來源：吳思竹，作者：黃曦

1月21日，位于天府新區梓州大道東側的保利天空之城項目再次拿證，包括84套疊拼和216套“洋房”（開發商宣傳為“洋房”，實際上是9層樓的小高層電梯住宅），今天已經開始網上報名。

其中疊拼166-237平米，清水房，單價16144-22755元/平米；

小高層電梯151-195平米，精裝房，單價14367-17116元/平米。

保利天空之城項目其實在2017年12月邱霜就發過踩盤報告，今天由我再次更新，原因有二：

1、當初首發的踩盤報告主要踩的是項目的高層部分，今天取證的“疊拼”和“洋房”兩種低密産品之前并沒有了解到；

2、距離首發踩盤報告時間較久，項目部分情況也已經發生較大變化。

所以，本篇踩盤報告将主要就首發踩盤報告中沒有寫到的部分和發生變化的部分進行補充、更新，首先，就來看看時隔一年多，項目最顯著的一個變化。

項目地段

麻雀變鳳凰

保利天空之城位于天府新區梓州大道以東、武漢路以北，邱霜2017年寫該項目踩盤報告的時候，這裡僅僅算是挨着秦皇寺CBD但又不屬于CBD範圍的外圍區域，被幾條城市主幹道隔開，有種一個樓盤孤零零的被冷落在甯古塔的既視感。

項目區位示意

但自從2018年7月天府新區調整最新規劃為“一中心三城七鎮”之後，保利所在的片區就和秦皇寺CBD、天府公園、麓湖等區域一起被納入了“天府中心”的規劃範圍，成為天府新區的重點優先發展區域，一夜之間就麻雀變鳳凰了。不得不說最早買天空之城的業主還是很有遠見~

項目配套

頂級商業加持，教育暫時缺失

關于項目的配套，用一句話總結就是“享受天府新區頂級資源的同時又存在不确定因素”。

享受頂級資源主要源于天府新區城市級核心商圈對項目的近距離輻射。由于中海677、天府大悅城、言幾又國際文創中心以及萬科&天投聯合打造的對标IFS-太古裡的天府國際金融中心等大型商業項目全部集中于甯波路-夔州大道路口，這裡無疑将成為天府新區的春熙路商圈，而保利天空之城距離這個城市級商圈僅2.5公裡的車行距離，乘地鐵兩站即可直達。

天府新區“春熙路”區位示意

在教育配套方面，因為學區劃片有“就近入學”的原則，所以天府新區已經建成或在建的“名校”都因為距離太遠，可以說和保利天空之城均沒有關系。而保利所在的街區雖然也規劃了不少教育用地，但具體是什麼學校、什麼時候修建，目前都還不得而知，這就成為了項目配套方面最大的不确定因素。

另外，項目因靠近梓州大道、夔州大道、武漢路（武漢路向東直接對接新機場高速天府支線）等多條城市主幹道，道路交通的通達性較高，駕車出行比較便利。公共交通方面，項目緊鄰地鐵昌公堰站，該站規劃為6号線和15号線的換乘站，15号線還處于規劃階段，尚無具體消息，但6号線已經在建并計劃于明年通車，可以非常方便的直達秦皇寺CBD、新川科技園、金融城、九眼橋、東大街、建設路等熱點區域。

項目規劃

不一定能兌現的2390畝大盤

“保利天空之城”實際上屬于“保利航空大世界”項目的住宅部分，而整個航空大世界項目總體規劃了2390畝，包括住宅用地1060畝、商業用地280畝和航空大世界主題公園1050畝。

航空大世界項目總體規劃

但截止目前，項目僅取得了其中900畝土地，包括保利天空之城1期243畝、2期117畝和航空大世界主題公園1期540畝。剩下的1490畝規劃是否能兌現，置業顧問表示并不确定，畢竟保利自己都還沒取得土地使用權。

已經取得土地使用權的900畝土地範圍

産品位置

“洋房”比“疊拼”好太多

目前，項目已售和在售的部分，都屬于天空之城1期。1期用地共231畝，分為A、B、C、D四個獨立的區域。本批次即将推售疊拼和小高層電梯兩種産品，分别位于C、D區内，如下圖所示。

1期總平圖

從上圖不難看出，由于項目1期正好位于梓州大道（紅星路南延線）和夔州大道（待建城市主幹道）交彙處，本批次推出的10棟疊拼别墅中有8棟都無遮擋臨主幹道，唯一不臨主幹道的2棟又有底商，且緊鄰地鐵昌公堰站出口，由于這是距離航天大世界主題公園最近的地鐵站，未來較大的人流量也會影響低密居住的舒适性。

