辦公樓不屬于商業用房。雖然辦公樓的土地性質是商業性質，但這并不等同于辦公用房同樣屬于商業用房，辦公用房和商業用房隻是均屬于商業性質的兩種房屋而已。
商業用房是指房地産開發公司開發的供商業、糧食、供銷、飲食業等部門對外營業用的商店、門市部等房屋，一般指底層臨街的房屋。而辦公用房是指企業、事業、機關、團體、學校、醫院等單位的辦公用房屋，一般來說，檔次較高的、設備較齊全的為高标準寫字樓，條件一般的為普通辦公用房。
首先，産權年限不同，商業40年，辦公50年。
二者使用性質主體不同，商業用房的使用主體多為各類商店、門市部等商業用戶，辦公用房的使用主體多為企業、事業、機關等單位。用途也不同，商業用房主要是從事商業行為的所用的房屋，而辦公用房是單位辦公用的房屋。基本樓層也不同，商業用房一般是底層臨街的房屋，辦公用房一般是寫字樓及獨棟的房屋。
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