升龍地産商業模式?自從去年地産整體團滅後，方升後台很多小夥伴留言，問接下來該往什麼方向轉型對于這種尖銳的問題，我們一般是不敢誤人子弟的但是最近幾年物流地産的發展确實甚嚣塵上，頗有地産行業過去的雄風－公司内部雞血，資金方對于好的項目趨之若鹜，政府避之不及，這個場景都是一樣一樣的，今天小編就來說說關于升龍地産商業模式?下面更多詳細答案一起來看看吧!

升龍地産商業模式

自從去年地産整體團滅後，方升後台很多小夥伴留言，問接下來該往什麼方向轉型。對于這種尖銳的問題，我們一般是不敢誤人子弟的。但是最近幾年物流地産的發展确實甚嚣塵上，頗有地産行業過去的雄風－公司内部雞血，資金方對于好的項目趨之若鹜，政府避之不及，這個場景都是一樣一樣的。

這兩天上海疫情，小編家買了幾節電池，居然都是從西安倉發貨，看來物流地産的發展任重而道遠。

01

物流地産火爆的原因

從最近各地申報的産權類REITs來看，大多數是研發辦公類産品，似乎廠房已經被REITs所遺忘，唯一一個臨港華平廠房項目還被否了。當然被否的原因并不是廠房本身。

物流地産目前的火熱情況，應該不需要我多說，分析一下物流倉受追捧的原因：

1、強勁的需求端

得益于國民收入的不斷提升和電商業務的持續發展，我國人均倉儲面積遠低于美國和歐洲，這意味着在物流倉的需求方面有了強力支撐，而供給不足，另外我國高昂的物流成本，也讓倉庫每近市中心一米，成本下降的優勢明顯；巨大的需求彌補了招商的短闆，就像住宅一樣不缺客戶；

2、産品标準化，易複制

在GLP等外資領頭羊不斷培育後，中國市場對于高标倉的标準普遍接受，而且隻要政府同意，多層倉庫也慢慢成為市場共識。換句話說，産品是标準化的，标準化意味着可複制，邏輯簡單易懂，資方尋求穩定的回報率，物流地産自然是不二選擇；

3、核心項目難獲取

物流地産的核心難點在于政府，也就是市場需求和資金體系都和住宅的情況類似，但是政府不放地。真正的熱門也就在這裡，所有的基金都緊盯着熱門項目。看似火熱的物流市場實際上是冰火兩重天，有些公司一直能拿到優質項目，有些公司已經被牢牢的釘在“恥辱柱”上，撕不掉物流的标簽，自然也拿不到好項目。

02

廠房會是下一個物流地産麼？

方升寫過一本産業産業園區發展史，非常受到市場認可，裡面有兩個結論。

第一，類似于蘇州這樣強大的二線城市，現在它缺的是廠房，而不是辦公研發樓，即使是在蘇州工業園，它工業土地比例高達40%，最短缺的仍然是廠房。

第二，很多地方為了貪圖形象面，造了寫字樓，卻對地方産業廠房的需求視而不見。

這樣的事情在太多的二三線城市重複上演，而沒有太多人提及，造成了廠房供需不平衡，寫字樓萎靡不振。

從以上兩個結論，廠房才應該是未來中國基建的最大黑馬。

華平2014年投資的東久中國，可以視為資方最早的嘗試，這個嘗試既不能說成功，也不能說失敗。早期東久中國為了尋求好項目，重點找租金在1元／天，地價低于20萬／畝的項目，回報率可以做到10%，在上海，長三角和重慶等地布局，産品品類後來慢慢拓展到了研發中心，數據中心等業态，但廠房類項目始終不溫不火。

從本質上來說，廠房缺乏物流的巨大需求作為基礎，導緻招商是核心痛點，因此也制約了複制性。

而國内的廠房公司大多數是以銷售作為商業模式，也就是走了地産這條路。在以聯東集團和中南高科作為代表的高周轉模式中，方升一直認為企業端的韭菜會先碰到瓶頸，結果沒想到的是政府端先熄火了，各地工業土地政策頻出，也讓這個模式隻能在少數城市中落地。

