經成為樓市最大的問題。

　　新房去化難已經顯而易見。

　　與此同時，大量的二手房失去了流動性，以及之前火熱的打新轉為二手的存量市場，更面臨降價踩踏的尴尬境地。

　　過去6年，樓市帶給我們唯一的教訓就是，對于樓市所有的幻想都在逐漸破滅。

　　樓市永遠漲，破滅了。

　　一線永遠漲，破滅了。

　　打新一定會掙錢，正在破滅中。

　　今天要談的話題，就是有關打新，有關倒挂。

　　我相信在看完這一篇硬核文章之後，你會對樓市、打新、倒挂、變現、流動性有一個更加清晰的認知。

　　1

　　南京。

　　形勢嚴峻，割肉賣房。

　　江甯，九龍湖，新城玖珑湖二期，88平小三房。

　　2019年買入338萬，單價38400。

　　2022年賣出328萬，單價37300。

　　當時新城玖珑湖非常熱，一是全國市場非常熱，二是南京市場非常熱，三是九龍湖是熱門闆塊，因此打新非常火爆。

　　2019年底，小區最後16套洋房開盤，吸引了2421人報名，中簽率僅0.66%，放眼全國也是非常低的，轟動全城。

　　按照3成首付計算，101萬首付，4.9利率計算月供12500，每年年月供15萬，3年就是45萬，虧損10萬，僅僅是賬面虧損至少55萬。

　　2022年上半年，4萬 。

　　2022年下半年，價格松動，跌回3字頭。

　　1、僅僅貝殼，南京二手房存量15萬套。

　　2、實際上，南京二手房存量一定超過20萬套。

　　供大于求，降價踩踏，更加劇了市場的寒氣。

　　江核，綠地海悅，曾經8000多人搶房，如今最低3.4萬。江北雨山路，保利雲禧，19年3萬，如今單價3.2萬。江北白馬闆塊，金輝白馬雲著，18年2.6萬，22年2.7萬。

　　2

　　長沙。

　　十有九空，倒挂幻滅。

　　1、華潤置地廣場。

　　2018年，5500。

　　2022年，9000-11000。

　　開盤5500，性價比超高，周邊華潤鳳凰城二手房1萬，賬面倒挂至少4000。

　　一半錢買套房費，超級劃算。當時有非常多的購房者通宵達旦的排隊，屢屢搖号，中簽率也是非常低。

　　2、保利天禧。

　　2019年，12000。

　　2022年，2萬3，江景房3萬。

　　曾經的濱江新城天王之一，屢開屢罄。

　　2019年12月，188套房源，認籌967組，超房源5倍，中簽率僅有19%。

　　3、北辰三角洲。

　　2018年，11500。二手15500。

　　2022年，精裝17500。二手1萬5-2萬。

　　北辰三角洲，江景、地鐵、雙學區、商業、配套全部都有，這個樓盤規模超級大，米宅連續5年看房都有這個樓盤，号稱城北一座城，确實繁華，非常熱鬧。

　　多次開盤，搖号熱搶。

　　3、江山帝景。

　　2015年，5000。

　　2018年，9000。

　　2022年，毛坯洋房1萬3。

　　4、中交公園。

　　這個樓盤，曾經被稱為河東最難買的樓盤之一。

　　2018年，8500-9200，1439套房源，總認籌人數竟達到了6025組。這個記錄，甚至創造了當時長沙市認籌人數最高紀錄。

　　2020年，新房9900，周邊新房12600，二手11500。

　　5、鑫遠翡麗郡。

　　2018年，8000。

　　2020年，9600。倒挂3000-4000。

　　2022年，11200。二手12500。

　　也就是說，整個長沙市場經曆了這麼多年的跌宕起伏之後，當年全城熱鬧的倒挂神盤，如今很多都歸于塵土，除了保利天禧、萬科金域國際等少量打新真正大漲之外，其餘大部分都是普普通通。

　　3

　　杭州。

　　大起大落，轉頭成空。

　　杭州市場應該是全國連續最熱、打新最熱、搶房最嚴重、資金體量最大的城市了，沒有之一。

　　最典型，最值得研究，也最有經驗教訓。

　　尤其是最典型的一個，遠洋西溪公館。

　　西溪公館，未來科技城闆塊，緊鄰着著名的西溪國家濕地公園。

　　2009年拍地，爛尾，2019年，遠洋收購，改為遠洋西溪公館，限價2.8萬，周邊二手房3萬5-5萬。

　　2020年，市場極為火爆。

　　西溪公館推售959套房源，一下子吸引超過6萬人報名搖号，1.60%的超低中簽率，杭州全城在參與，長三角有錢人在參與，全國都在關注。

　　這絕對是中國樓市打新史上絕無僅有的一個。

　　不過，要是置身當時的市場中，你會發現西溪公館隻是其中的典型，卻絕對不是唯一的一個，因為大片大片的城市都在搶房，極為火爆。

　　截止到2022年6月，西溪公館杭州上半年30個萬人搖中的一個，當時米宅後台留言大量的杭州人對我們說：我已經搖号37次了，還沒搖上。

　　與此同時，南京也出現首個萬人搖，江畔都會上城，223套，12815組買房人搖号，平均57人搶一套房；

　　成都，2020年前4個月已經出現了6個萬人搖，累計11萬人次報名和搖号，川發天府上城，甚至出現了4萬多人争搶786套房源的現象。

　　可是現在呢，遠洋西溪公館目前的二手房，貝殼挂牌價顯示集中在3萬2-7萬，但是大量的房源二手房價格則集中在3萬8-5萬之間。

　　如果時間拉長到明年6月，在3年的時間裡，大部分業主的賬面浮盈集中在1萬-2萬之間，平均年華漲幅則在15-30%之間。

　　3年，年化漲幅15-30%。

　　要知道，面對杭州至少20萬套的天量庫存，大量業主和炒房客的抛售心态，這樣的漲幅已經是最理想的漲幅了。

　　4

　　我為什麼要談打新？

　　因為：

　　1、追漲殺跌的心态。

　　2、牽扯中國人的買房熱情。

　　3、波及新房市場的去化和限價。

　　4、二手房的流動性。

　　打新不是中國房地産的樓市，确實中國樓市最重要的一環，尤其是支撐我們繼續走下去的信心。

　　一旦連這個信心都失去了，那麼樓市的根基将無從談起。

　　目前中國樓市最大的問題，已經不在新房，而在二手房，在于流動性，這才是最關鍵的問題。

　　就像經濟的本質不是錢，而是流動一樣。

　　隻有錢動起來，才會有投資、基建、消費、買房，這樣的經濟才是真正有活力的經濟。

　　所以，你看為什麼大家不買房、不消費、不生娃、隻存錢，國家就這麼害怕，就是因為在錢沒有轉起來，或者隻是在空轉而已。

　　5

　　樓市存在很多夢想，打新是其中最大的夢想。

　　1、之前打新隻需要錢，隻需要運氣，但是市場一旦冷淡，就會發現，當年打新真正需要的是腦子，因為不是所有的倒挂盤都有價值。

　　2、4-6年的市場已經證明，打新不是一本萬利，不是一勞永逸，需要挑選，主城核心是漲幅最高的，遠郊、純新區、無品質則僅僅是你跑平大盤而已。

　　3、賬面漲幅永遠是空的，隻有變現，隻有快速變現，落袋為安才能證明你的投資是有價值的，否則像西溪公館這樣，賬面浮盈1-2萬，23年會更難賣。

　　4、買房考驗的永遠是常識，是腦子，還是那句俗套的話，核心都市圈、優質城市、主城核心，才是未來買房的核心。

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