前天，和一位老朋友約酒，他是上海兩家房産中介門店的老闆、店長。

他見面和我說的第一句話就是：上海現在的形勢太差，樓市太差。

王老闆手裡的2家店，最近一個月隻賣掉4套房，現在是完全靠租賃維持店租和人員工資。和2015-2016年月賣20套相比，現在最多算溫飽，餓不死而已，不過還是比2018年要略好些。

他自己本人最近剛剛7年居轉戶拿到上海戶口，名下除了一套自住大戶型外，打算近期再入手一套老破小。他現在的目标非常明确，就是碰到極為便宜的筍盤才肯出手。因為天時地利，他每天過手很多套房子，最便宜的那套，一定是會被他收入麾下。

他告訴我，上周一套新出老破小挂牌225萬，他直接砍價到180萬，告訴房東肯賣的話，馬上網銀轉給他20萬定金，房東猶豫再三之後，說最低200萬就賣。最後這筆生意沒談成。

這就是上海樓市現在最最最真實的寫照：一套房子有意向的話直接砍價20%，房東還價到10%時就能成交，總價千萬的房子至少也能砍掉7-8%。

2016年底上海房價最高點時，他曾幫一位富二代小開一次性全款買了3套淮海西路彙甯花園的商住房，總價2300萬，而現在這3套房至少已經虧掉了600萬，跌幅26%。

今年上海的租賃行情也是非常的不好。他們店裡包租的50多套房子，今年下半年好多都是降價才租出去的，以前多年的租客今年都退租回老家了，很多外企的老外租客直接就回國了。

為啥今年一二線城市的房租不漲反降，與去年的大漲形成強烈反差，其實根本與調控無關，租房市場也不存在調控，而是整體的經濟形勢下滑明顯，很多企業倒閉和裁員，導緻租房需求減少。

其實，很多東西是我們根本無法從新聞裡看到的，隻有深入到第一線才能親身體會。樓市不論啟動，還是蕭條，中介都是最先感知到的。所以，精準判斷樓市行情和走向，中介是你絕不能忽視的關鍵環節！

那天晚上這位中介王老闆和我講了好幾個故事。雖然我也是身經百戰的專業選手，但還是感受到這個社會的複雜和悲涼。我感覺我有責任分享給大家，扭轉這個社會的風氣，當然我沒有那麼大的能量，但是至少能保證我的粉絲們今後可以避免誤入歧途。

1

壓榨房東

前段時間，我的一位好朋友想要賣掉上海青浦新城的一套次新房，為了避免麻煩，他獨家委托給了一家中介，鑰匙也交給中介方便他們帶看。

由于青浦新城的新房均價4萬左右，而他這套90平的房子房齡也隻有5年，起初他還希望可以挂牌355萬，結果在中介的反複勸說下，他最終挂牌325萬，獨家委托2個月，這期間，所有的看房談判，都全權委托給了這家中介。

結果挂牌一個多月之後，帶看量寥寥無幾，連一個有誠意談價的下家都沒有。

我這位朋友賣房心切，再加上獨家委托中介的反複遊說，朋友把心裡價位定在了300萬。

結果好戲開始上演。接下來的一個月内，不斷有其它中介的業務員打來電話，說他挂牌的房子有客戶看中了，出價250萬，全款。還有中介說另外也有客戶看中了，出價260萬，首付7成。在一個星期之内，至少有10多個完全不認識的其它中介門店的人打電話來騷擾他，給他砍價。徹底把他整崩潰了。

他完全不能理解為啥自己隻獨家委托給一家中介公司，而其它中介門店卻能拿到他的電話，還瘋狂的過來電話砍價。

最終，由于他咬死低于290萬不賣，所以獨家委托2個月後房子也沒有賣掉，索性他就把鑰匙要回來不賣了。

其實，中介的這些套路對我來說是小兒科。當我把這個故事講給王老闆聽時，他笑笑說，這都是基本操作。

他接着說，現在這個買家行情下，隻要有房東挂牌，中介都會拼命壓價，徹底擊碎房東的自信心，隻有當房東把售價定的低于所有同類房源之後，中介業務員才會全員出動幫他推銷，隻要不是最便宜的房子，根本就不會有帶看，更别說面談了，挂個半年都不會成交。因為，客戶根本就不知道這套房子的存在。

而我這我朋友後期接到的頻繁的電話砍價其實都是他委托的這個獨家中介自導自演的戲碼，根本不是其它中介，他們就是要通過大量的轟炸，讓房東的心裡底限崩潰，隻要一降價，他們就會推給客戶，這樣才有可能成交。

其實，買方市場和賣方市場是完全不同的操作模式。房價下跌，成交量低的買方市場裡，買房客是大爺，隻有他們肯買，中介才能活命，所以，中介會壓榨房東。而在房價上漲，成交量大增的賣方市場裡，房子才是稀缺資源，出一套賣一套，手慢則無。那時，房東想挂多少就挂多少，挂低了中介都會慫恿他往高挂。

