淡出大衆視野多時的王府井銀泰IN88，因引入樂高全球旗艦店再度回歸熱點中心。近日，北京商報記者走訪銀泰IN88看到，“商改寫”的雛形已經顯現，原本封閉的負一層和三層已經引入大量餐飲商戶，整體商業部分基本布局完成。此前，銀泰IN88已曆經多次轉型嘗試，但一直客流稀少、經營不善。自2017年9月新管理團隊上任後，銀泰決定放棄強撐商場業态，計劃将銀泰IN88四至八層的原商戶全部清空，改做寫字樓。銀泰IN88經過本輪大刀闊斧的調整後，能否被重新激活尚待時間的檢驗。

大換血 商業樓層布局完成

銀泰IN88嘗試着為自己換血，引入了多家品牌旗艦店和餐飲業态。北京商報記者走訪銀泰IN88看到，該商場在近期引入了大量大型門店，其中包含樂高全球旗艦店、BLOVE定制珠寶門店、NBA旗艦店等。在餐飲方面引入麥當勞、小吊梨湯、綠茶等連鎖品牌。此外，星巴克、海底撈、眉州東坡等門店也已經進駐，但暫未開業。

該商場的負一層至三層已經全部對外開放。其中，負一層以“美食市集”定位，引入大量快餐、茶飲以及藥店、便利店等業态。一層、二層的門店多以名品和潮牌為主，三層以連鎖餐飲為主。四至八層已經全部變成寫字樓、辦公區域，并且與商業樓層不再打通。

處于調整期的銀泰IN88還有些冷熱不均。北京商報記者在工作日走訪看到，中午就餐時段每個餐廳的上座率較高，多為附近的工作人員。而二層的潮牌區域近一半門店還未開業，均拉起圍擋。此外，二層的服飾多為男裝，此樓層客流相對稀少。

此前，銀泰IN88為了統一進入調整期，先從清退部分商戶開始，然後将不同樓層門店合并，空出四到八層調整為辦公樓，并封閉樓層開始大動幹戈調整。其中原四層至八層的餐飲店鋪統一調整至三層，然後将一些原位于三層的門店挪至二層經營。在調整的一年多時間内，銀泰僅開放一層和二層門店，封閉三層和負一層區域進行裝修改造。

為保收益 “商改寫”迫在眉睫

經營已有十年之久的銀泰IN88經營狀況一直不盡人意，尤其在商戶效益得不到保證的情況下，轉型勢在必行。王府井商圈的一家租賃公司人員透露，該商圈寫字樓租金在每平米十幾元左右，而且好的地理位置一般都很好出租。此外，銀泰IN88内部人士向北京商報記者透露，商場改為寫字樓後，就不用再擔心商戶的經營業績了，收益更為穩妥。

事實上，從2008年開業到今，銀泰IN88已經曆多輪高層人事變動。北京商報記者了解到，2008年8月，銀泰集團與韓國樂天集團各持有50%的股權，北京樂天銀泰百貨開業，但由于韓系品牌認知度不高，樂天銀泰百貨運營持續巨虧。2009年，中國銀泰投資有限公司以1元的價格買下樂天銀泰百貨50%的股權，當時的商場已經在逐漸清除“韓式”印迹，轉型高端精品定位。2014年，商場正式更名為IN88，确立了走高端奢侈品的路線。

中購聯購物中心委員會主任郭增利認為，銀泰IN88之所以從商場改做寫字樓是因為王府井商圈的競争格局已經發生了改變，周邊商業體越來越多，銀泰IN88經過幾次優化升級後仍然不溫不火，再繼續下去隻會面臨更大的收益壓力。此外，目前北京市的商務氛圍很濃，大企業進駐比較踴躍，好的寫字樓收益水平表現較好，為了盡快擺脫銀泰IN88目前的狀态，更安全、有效的途徑就是改做寫字樓。

商圈輻射 或迎人流紅利

商圈環境的改變也逐漸影響項目的發展定位。郭增利認為，改造後的銀泰IN88是一個比較典型的以服務辦公人群為主要目标的商務社區型業态組合，而且王府井商圈正在從商業街區向商業商務混合功能方向延展，這樣的定位方式會逐漸增強整個片區的發展活力。同時，王府井商圈的本地化人群增加，時尚度也随之提高，銀泰IN88在調整時應強調時尚和配套服務，這樣會更加符合項目配套服務和商務辦公協同訴求。

此外，随着王府井步行街高端商業氛圍的逐漸濃厚，以及步行街的整體規劃未來或成為銀泰in88的機遇之一。據了解，王府井大街将北延344米至燈市口街和燈市口西街，并于今年底亮相。郭增利表示，由于王府井商業街的延伸區域，對街區流動人群也有一定的輻射和吸引作用，銀泰IN88目前的調整總體上比較符合區位和項目要求，并且有助于強化自身在王府井商圈的個性。

值得注意的是，目前銀泰IN88僅有四層商業面積，近一半為餐飲業态，而這些餐飲品牌卻與周邊其他項目并無太大特色，如麥當勞、綠茶、喜家德、小吊梨湯等。雖然銀泰IN88面對的是商務白領客群，上述餐飲品牌也符合白領人群的喜好，但周邊項目北京APM、王府井百貨大樓、東方新天地同樣擁有大量的餐飲業态，甚至消費者在選擇上較銀泰IN88更為多樣化，這對于銀泰IN88的餐飲商家而言是一大挑戰。

北京商報記者 王曉然 劉卓瀾