目前市場上形成了兩個陣營：

第一個陣營是以聯東的清教徒為主，堅定不移的走高周轉廠房的模式，并且，視可以銷售的核心城市為最後的入場機會，認為拿到項目就是賺；

第二類嘗試轉型，認為高周轉死路一條，無論是純租賃走整體銷售或者發行REITs，還是轉型輕資産或者運營的，開始在能力輸出，産業服務方面尋求商業模式的突破。

這兩類企業水火不容，像極了三月的上海，穿短袖的和穿羽絨服的擦肩而過，心裡默念一句：XX。

從市場情況來看，方升認為可以劃分為三種類型：

第一種，當地有一定中小企業基礎，但還沒有出現标準廠房的供給，中國未來有70-100個城市會達到這個階段，目前高周轉模式切中的是中國中小企業從家庭作坊式的生産走向正規的這一步，也就是第一種類型的市場；

未來應該有50個左右城市可以走到類似昆山或太倉的情況，即第二種。從标準廠房到精緻化，個性化的高标準廠房，當地有一定的産業規模，并且出現了産業細分，和一定的購買能力，這種市場，可以對應類似東久和平謙這樣的廠房開發商；

第三種類型，未來有10－20個城市走到蘇州工業園的情況，廠房總量供不應求，客戶蜂擁而至，也是廠房的賣方市場。有着深厚的産業基礎，和産業吸附力，并且強調原創，但由于土地面積有限，導緻需求始終大于供給，無論是長三角還是大灣區都有這樣的情況。

03

廠房的未來

對比廠房和物流地産，可以看出，第一廠房的需求沒有物流的旺盛，并且購買力比不上物流。第二産品的标準化程度不高，無法和物流同日而語。這意味着大規模複制是有問題的。

針對這兩個問題，方升認為，有一種情況可能标準廠房可以做到，甚至回報率超過物流地産，也就是在第三種類型中的市場裡做特色産業的廠房。

在這種情況下，未來有兩類機構可以把标準廠房做成“物流地産”。

第一類是地方平台公司，在自己的範圍内，比如說張江的生物醫藥産業基地公司，蘇州工業園區的BioBay等等都是這樣的例子，但這種公司并不追求回報率，最多就是後期發REITs産品，成不了氣候；

第二類是專業産品的廠房運營商，目前市場上還沒有這個類型，方升認為這才是廠房類運營商轉型的核心方向。因為隻有在這個方向之下，才有可能在核心區域拿到項目，通過市場化的運營，達到合理的回報率，也就是無論是聯東這類企業，還是東久這類資本支持的機構，最終都會朝這個方向發展，而不是市場熱捧的産業投資！

特色産業産品力－細分産業運營－資産管理，未來廠房運營商的三大法寶.

衆所周知，标準廠房從來就不是标準的，再加上各地客戶口味不同，标準廠房難言标準。但如果把範圍聚焦在特色産業之中，比如說生物醫藥，或者集成電路，這樣的廠房其标準化程度會指數級上升。

早期大連軟件園的載體就是個标杆，完全針對軟件行業設置，在載體的造型，特殊功能的設計，甚至樓梯和電梯的安排方面都屬于行業前列，另外值得一提的是全國特色小鎮的三平方公裡其實也是發源于此。

如果說特色産業産品力是入門級，那細分産業運營可以說是核心能力，目前長三角的平台公司多數軍備競賽都在這個方向，可以說細分産業運營能力将會成為地方發展産業的勝負手。在産品研發，技術改進，市場推廣，股權投資，人才儲備等領域，競争日趨白熱化，很難想象未來的園區還是目前我們看到的這樣的園區嗎？

資産管理已經是比較成熟的領域，不需要我們贅言。隻要具備這三個核心能力，方升相信，廠房的上限必然高于物流地産。