說白了，中介就是牆頭草，誰強勢就幫誰，誰主宰流程就倒向誰。

2

坑蒙拐騙

我在去年的文章裡曾經寫過這個故事，不過隻是一個大概，這次喝酒，王老闆給我詳細複述了整個故事經過。

2015年年中，上海房價緊随深圳開始暴漲。王老闆再一次開啟了換房計劃，由于當時他還沒有上海戶口，隻是滿足社保年限，所以隻能賣一套買一套。

2015年9月份，他看中了一套上海延安西路利星國際廣場的房子，房東是外企高管，英國人，138平，單價4.7萬，由于老外對上海樓市不了解，而且又是土豪，所以挂牌價就很低。

王老闆第一時間就把老外房東約出來面談，花言巧語外加稱兄道弟，付了50萬定金。

但由于後續的款項必須等他自住的房子賣掉後才有錢支付，目前手裡隻有50萬，所以他想了個辦法，讓老外把房子出售的全過程全權委托給老丈人，一個上海老頭，然後談合同的整個過程，老外就根本沒有出現過，都是老人一個人在辦理，這樣他才能掌控全局。

他告訴老人，自己的房子完全賣掉後才有錢付首付，所以老人和他簽完合同8個月後，也就是2016年5月份才拿到50%首付，這之前老人僅僅隻拿到50萬的定金。

王老闆說，從簽完合同到付首付之間這漫長的8個月裡，自己簡直就是度日如年，因為上海房價突飛猛漲，一天一個樣，三天大變樣，一夜之間房東跳價30萬都是常事，他每天都會做噩夢夢到他的房東毀約，不賣給他了。

在這8個月裡，這套房子的單價從4.7萬飛漲到7萬，隔三差五就有其它中介去找老外和老人去挖牆腳，告訴他即使他違約賠償總價的20%也就是130萬，再以7萬單價賣掉也是賺很多的。結果這一切都被王老闆一一化解了。

他每周都會給老人電話彙報自己賣房籌錢的進度，還忽悠老人上海房價即将下跌，政府和銀行的朋友告訴他馬上要出政策調控等等。

就這樣熬過了8個月之後，他順利付了首付，辦理了過戶手續。

他每次見到我都會跟我炫耀這段精彩的買房經曆，他用50萬定金套住一套暴漲的房子8個月，用50萬鎖定了這套房子未來322萬的漲幅。

整個過程，簡單總結下來就是，他借助老外對行情的不了解，再利用老人正直誠信的本性，連蒙帶騙，少花322萬買了一套138平的房子，現在這套房子市值已經1100萬，而他隻花了649萬。

3

吃差價

酒過三巡，他和我說，他的一個得力幹将小陸上個月賣一套房子賺了100萬。我說，扣除交給店裡的錢，他自己到手100萬，難道他賣了套上億的豪宅？ 王老闆說不是，是他中間吃差價吃了100萬。這小子已經回老家了，明年才來上班，今年賺夠了。

為了避免不必要的麻煩，房子的地址就不說了，總價也把零頭抹掉取整數。真人真事，但請千萬别對号入座，和氣生财。

上個月賣掉的這套房子市值1400萬，房東常年定居國外，國内有個妹妹。這套房子2002年買進時隻有96萬，這麼多年都是出租，最近5年都是小陸在幫他包租管理。

今年5月份，房東讓小陸挂牌出售這套房子，小陸告訴他這兩年上海行情很差，房價一直在跌，現在市值最多1000萬，房東深信不疑。

由于回國不便，這個房東委托他上海的親妹妹辦理房屋買賣事宜。接觸之後，小陸發現妹妹對哥哥的财富眼紅很久。

小陸後來直接就和房東妹妹攤牌了，讓她睜隻眼閉隻眼，幫忙把這套房子賣掉，小陸給她50萬回扣，妹妹很快就答應了。

後來，小陸超低價挂牌這套房子，吸引來一個投資客，小陸和他協商的結果是，這套1400萬的房子以1200萬賣給投資客，但是簽合同要簽1000萬，另外200萬現金給小陸。

由于所有參與者都有巨大的利益，所以房子賣的很順利，投資客在過戶完的當天就從汽車後備箱提了兩箱子錢給小陸，收據都沒有要。

最終這200萬差價的分贓結果就是，房東妹妹50萬，中介門店50萬，小陸自己拿100萬。房東中介費另付。

雖然我在2016年也參與過這樣的操作，我也屬于獲利方，但是對于如此之大的差價我還是感到極為震驚的。

王老闆給我講完之後，安慰我說：其實你想想，房東為啥根本就沒有花心思在這套房子身上，對上海房價都懶得了解，因為他在國内根本就不止這一套房子，而且這套房子買來隻有96萬，現在1000萬賣掉，對他來說已經夠了。

