58同城創始人姚勁波在社交平台公開喊話，呼籲國家對貝殼進行反壟斷調查并罰款40億元；

貝殼找房表示：貝殼自創立起堅持依法經營，完善合規體系，以科技驅動行業良性發展。

貝殼是否存在壟斷？

4月13日，市場監管總局會同中央網信辦、稅務總局召開互聯網平台企業行政指導會。明确提出互聯網平台企業要知敬畏守規矩，限期全面整改問題，建立平台經濟新秩序。報道顯示，貝殼找房參加了上述會議。

這一事件的背景是，近期國家相關部門對阿裡巴巴“二選一”的壟斷行為開出182億大罰單。關于大平台反壟斷的呼聲引發熱議。

而在不久前，58同城創始人姚勁波在社交平台公開喊話，呼籲國家對貝殼進行反壟斷調查并罰款40億元。

不過，面對“壟斷”質疑，貝殼找房始終表示：貝殼自創立起堅持依法經營，完善合規體系，以科技驅動行業良性發展。

“貝殼是否存在姚勁波所說的行業壟斷問題，還需監管部門調查與認定。”中國企業資本聯盟副理事長柏文喜亦表示。

質疑不斷，未有定論

對于貝殼壟斷的質疑，并非今日才有。

姚勁波在朋友圈貼出兩張圖片，作為貝殼涉嫌壟斷的證據：貝殼找房在房産交易中強制用戶進行二選一，然後讓經紀人合同表述為“自願與平台合作且期間不得為其他渠道提供房源”，也就是所謂的獨家房源。

中原地産首席分析師張大偉指出，貝殼最大的問題是擁有了定價權。

目前，全國主要城市中介的傭金費率在1-2%之間，而貝殼、鍊家的傭金費則往往更高。今年以來，貝殼在多個城市上調中介費至3%，包括上海、深圳、廣州、成都等重要城市。

對于貝殼提高中介費的行為，此前曾有多家媒體進行過報道：貝殼在深圳、廣州、成都、鄭州、重慶等多個熱點城市将中介費由2%上調至3%，其中買家承擔2%，賣家承擔1%。

除了在二手存量房市場地位顯赫，貝殼在新房增量市場的業務量也相當龐大。公開資料顯示，2020年貝殼新房業務GTV為1.38萬億元，同比增長85%；全年營業收入達379億元，同比增長87.1%。

就新房市場，左晖曾表示，貝殼新房市場渠道傭金率大概在2%-3%，未來“不會太高也不會太低”。

而據媒體報道，貝殼在新房渠道業務已經開始針對B端開發商提價，以北京為例，從2017年到2019年，貝殼的新房渠道費率已經從1%以下，上升到5%-8%，甚至部分項目達到10%以上。

亦有一些業内人士認為，貝殼是否擁有壟斷能力，應該視不同城市、不同區域而定。

就市場占有率問題，景晖智庫首席經濟學家胡景晖認為，房産交易平台是否存在壟斷的情況，應該以每個城市所占的市場占比來分析，而不應該看全國稀釋後的市場份額。

“中國房地産市場有着很強的地域性，而且目前主要交易集中在一、二線城市，而房價偏高等市場關注的問題，也都出現在一、二線城市。”胡景晖說。

“越是房地産經紀市場集中度高的城市，其房源信息越是大量集中在頭部經紀公司手中，房地産經紀市場壟斷性越高，買方和賣方的議價能力也越弱。”房天下董事長莫天全在2021年全國兩會期間說道。

“這件事情起因在于市場監督管理總局對阿裡巴巴開的罰單，說明監管部門對網絡平台反壟斷動真格了。”胡景晖表示。

2020年11月10日，國家市場監管總局就《關于平台經濟領域的反壟斷指南(征求意見稿)》公開征求意見，旨在預防和制止平台經濟領域壟斷行為。

彼時，貝殼找房CEO彭永東回應貝殼壟斷市場言論時稱：“該征求意見稿針對取得巨大市場份額的大型互聯網公司。貝殼剛剛成立兩年多，所在的住房交易市場規模達到32-35萬億元；我們2018年的市占率隻有5.3%，2019年達到9.1%，今年大概達到了12%-13%。”

“房産交易領域未來是一個多家并存的格局，貝殼不是一家獨大。房産交易行業的空間很大，不會出現一家壟斷的情況，未來誰能夠把買賣雙方的服務做得更好，誰就更有話語權。”一位業内人士對此表示。

房産交易平台大戰打響

4月8日，安居客向香港聯交所正式遞交上市申請。

姚勁波為何選擇在此時“炮轟”貝殼？有業内人士認為，這或與安居客上市不無關系。

剛剛完成私有化、自美股退市後的58同城，把旗下的房産業務均整合在安居客身上，希望從在線營銷服務提供商轉型為開放型房産信息交易服務平台。

值得注意的是，安居客與貝殼均聲稱自己為“最大”。而究竟誰是“最大”？

安居客的招股書引述艾瑞咨詢的數據稱，按平均移動月活躍用戶量計算，安居客是中國最大的在線房産平台；而貝殼在去年上市之際宣稱，按照GTV來看，貝殼是中國最大的房産交易和服務平台。

數據機構Mob研究院發布的《2020下半年中國移動互聯網大報告》顯示，安居客的在裝用戶為3295.3萬，貝殼找房、鍊家分别為1987.6萬、1000.1萬，房天下為566.8萬；而我愛我家僅為130.5萬。

