現有商業房産證能改住宅房産證嗎，說明如下：
1、《物權法》第七十七條規定：“業主不得違反法律、法規以及管理規約，将住宅改變為經營性用房。業主将住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主同意。”
2、住改商不是絕對的，在遵守法律、法規及業主管理規約的前提下，并經有利害關系的業主同意，可以住改商。
①住改商不得違反法律、法規及管理規約的禁止性規定。
②住改商必須經有利害關系的業主同意。《最高人民法院關于審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若幹問題的解釋》（征求意見稿）第八條規定：“因其他業主将住宅改變為商業用房或者辦公用房等經營性用房，緻使其正常居住和生活環境的安全或安甯受到或者可能受到直接損害的業主，應當認定為物權法第七十七條所稱‘有利害關系的業主’。
③業主将住宅用房改變為商業用房的，應當告知物業服務企業。
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