這種有錢人不是傻，而且懶得與我們這種窮人計較這些雞毛蒜皮的小事。國内資産能夠盡快變現，想方設法轉移出去，才是首要大事。說白了，在人家看來，這就算是施舍了。

現在我終于明白，為啥房東的親妹妹當時能一口答應，毫不猶豫。因為，有些錢你不掙，别人也會掙。

聽到這裡，我也給他講了一個我同事的故事。我辦公室的一個同事的發小兄弟，現在移居加拿大。他在上海有13套房和長壽路上2000平的商鋪。

這些房産都是他媽媽90年代末時做土地勘察設計，竣工後房子賣不掉，建設單位沒錢付設計費，用房子抵賬給他家的。那時一套房子也就是幾萬塊錢，很多人都覺得房子是負擔，不值錢，但是他媽媽沒辦法隻能留着。

現在這13套房子每月租金就是10萬元，2000平的商鋪租金更是驚人，具體金額不詳。

我和王老闆說完這個故事後，他眼睛裡透露出狡猾的目光，告訴我說，如果你同事這個兄弟要賣房，一定要把他介紹過來，他保證給我的回扣是大大滴。

我說，錢是真好賺，但是我的良心不允許啊！

對中介來說，能遇到一個可以吃的差價，簡直就是千載難逢的機遇，他們一定會竭盡所能抓住的。這是他們的本能，而且是在合法合規的前提下，賺的黑心錢。

但對于客戶來說，認清中介的嘴臉，避免被坑才是最重要的，想要學習如何避免被吃差價，可以去爬樓翻看我2019年5月20日的文章，這裡就不再贅述。

4

洗錢

酒越喝越爽，天越聊越興奮。中介老闆突然問我，你們單位有沒有房子要出租？我說我們單位的房子都是政府的，自己說了不算。

他說如果我有認識的單位要出租辦公樓或者房子，一定要給他介紹，這裡面油水很大。

今年上半年，他做了一筆大生意，一個規模很大的企業把閑置的辦公樓對外出租。經熟人介紹，這個企業負責人找到他讓他來做代理，讓他來負責上網發布信息，找租客，找齊5家租客後，這位負責人來評标，最後選定一家。

問題的關鍵就在于，并不是誰出的租金高就租給誰，而是還要根據租客的工作性質來确定，這就給了負責人自由決定的權利。

這位負責人告訴王老闆，租客他已經内定了，到時候開标确定了之後，這個租客會把中介代理費付掉，但是必須拿出代理費的50%返給這位負責人，如果不同意，他就找其它中介。

王老闆當然拎得清，爽快答應了，因為他知道，他能有這筆生意，完全是這位負責人給他的。說白了，就是從他這裡走個過場，其實，給誰做都一樣。

這樣做的好處就是，租客的好處費沒有直接給到這位負責人，而是以中介代理費的性質在中介賬戶上走了一圈，這樣操作，錢就幹淨了，大家都安全。

這筆好處費具體多少金額，在我再三追問下，他始終也不肯說，算了，知道的太多也不好。

5

一念之差

感覺自己說了太多社會的陰暗面，很抱歉給大家帶來不适。其實，很多現實問題，說與不說，它都在那裡。

最後，給大家講個溫情的故事吧。

王老闆的大學同學也在上海，1978年的。2008年他手裡拿着80萬去長春做二手車生意，虧了40萬後敗興而歸。而同一年，王老闆選擇在閘北區買了一套50多平的老破小。

現在他這位同學年過40，至今沒有買房，沒有老婆，沒有女友，沒有孩子，孑然一身。他們兩個人的身價簡直天差地别。

更有意思的是，每逢房價大漲時，他這位同學都會說樓市馬上就要崩盤了，到時候房價如蔥。

而且，王老闆在上海限購之後的2011年去昆山以7000元單價投資了一套房産，當時叫他一起去，他卻十分不看好昆山沒有投。結果就是現在昆山這套房子已經漲到1.7萬。

這位同學的可悲之處就在于，不僅連續錯過上海三次大漲的機遇，而且始終在固執的與大勢作對。

其實，我并不反對創業，但是多次在同一地方跌到，還選擇不進步，這才是人性最大的缺陷。

人生，往往就是在一刹那間決定的。更可悲的卻是，很多人甯可用一輩子的錯誤來證明自己當年的幼稚是正确的。

6

行規

行行出狀元，行行有行規，每行都有每行的潛規則。

我們在自己熟悉的領域刁難别人的時候，在其它領域同樣也會被人算計。

這些年來，國家對中介行業的整治從未放松，中介也越來越标準化、規範化，但不可否認，還是存在一些灰色地帶無法觸及。

隔行如隔山，活到老學到老。希望我的分享能讓大家在别人的教訓裡學到自己的經驗，畢竟吃一塹長一智的代價太大。

我敬重所有房産中介從業者的辛勤勞動，沒有他們，這個社會無法正常運轉，我隻是希望有朝一日，這個行業能夠更加規範、更加透明。

畢竟，沒有約束的人性，從來都是惡的！

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