永旺夢樂城武漢經開是日本永旺株式會社在中國體量最大的購物中心 @永旺夢樂城中國

2021年3月18日，武漢首章商業管理有限公司（該公司為美聯地産旗下關聯公司，以下簡稱美聯地産）以底價11.393億元競得位于江夏區的P（2021）006号純商服地塊，今年武漢土拍市場首個重點商業項目終于塵埃落定。美聯地産是世界500強企業之一的日本永旺株式會社（以下簡稱永旺集團）在中國的戰略合作夥伴，雙方在武漢的商業地産項目開發上已經進行過多次合作。

截止2020年12月，永旺集團旗下的大型購物中心「AEON MALL永旺夢樂城」在武漢已開業3家，其中2家的業主方是美聯地産，而運營方是永旺集團旗下負責商場經營的永旺夢樂城（中國）投資有限公司；通俗地說，雙方在武漢的合作就是美聯地産負責「拿地建城」，而永旺集團負責「開店經營」。美聯地産此次在武漢江夏區拿下如此大體量的純商服地塊，也就意味着武漢江南首座永旺夢樂城項目已經落地。

P（2021）006号地塊位于江夏區正在全力推進的「江夏客廳」闆塊，土地用途為商服，由地塊一（6.55萬平方米）和地塊二（18萬平方米）組成，用地面積24.55萬平方米，總計容建築面積達44萬平方米，其中零售商業約31萬平方米，酒店約2.7萬平方米，商務約10.56萬平方米。

地塊所在所在位置及周邊規劃示意圖 @新商業LAB制圖

地塊所在所在位置及周邊規劃示意圖 @新商業LAB制圖

從該地塊的規劃文件看，除永旺夢樂城購物中心之外，該項目還包括确定的五星級酒店和可能的奧特萊斯商場，且以上項目全部要求自持。如此，該項目的業态組合不僅比武漢已有的3座永旺夢樂城更為多元，且對所在區域的城市建設和經濟發展的推動力更為顯著。

01 高速發展的江夏客廳

江南新城 科教文創 補齊短闆

重點規劃的建設區域，位于武漢江南地區的湯遜湖是中國最大的城中湖，周邊景色宜人，而緊鄰湯遜湖的江夏區得益于近十多年來武漢城市建設的快速發展和光谷的全面崛起，成為武漢重點規劃建設的宜居宜業的南部新城；而以文化大道為中軸線、面積約9.14平方公裡的「江夏客廳」片，成為新城規劃建設的核心區域。

位于湯遜湖畔的騰訊武漢研發中心 @築博設計

地理優勢和産業集群，江夏客廳片西至武昌大道，南至世紀大道，往東跨湖連接騰訊地塊，擁有臨近武昌核心區和光谷周邊的地理優勢，周邊已經建成了包括高新科技園區、文創産業園區、企業總部區等在内多元産業集群。江夏區也是武漢各大遠城區中發展最快的行政區。

MAX科技園(武漢·江夏) @圖源自網絡

人口優勢和交通優勢，片區周邊有大量的居民社區，還有9所大專院校及多個大型生态公園，同時也是江夏區的政務中心。據統計，目前江夏客廳片的常住人口、在校大學生以及産業白領的總人口将近40萬，江夏區也是武漢近年來人口持續淨流入的重點區域。随着地鐵7号線、地鐵8号線二期的通車，片區與武漢各大主城區的連接更為緊密。

地鐵7号線江夏客廳站 @圖源自網絡

片區發展的商業短闆，與産業發展、城市基建、人口增長的欣欣向榮相比，江夏客廳片的商業發展在近些年則顯得較為緩慢。随着周邊常住人口的持續增長，缺少可以滿足年輕家庭日常購物及生活消費的高品質商場成為制約區域深入發展的瓶頸。

從南湖邊的洪山區到湯遜湖邊的江夏區，商業一直是整個區域的短闆 @洪山大學之城

正是注意到了江夏客廳片作為南部新城核心區良好的發展勢頭和整個區域缺少大型商業項目所形成的反差，使得正在武漢積極選址的永旺集團發現了商機。郊外型、家庭型、大型化、高品質、複合功能的永旺夢樂城，成為片區現階段最适合、最需要的商業項目。

02 不一樣的永旺夢樂城

三年開業 奧萊商場 五星酒店

目前，永旺夢樂城（中國）在武漢共有永旺夢樂城武漢金銀潭（以下簡稱永旺金銀潭）、永旺夢樂城武漢經開（以下簡稱永旺經開）、永旺夢樂城武漢金橋（以下簡稱永旺金橋）這3家購物中心在營；其中永旺金銀潭和永旺金橋的業主方為美聯地産，永旺夢樂城（中國）為營運方；而永旺經開為永旺夢樂城（中國）自持的購物中心，也是其在中國内地21家在營永旺夢樂城中最大的購物中心。

2014年開業的永旺金銀潭是武漢的第1家永旺夢樂城

本次美聯地産競得的江夏客廳地塊，從規劃文件看，整個項目的業主方必然為美聯地産，而不出意外的話，購物中心的營運方将依然為永旺夢樂城（中國）；但與武漢已有的3座永旺夢樂城不同的是，新項目不僅總建築面積更大，而且明确規劃有購物中心、商場、酒店三大商服業态以及相應的具體要求。