這樣的布局對于總價高達500萬的類别墅産品來說，無疑是一個硬傷。雖然置業顧問介紹說梓州大道和C區之間有50米的綠化帶，但是沒有建築物的遮擋，噪音的衰減幾乎可以忽略不計，除非綠化帶有500米寬。不過稍微值得欣慰的是，疊拼産品全部為清水交付，業主可以在後期裝修時選擇靠譜的供應商規範化安裝質量上乘的大牌新風系統，來保證常年關閉窗戶隔絕噪音的同時，室内外空氣的正常交換（此處不接受“新風系統的換氣效果不如開窗”之類的言論反駁，請相信科技改變生活）。

相比疊拼的“慘烈”，本次推出的D區小高層電梯卻可以說是占據了整個天空之城1期最好的位置。既不臨主幹道，噪音和灰塵的影響最小，同時從D區大門步行到昌公堰地鐵口約200米的步行距離，在享受地鐵帶來的出行便利的前提下，又避免了人流過多造成的嘈雜。

産品規劃設計

觀感不錯，“低密”優勢比較明顯

保利天空之城1期總體容積率隻有2.0，密度較低。從項目已經呈現的實體樣闆區來看，建築延續了保利近年來最常見的風格，外立面配色我個人還比較喜歡，景觀園林打造也符合保利應有的水準，整體觀感還是不錯。

基本呈現的B區外立面實拍

基本呈現的A區園林景觀實拍

本次推出的疊拼全部位于C區。C區占地約72畝，除疊拼外，C區的住宅還有聯排（3F）和小高層（10F）兩種形态，因此C區的整體容積率隻有1.12，是項目1期四個地塊中最低的。

C區總平圖

C區疊拼共有11棟，本次将推出除8号樓外的所有樓棟，細分為兩種類型：

6-13号樓為标準疊拼，其下疊包含-1樓、1樓和2樓，上疊為3躍4躍5；

3、4、5号樓的1樓則為社區底商，從2樓開始才是住宅，包括2躍3的下疊和4躍5的上疊，這種帶底商的疊拼，比标準疊拼更接近于普通的單元式住宅。

各疊拼戶型參數對比表

【标準疊拼】237㎡下疊戶型圖

【标準疊拼】166㎡上疊戶型圖

本次推出的小高層電梯全部位于D區。D區占地約75畝，住宅包括3棟高層電梯（15-22F）、9棟小高層電梯（9F）和8棟聯排（3F），容積率1.85，同樣密度較低。

D區總平圖

整個D區的住宅建築為行列式布局，樓棟分布南低北高，保證了所有住宅的采光。本批次推出的6棟小高層電梯的位置如上圖所示，均為9層高、1梯2戶的純闆式住宅。除1樓為下躍-1樓的戶型外，其餘标準層戶型建築面積約151平米，隻有陽台半面積和飄窗全面積這種常規“贈送面積”，實得約168平米，如下：

151㎡四房雙衛

這個戶型屬于比較常規的闆式四房設計，總體感覺不錯，其主要特點如下：

1、廚房大且方正，開窗面大、通風采光很好，應該很受主婦喜歡；

2、動靜分區比較明顯，不像現在很多四房戶型會有一個卧室在進大門的旁邊；

3、書房開間比較小，難以作為一個卧室滿足多人口家庭的使用。

價格及購買建議

小高層可以亂買，臨路疊拼需三思

項目本次推出清水交付的疊拼和精裝交付的小高層兩種産品。先說我認為值得推薦的精裝小高層吧。

本批次小高層房源共有216套，單價14367-17116元/平米（包含4709.5元/平米精裝），其中有超過一半房源（109套）的單價都低于16000元。雖然從現場實體樣闆間的效果來看，精裝價格明顯“虛高”，但我仍然認為這批小高層房源，不管是自住還是投資，都非常值得購買，而且因為沒有特别差的位置，亂買都沒什麼問題。

唯一需要注意的問題是，“洋房”雖然是一種偏中高端的住宅類型，但也别把該項目的小高層想象成特别豪華的“洋房”，保持一個理性的心态很重要。至少從實體樣闆間的公共樓梯間裝修可以看出，保利并沒有把這個“洋房”當成是多高端的産品在打造，就是一個居住舒适度比較高、産品稀缺性也比較高的普通改善型住房吧。

實體樣闆間公共樓道實拍

除了小高層之外，本批次還同時推出了84套疊拼，均為清水，總價約300-500萬，單價16144-22755元/平米，其中大部分房源單價（67套）都在18000元/平米以上。雖然疊拼産品的面積“贈送”比較大，清水房實得單價算下來隻有11000 到15000 ，看起來還挺“劃算”的，但是考慮到樓棟位置幾乎全部一線臨城市主幹道，自住太吵、投資轉手難度高，奉勸各位三思而後行。

（本文系轉載，不代表本網觀點）

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