（一）踩盤緣由

其實這次跑盤緣由是前幾天群裡看到的一段對話，一朋友說觀湖這個小區房齡老，品質不好，不能買，另一個朋友持完全相反的觀點，說觀湖小區很好，戶型，環境，物業管理都很好，我當時就特納悶為什麼對待兩個小區會有反差如此之大的觀點，今兒實地看了看，我感覺小區确實還不錯，那隻能理解為很多朋友判斷小區好不好，不是去跑盤，眼見為實，而是過于依賴中介的看房軟件或聽網上說，别人說，所以經常會看到有朋友說08年前的房子一定物業差，品質差；流通好的房子一定保值好品質好，頂層出房少所以稀缺，更保值等奇葩觀點。我随便舉幾個小區就能反駁你，08年後的房子，旗勝家園，弘善家園，廣安康馨家園等衆多回遷房，流通好，品質好嗎？08年前的房子，棕榈泉，星河灣，緣溪堂流通一般，但品質差嗎？所以要我說，每套房子比喻成一道菜的話，都各自有各自的滋味，符不符合你的胃口，隻有吃過（實地踩盤）才知道。

（二）小區pk

一上來先說說我這次去的幾個小區，泛海國際，觀湖國際，公園1872，保利東郡，簡單做個總結點評（之前我也去過東部幾個大改，天鵝灣，星河灣，潤楓水尚，棕榈泉，公園大道，陽光上東等，感興趣的朋友可以翻翻之前的微博）。

1. 泛海國際-朝陽公園品質标杆，地段略遜于棕榈泉和公園大道，但産品好于這兩位大哥，畢竟房齡晚了5,6年，戶型不進步說不過去。

2. 觀湖國際-我認為這小區是朝陽公園性價比标杆，品質上雖不算第一梯隊，但更适合拖家帶口居住，物業管理，小區環境能叫闆泛海，棕榈泉，公園大道，同預算在這能辦更大的事兒，能買到更大面積的房子。

3. 公園1872，夠不上朝陽公園上面1和2幾個小區，不甘心離開這個闆塊，往南看看十裡堡，1我看了套872闆樓193平3居，報價1600萬，這個面積的房子在1和2可下不來，雖然周邊有點low，但小區裡挺上檔次，江南園林風格，大堂，樓道等細節還是下了功夫的。

4. 純粹追求戶型産品，還一個小區叫保利東郡，位于1872北側，167平起步的面積，2011年左右的純改善社區，保姆間都帶獨立衛生間的房子，戶型産品很不錯，缺點小區規模小，活動場地有限。

朝陽公園周邊幾個二手房從自住角度，我認為是，泛海（綜合勝出），觀湖（性價比社區），公園1872（園林細節制勝），保利東郡（産品至上），棕榈泉（地段為王），公園大道（外企高管最愛）

（三）小區評測-觀湖國際

1、 基本信息

這個小區給我印象最深的是内部人氣很旺，入住率80%以上，工作日的白天，可以看到很多老人孩子在院裡玩耍，說明拖家帶口住的不少，這一點和棕榈泉，泛海相對年輕的居住人群還不太一樣。

小區分兩期開發，北院為住宅樓，05-06年的闆樓，共9棟樓，基本都是25-27層的闆樓（電梯看是30層左右，因為去掉了一些4,13的樓層），2梯2戶，2梯3戶，南院為3棟寫字樓和軍産的院落（不能出售），北院1600多戶的體量，車位有2000 ，純人車分流設計，地下1,2層為地庫，月租金1000，産權車位40-50萬，基本能保證每戶有一個車位，但實際我了解的情況，這邊需要2個以上車位的人還是不少的，所以泛海觀湖外圍社會道路，寸土必争，工作日找車位都不太容易，不過我看的幾套房子都帶1-2個車位，物業費3.98元，盛世物業，每棟樓都有保安巡邏守衛，供暖是地暖和中央空調。