對購物中心的要求

• 明确規模，配建一座單體建築面積不少于18萬平方米的購物中心；
• 明确營運方，要求引入“世界500強榜”排名前150位的公司經營該購物中心（以《财富(FORTUNE)雜志2020年公布的名單為準》）；
• 明确建設周期，項目開工之日起24個月内完成該購物中心建設，34個月内實現該購物中心開業運營；
• 明确是否自持，該購物中心的建築面積由競得人自持經營20年，期間不得整體轉讓或分割轉讓。

從以上條件來看，其指向性已經很明顯了，在2020年《财富》世界500強排行榜中，永旺集團排名第115名。

位于武漢經開永旺夢樂城 @圖源自網絡

對商場的要求

• 明确規模，配建一座建築面積不少于7萬平方米的商場；
• 明确營運方，引入“中國民營企業100強”排名前50位的公司經營該商場（以全國工商聯2020年發布的名單為準）；
• 明确是否自持，該商場的建築面積由競得人自持經營10年，期間不得整體轉讓或分割轉讓。

從以上條件來看，并沒有對建設工期做出明确要求，似乎可以理解為該商場将作為二期項目後于購物中心開業；從業态組合的合理性看，奧特萊斯或者家居賣場似乎更适合作為遠郊大型購物中心的搭配；也排除了外企、央企、國企接手經營該商場的可能，從相關的民營企業排行榜看，排名第2的蘇甯控股、排名第12的美的集團、排名第32的複星國際或有可能成為引入的營運方。

永旺集團旗下位于日本琦玉縣越谷市的永旺湖城 @圖源自網絡

對酒店的要求

• 明确規模，配建一座建築面積不少于2.5萬平方米的五星級酒店；
• 明确營運方，引入一家全球前10名酒店管理公司的運營機構經營管理該五星級酒店(以美國《HOTELS》雜志2020年發布的名單為準)；
• 明确是否自持，該五星級酒店的建築面積由競得人自持經營10年，期間不得整體轉讓或分割轉讓。

這是規劃文件中讓人略感意外卻又驚喜的内容，相比武漢中心城區地标性大型城市綜合體普遍缺少高端酒店的尴尬，本次遠城區的地塊出讓卻對酒店規模及酒店品牌的引進等做出了明确要求，武漢「高端酒店荒漠」的現狀已經在悄然改變。

武漢世茂希爾頓酒店是漢陽濱江首家五星級酒店 @圖源自網絡

從該地塊規劃文件對購物中心、商場、酒店的具體要求來看，包含購物中心和商場的計容零售商業面積将達31萬平方米，其主要對應周邊不斷增加的常住人口的日常消費需求；而五星級酒店則對應周邊産業園區和企業總部區持續增長的商旅需求，由此可見江夏客廳片以及整個武漢南部新城的發展前景已獲得多方認可。

03· 深耕武漢的永旺集團

重倉江北 看好前景 加速布局

從2008年首入中國市場以來，截止2019年12月，永旺集團已在中國内地的10座城市共布局21座永旺夢樂城，其中天津、蘇州（含常熟）為4家最多，武漢為3家緊随其後。

永旺夢樂城在中國的布局 @永旺夢樂城（中國）

永旺夢樂城開設于中國的購物中心明細 @新商業LAB制表

在業績方面，武漢的3家永旺夢樂城的年銷售業績在全國21家永旺夢樂城中排名TOP5；武漢或許不是單個永旺夢樂城業績最高的城市，但或許是永旺集團在中國市場最受歡迎、最具活力的城市。

永旺夢樂城武漢金橋的日常内景

2020年11月時，美聯地産董事長吳文剛就表示，美聯地産與永旺集團已經啟動了在武漢規劃建設4家新永旺夢樂城的計劃，并正在江夏、東湖高新區等多處進行實地勘察選址，4個項目的總投資将達到80億元；而在2021年3月5日，永旺夢樂城（中國）的董事總經理橋本達一行抵達武漢并與市領導進行了座談。綜合多方面的信息可以發現，永旺集團将加大在武漢的投資力度，其節奏也已加快；或許不久之後，武漢将成為擁有永旺夢樂城數量最多的中國城市。

除永旺夢樂城之外，永旺集團旗下的永旺超市也正在武漢加速布局。2021年1月，首家永旺超市社區店在地鐵時代•常青城開業；3月1日，第2家永旺超市社區店落戶凱德廣場•武勝；目前，永旺超市已在武漢開業7家線下門店，而位于百步亭•花園裡的新店已經圍擋。

位于永旺夢樂城武漢金橋的永旺超市

目前，永旺夢樂城和永旺超市在武漢的分布幾乎全部集中在長江以北，而在地域廣闊的江南武昌存在很大的空白區域。從美聯地産先前透露出的新項目選址區域看，江南地區或許是永旺集團下一步布局的重點方向，而在漢口或許近期還有驚喜可以期待。

永旺夢樂城和永旺超市目前在武漢的布局 @新商業LAB制圖

對江夏來說，永旺夢樂城的落地意味着制約片區深度發展的商業短闆即将補齊，整個片區的城市建設和經濟發展将進一步提速。

對武漢來說，城市地标型的高端商場、區域中心型及遠郊型的大中型商場、社區鄰裡型的中小型商場、特色文旅型的商業街區等多種形态的全面開花，也将進一步推動武漢商業的良性發展和全面提升。