不過，安居客與貝殼找房卻有着極為不同的商業模式。

在房産業務上，安居客的定位是房産信息服務平台，為經紀品牌和經紀人提供營銷服務，端口費是其主要收入。但貝殼找房則不同，平台的收入主要來自交易産生的傭金。

從盈利情況來看，招股書顯示，2018年、2019年及2020年，安居客集團收入分别為62.16億元、75.79億元及80.52億元；同期利潤分别為19.07億元、23.06億元及19.54億元。

2018年至2020年，貝殼淨利潤分别為-4.7億元、-21.8億元、27.8億元，2020年扭虧為盈，且一舉超過安居客。

貝殼憑借着龐大的體量在行業内逐漸掌握話語權，其“樓盤字典”已經收錄房源2.26億套。如果其他品牌商不入駐，就有可能面臨客源流失的風險；但如果與貝殼合作，就要多出一道平台費。

對此，姚勁波曾質疑貝殼找房 " 既做運動員，又做裁判員 "，他将貝殼視為封閉的蘋果，稱 58 同城是開放的安卓。

去年，58同城以87億美元市值在納斯達克退市，同一年，貝殼找房上市，市值最高超過800億美金，約是退市之前58同城的十倍。

這并非姚勁波第一次“杠”上貝殼找房。

在貝殼上線不久，姚勁波便聯合我愛我家、中原地産、21世紀不動産、麥田房産等數十家房産中介，發起了被業界稱為的“反貝殼聯盟”。

在雙方戰争激烈的2019年，58同城旗下安居客甚至發起訴訟，指責貝殼找房盜用安居客網站房源、周邊配套等圖片涉不正當競争行為，索賠9000萬元；而貝殼找房同樣以涉嫌盜用房源圖片等數據資産為由，向安居客發起不正當競争訴訟，索賠1億元。

自如調整服務費引發質疑

除了貝殼以外，鍊家旗下租房平台自如的子品牌“自如友家”近期亦被質疑“強制條款”。

4月6日，多位北京自如友家的租戶都收到了來自自如管家的通知：4月7日零時起，北京新簽/預簽/續約的簽約合同，服務費需一次性付清，不再和付款方式一緻，首期付款包括押金、整個租賃期服務費、付款方式對應的第一期租金。

搜狐财經從自如App的人工客服處也證實了這一消息的真實性，其還表示，“目前隻有北京實施這一政策”。其還表示，“截止到4月7日零點前簽約的還是按支付方式分次/季度支付服務費，後期也是如此支付”。

在問及具體的服務費測算标準時，這位客服如此回複：自如友家租賃期服務費=租賃期租金*10%，其中客戶簽約周期在1年~1年6個月之間的，首年服務費費率10%；第二年服務費費率9%。

整租、直租1.0、直租2.0、精選1.0租賃期服務費=租賃期租金*8%，其中簽約時長為超一年租約的，第二年租賃期服務費=第二年租賃期租金*7%，第三年租賃期服務費=第三年租賃期租金*6%。

“之前自如就是一次性支付服務費的，隻是2020年疫情期間改的按照支付方式支付的呢。”在談及本次調整的原因，這位客服表示，“因市場化需求，公司政策改變流程統一調整，明确客戶端服務費簽約時一次性支付規則及相關優惠”。

搜狐财經注意到，本次調整僅針對了自如友家這一産品線的北京地區房源，而除了北京之外的自如所布局的上海、深圳、廣州等9個城市的自如友家房源，并不在調整之列。

問及“為何僅調整北京地區”和“其他城市後續是否也會調整”時，這位客服表示，“目前隻有北京，确是公司流程統一調整，不清楚具體原因，隻是這個政策通知到了客服中心這邊”。

對于服務費的支付方式，自如是否有随意調整的權利？

據自如CEO熊林在2017年接受澎湃新聞采訪時表示，截至2016年底，自如管理的房間數量已超過35萬間，累計租客逾80萬人，并已在北京、上海、深圳三地排行第一。

而根據克而瑞2019年發布的中國長租公寓規模排行榜顯示，自如以85萬間管理房源排名分散式長租公寓第一位，高于我愛我家相寓的70萬間。

去年11月，自如宣布并購貝客青年精品公寓。貝客為白領公寓，收購完成後，自如将在北京、上海等城市運營五十餘個集中式公寓項目。

鍊家研究院2017年發布的《租賃的崛起》報告稱，市場上有一定規模的品牌公寓企業有1000多家，運營管理的房間數量約100萬間。以此推斷，自如的市場占有率大約在35%左右。

即便市場占有率高，亦無法說明自如存在壟斷定價。上述業内人士稱，住房租賃市場是一個極為分散的市場，自如等長租公寓運營商或許不排除在某一區域、某一樓盤壟斷了絕大多數房源，但全國性的壟斷定價并不可能。

不過，近年來自如的“漲價”問題常見于網絡，如去年2月，在黑貓投訴上不少自如租客稱在疫情期間，自如趁不便搬家換租，肆意哄擡租金，續租普遍增長15%左右。黑貓投訴發布的漲價數據顯示，彼時北京周莊嘉園的租金漲幅曾高達38.3%。

自如是鍊家集團的全資子公司，其與鍊家是“兄弟關系”而非“母子關系”。自如的主業務是分散式公寓，作為托管端，其和房東、租客的溝通成本較高。

除了自如友家和自如寓這兩條産品線之外，查詢自如App發現，在北京地區自如的整租、直租1.0、直租2.0、精選1.0等房源目前的租賃服務費用仍可“按支付方式支付”，并未體現“按租賃期一次性支付”。

多位租戶向搜狐财經提供的其與自如簽訂的合同也顯示，甲方（房屋資産管理人）為北京自如生活企業管理有限公司。

搜狐财經緻電緻函該公司工商注冊信息披露的電話及郵箱，希望就本次“服務費調整”、自如友家運營情況等内容予以了解，但截止發稿并無回複。