二、配套

配套的話，地鐵目前不是很方便，14号線朝陽公園站距離小區1.8公裡，正在修建的3号線姚家園站更近些，大約往南800米的距離，往西沒多遠跨過四環天橋就是朝陽公園，生活配套觀湖，泛海有底商，餐飲小型便利店還是有的，大型商業平時也可以去藍色港灣，大悅城，每周也有固定時間在小區東門附近有菜站，或者往南到十裡堡那邊也有商超和菜站，上學小區東側就有公立幼兒園，泛海配建，750的學費，這倆小區業主都能上，南門是府學胡同小學朝陽學校，東門是華師大一附中朝陽學校（初中高中），這邊談不上學區，但步行300米内都能到了，挺方便，醫院的話聽小區裡的住戶說，朝陽醫院是這邊的就醫首選。

三、戶型價格

小區是比較純粹的居住社區，社區内部空間，尤其是中心區域建造了一個大湖，所以觀景效果和環境弄得挺好，大湖周邊分别做了一些老人休息和兒童樂園的區域，而且從樓棟造型來看，為了照顧采光，所以不是正南正北坐落，均有一些角度偏斜。

戶型分布，目前小區成交均價在8w5-9w（當年新房賣1w出頭），超大面積戶型也有7開頭的，小一點的面積也有9w多的，戶型分布以3-4居為主，最小戶型82p的1居，價格在800-850w，2居118-145p，成交價在1000-1300w，3居131-251p，成交價1100-1900w，185-317p4居，成交價1500-2700w，另外小區也有部分6米多挑高的房子，位于小區的3号樓。

居住人群，cbd國貿一帶企業高管，明星，使館區的工作人員，賣學區房來這改善等等都有，人群種類覆蓋面廣。

四、踩盤感受

1先說優點：

1） 小區環境很好，樓間距目測比較充足，中心大湖确實是非常加分的元素，試想沒有這個水系，一定會影響到小區的價值。

2） 另外小區物業費3.98元，我沒寫錯，豪宅的物業管理标準，這樣的物業費我能想到的就富力城了，這還不算完，東西兩個出入口有年輕小夥鎮守，每棟樓每個單元還有保安小哥哥巡邏守衛，05年的房子，能堅守十幾年這樣的管理還是不錯的，雖然不像其它部分豪宅，大堂還得放個管家，但住這的人說找物業有什麼事兒也能第一時間給解決，還有其他豪宅沒有的單元門保安小哥哥，這也是不多見的加分項；

3） 再看戶型産品，125p東西1000萬出頭的2居戶型滿足改善一族低價上車的需求，正常南北通透的3-4居，除了大陽台，每個空間都做了落地窗設計，主卧次卧也就算了，廚房都是落地窗，比較少見，再有就是大部分戶型做了雙明衛設計；

4） 最後就是價格優勢，以我看的其中兩套房子舉例，125p的東西2居，總價1000萬出頭，這個價格在棕榈泉隻能買120p1居，泛海也隻能極低概率碰到117p變異1居，一層極少出房；1800萬左右的預算這裡可以買到198p戶型很好地大3居，在泛海是180p的3居，戶型設計尤其是客廳的格局不如觀湖，棕榈泉也能拿下180p的3居，戶型不如泛海，也更比不了觀湖了。

5） 流通好，4月賣了12套，5月賣了5套，這個數據放在剛需盤可能沒什麼，但要是發生在一個1000萬起步的改善社區上，可以說換手率就很不錯了，所以從保值角度來看，至少在樓市平穩，大改産品整體流通不太靈的情況下，觀湖的房子至少不至于砸手裡。

五、小區缺點

1） 小區人氣旺也有人氣旺的問題，有些人不選擇這裡的理由是鬧心，湖邊遊樂園區域看到很多的大人和孩子，這對于年輕人，沒有孩子的家庭或老兩口養老的人群來說，選擇這裡可能考慮考慮。

2） 小區西側樓棟，雖然有隔離帶把四環和小區相隔，但畢竟和環路也就百餘米的距離，聲音往高處傳導，3,5,10号樓的西側房源多少是有些影響的。

3） 還有朋友說外立面太low，确實磚裡面不如幹挂石材看着那麼上檔次，但從保持狀況來看，還是不錯的，這也側面反映了物業的管理，其中一個賣家說每年物業會維護一下外立面。

