【本期說法律師】山東齊魯（棗莊）律師事務所專職律師 郝磊

什麼是工抵房？

在執行異議相關訴訟中，經常會出現工抵房被法院強制執行的情況，所謂工抵房，是與工程的發包方或者承包方提供勞務或者材料或參與施工，接受一方無錢支付，用建好的房屋來折抵工程款的情況，俗稱工抵房。

工抵房容易遇到這樣一種情況，就是工抵房因工程無法滿足辦證或備案的條件，一直處于發包方名下，但是房子早已交付，由于開發商涉訴，開發商的債權方，依據不動産登記之物權效力，查封了抵賬房産，造成工抵房被執行的風險，直接侵害了接收工抵房單位或者個人的利益。

面對此種情況，工抵房占有者向法院提出案外人執行異議，法院往往以沒有簽訂書面的房屋買賣合同或者因抵賬，不能視為支付了房屋價款而駁回訴訟請求。在抵賬過程中，往往是開發商或者建築商向債務人出具一個抵房協議或者隻開具一個收到房款的收據，由于憑證過于簡單，不能反映房屋的完整買賣過程，在訴訟過程中往往不被法院所認定。

接收工抵房應注意以下幾點

近期，最高法判決的一個案例，給此類案件進行了一定的指導和規範。判決案号為（2022）最高法民再212号，該案件認定了完善相關手續的工抵房是可以排除執行的。在此，郝律師根據實踐經驗總結接工抵房房需要完善的相關手續：1、保存原始的工程合同和相關資料，用于證明抵賬款産生的真實背景和原因；2、簽訂書面的結算協議，用以證明欠付工程款金額；3、簽訂書面的房屋買賣協議，協議中房款的交付要叙述清楚，使用什麼工程款折抵，折抵多少金額；4、要求債務人開具收房款收據及發票，用于證明工程款折抵完成；5、占有房屋應保存證據，留存房屋交接清單，辦理水、電、燃氣開戶，并在占有房屋後拍照片或者視頻留存證據；6、在購房協議中明确或向開發商溝通，什麼時候能辦證，第一時間通知債權人，保存相關記錄；7、在購房合同中約定，如抵賬房如因債務人原因被查封，債權人訴訟所産生的律師費、差旅費等費用由債務人另行承擔。滿足以上幾點，工抵房就基本可避免被他人執行。在工抵房再次買賣的過程中，也要辦理完善的手續，才能避免錢房兩空的情況出現。建議在實際的操作過程中還是要咨詢專業的建設工程律師來保障權益。

法條鍊接

《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和複議案件若幹問題的規定》第二十八條規定：“金錢債權執行中，買受人對登記在被執行人名下的不動産提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動産；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且将剩餘價款按照人民法院的要求交付執行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。”

附參考案例全文：