4） 樓棟角度偏斜，這裡極少有正南正北的房子，但從流通來看沒有受到影響，而且戶型格局沒有因為樓棟角度偏斜，而作奇葩戶型，相對規矩一些，所以這一點能不能接受因人而異。

六、置業建議

1. 整體來看，如果是自住兼顧保值的朋友，這個小區我認為在朝陽公園闆塊是值得一看的，無論是将來小區内部再置換，還是換到周邊泛海，棕榈泉這樣的小區進一步改善，都是不錯的選擇。

2. 從帶看中介的介紹來看，看得幾套房子都有10%的議價空間，而且很多挂牌房源高于之前成交價不少，真心賣的實際的底價有可能比10%還要大，您還要遵守近期成交去判斷目标房源的市場價值。

3. 一些高抵押房源，比如民間借貸，房子押給朋友或其他第三方，還是要謹慎點，擔保和資金監管做好，盡量不交太多定金。

4. 這個小區東西戶型賣的也還行，就是1号樓那種125p左右東西戶型，缺點是樓挨着公交加氣站，會有噪音，也導緻這棟樓價格便宜一些，5号樓為樓王，也就是我拍的這個觀湖樓棟，位置和視野會好一些。

5. 對于一個客廳控來說，這次看房我比較喜歡198p3居和261p4居，分别報價1800w和2400w，預算在2000萬左右的朋友可以重點關注。

（四）小區評測-泛海國際

一、小區好在哪？

都說泛海是北京東部最好的高端社區之一，首先說說他到底好在哪？泛海國際位于朝陽公園闆塊，光有公園還不算完，到國貿cbd，燕莎，麗都，三裡屯這些國際烙印商圈都不算很遠，都在5公裡範圍左右的距離，再加上離第三使館區也不算遠，公司高管，使館區工作人員，明星，網紅紛紛熱衷居住于此。随着14年，15年泛海世家和容郡建成，這裡又有了個新的名字，泛海居住區，區域内沒有老樓和喧鬧的市場，連回遷房都顯得和豪宅區融為一體，底商也做了精心規劃，以品牌餐飲，進口超市，銀行等配套為主，再看房子之前，我覺得地段和區域規劃是這裡房子價值體現的基石。

泛海國際04年拿地，關注度比較高，有小戶型房源的是香海園，碧海園，櫻海園，瀾海園四個園，為08-09年建成，14年建成的泛海容郡，屬于高端社區了，200平起步，15年建成的泛海世家東府和西府，是泛海的頂配社區，329平起步，5000萬左右的起步價格。

二、基本信息

香，碧，櫻，瀾四園，每個院落300戶-500戶不等的規模，6-8棟18層闆樓，2梯2戶，戶型産品方面，無論2居3居還是4居，起步面積要大于觀湖。

碧海園均價9.5w，在售8套，為142p、152p的2居，179p、183p、186p、198p、208p的3居，246p的4居，層高3米-3米6都有，底層房型3米6，2居成交價1200w左右，3居近期成交價1460-2050w，4居成交價2500w左右，作為客廳控的我在這個小區沒有找到喜歡的戶型；

香海園均價9.6w，在售12套房源，戶型為145p的2居、182-188p及198p的3居、248p的4居，層高3米1-3米6，2居成交價格1200w左右，3居近期成交參考價1480-2060w，4居該院落2年沒有成交，參考價格2500w左右；我比較喜歡198p的3居；

櫻海園院落大一些，無兩居産品，四居房源主導，均價10.6w，在售10套房源，戶型為187p-228p的3居，250-276p的4居，3居室近期成交價2000w-2300w，4居近期成交參考價2300-2600w；個人比較喜歡250和275的中心樓棟4居；

瀾海園均價10w，在售13套房源，有上300p的戶型，同樣沒有小面積2居，戶型為187-192-212p的3居、245-295—310-320p的4居，3居近期成交參考價1920-2250w，4居成交價2600-3100w；瀾海園戶型整體都還不錯。

從成交來看，大中介近30天有成交的是碧海和瀾海，我理解原因可能是碧海小面積戶型多，戶型選擇多，适合上車泛海的人關注，瀾海位置好，而且大戶型隻有這個院落有，适合四個園内部置換或夠不上世家，但又想買個大面積的改善需求。

三、園林物業

泛海國際小區園林四個園各有特點，就看您更喜歡哪款了，香海園（意式園林）像公園，注重景緻，櫻海園（法式園林）活動場地開闊，适合滑闆少年，瀾海園（西班牙式園林）自帶室内籃球場，水系做了層次感，碧海園（英式園林）中規中矩。值得一提的是我發現瀾海園和櫻海園這兩個稍新的院落，部分樓棟配有觀景電梯。

泛海四個園，每棟樓分别配備24小時管家，24小時巡邏保安和白天會有前台，來保證私密性，安全性和随叫随到的居住服務，每個園區都有會所，聽一賣房大哥說，辦卡可以通用，有遊泳，健身，羽毛球，籃球館等，我最愛的籃球館在瀾海園，物業是泛海自持，物業費5塊5，現在的豪宅都得7,8塊起步了，小區車分流設計，地下租金1200一個月，車位管理費150，産權車位40-50w，要說這的物業管的有多嚴，比如家裡有親戚朋友串門，車也不能進入地庫，除非是您自己有車位，而且當時正好車位沒停車，才允許放行，小區供暖是地暖 中央空調。

配套因為和觀湖共享，您可以翻翻之前的微博，在這裡就不贅述了，觀湖那邊有底商，泛海也有自己的商業體，回遷房那邊還有超市，未來觀湖北側的地塊還會有商業規劃，地鐵3号線姚家園站，在香海園和碧海園南側就是。

四、缺點和置業建議

這種豪宅小區優勢太多，有機會您看房的時候細品吧，我主要說說缺點和置業建議，也包含了潑冷水環節。

1. 樓間距百米雖好，房子内部南北通透設計，短進深大面寬雖香，但别因此疏忽，部分房源1-2層因為綠植過于茂盛，還是會被擋光，3層雖然進光不受影響，但樹木仍然擋住了半扇窗戶，有種猶抱琵琶半遮面的感覺，對于高端改善社區，除了采光，觀景視野我覺得您或許也會在意，畢竟賣房的時候，也是賣高價的加分項。

2. 瀾海園東側單元靠近底商的房子，因為底商有餐飲用途，所以當我開窗實測會聽到空調和機器轟隆的噪音，而且趕上飯點兒走在小區裡或是家中都能聞到飄過來的菜香味和油煙味，這可能是一個小瑕疵，在意的朋友可以實地感受下能否接受。

3. 小區外圍雖然停車不收費，但即使平時白天也極難找到車位，我建議您買房還是小區裡搞個車位。

4. 高鐵星火站正在緊鑼密鼓的施工中，該站點位于容郡的東北角500米方位，未來可能對容郡的自住和區域内的樓市有一些影響，但因為東側還有回遷房擋着，且離鐵路有些距離，所以對其他園自住影響還好，主要是看您介意不介意了。

5. 泛海把小戶型都留到了南側樓棟，臨姚家園路，所以選擇2居和小3居的朋友，注意噪音能否接受。

6. 産品我覺得泛海做的已經可以了，非要挑毛病，我踩盤看到的就是部分房源暗衛，比如三個衛生間，倆暗衛，而且一些戶型是假通透設計（客廳沒有完全做到南北通透）。

7. 如果泛海國際還不滿足，追求更大的戶型，還可以看看泛海容郡，泛海世家西府和東府，容郡5棟25層闆樓，不到300戶的規模，戶型209p3居室、286p3居和320p4居，單價12w，總價2400w的起步價，物業費7塊8；世家分為西府和東府，8棟10層小闆樓，300戶的體量，戶型329-464平4-5居。單價14w，總價5000w起，精裝修據說15000的标準，去點水分打半折也挺橫，電梯間也做了精裝處理。