作為資金密集型的行業，不少人說過做房地産做到最後就是做金融。

金融杠杆，成為許多房企規模爆發的利器；但一旦出現資金鍊緊張，則會讓企業深陷泥潭，甚至不得不斷臂求生。

南都大數據研究院統計，2019年上半年，43家頭部房企的有息負債已經高達4.7萬億，每年光利息就得還上幾千億。如泰禾集團等少數企業，就曾出現資金鍊緊繃而被迫抛售項目的情況。

某種意義上說，把握好規模和負債的平衡，是企業的一項終極課題。

一方面，融資政策從緊，市場景氣程度下降，房企的資金鍊将面臨考驗；另一方面，市場調整期到來，企業迎來“彎道超車”時機。

今年7月底，央行在北京召開的座談會上，強調加強對存在高杠杆經營的大型房企融資行為的監管和風險提示，合理管控企業有息負債規模和資産負債率。

那麼，何種負債水平對于房企而言是一個合理、可控的區間？2019年上半年真實情況如何？

南都大數據研究院規模上市房企研究課題組以2019年半年報為數據依據，選取50家上市房企的有息負債、淨負債率、資産負債率等總和指标為調研對象，揭示行業在财務及風險控制上的變化趨勢。

哪家房企負債最高？

5家房企有息負債超兩千億

在房企負債表中，房企的總負債中包含預收的購房款，并不能直接體現企業的負債情況。值得深究的是房企的有息負債，即企業負債當中需要支付利息的債務，更能體現房企真實的負債水平。

據南都大數據研究院統計，已公布的43家上市房企有息負債規模高達47084.04億。即便按照7%的的平均融資成本來計算，每年要還的利息就超過3000億。

其中恒大、碧桂園、融創、保利、萬科5家房企的有息負債規模均超過2000億元，恒大以超8000億元的負債位居榜單之首。不過截止至今年6月底，恒大手持現金達到2880億元是房企中最多的，淨利潤也是房企中最高。同時恒大超過3億平方米的土地儲備也在房企中位列第一。按照恒大的說法，充足的營運資金保證了該集團的正常營運。

具體來看，有息負債規模1000億-2000億（不包括）的為中海、富力、華潤、龍湖、招商、佳兆業、陽光城、泰禾8家房企。

500-1000億（不包含）規模的有18家，300億-500億規模的有4家；低于300億規模的有8家。

值得注意的是，雖然有息負債規模和融資成本高低影響企業利潤率水平，但有息負債規模上漲的同時，不同規模企業的現金等價物也可能随之上漲。所以，如果看一家房企的資金鍊狀況，還是要看償債能力。

鋼絲上跳舞？

北大資源、泰禾淨負債率超250%

淨負債率是反映資産結構的指标，更能衡量房企的真實負債壓力和杠杆水平。據南都大數據研究院統計，45家對外公布的房企中，北大資源、泰禾、融創、富力以超200%位居此次榜單前四。

研究員了解到，以“院子系”産品而知名的泰禾集團，已經深陷資金鍊危機近兩年時間。截至上半年底，泰禾集團的有息負債依然高達1103億元，但期末持有現金和現金等價物僅為153億元。

由于短期需要償還的債務過高，泰禾集團今年已經多次“賣子求生”，向世茂集團出售項目。但依然無法避免出現了高管出走的情況、融資成本也高達9.3%。

此外華發、佳兆業、中南建設、綠地、恒大、金融街等11家的淨負債率在100%-200%（不包含）之間；榮盛、美的置業、金地、保利等14家的淨負債率在70%-100%（不包含）之間；旭輝、金茂、世茂、龍湖、招商等12家淨負債率在50%-70%（不包含）之間。華潤、萬科2家低于50%。

相較于去年同期來看，19家房企的淨負債率出現上漲，包括恒大、華發、富力、金地、融創等。其他房企均出現不同程度的下降，融信、榮盛、新城、佳兆業、陽光城、正榮、泰禾、北大資源降幅較大。

比如北大資源從去年同期560.48%降至294.6%；泰禾從372%降至258.4%。

值得注意的是，負債是個總和指标，淨負債率高的企業未必風險大，因為在其負債結構中可能有大量的長期貸款，且有相應充足的抵押物業。淨負債率低的企業也或許不能充分享受财務杠杆帶來的股東的高回報。

哪些房企還在加杠杆？

5家房企資産負債率超90%

資産負債率表示公司總資産中有多少是通過負債籌集的，是一項衡量公司利用債權人資金進行經營活動能力的指标，也反映債權人發放貸款的安全程度。

南都大數據研究院此次研究的房企中，中梁、北大資源、中南建設、建業、融創以超90%的資産負債率位居此次榜單前五，占比10.2%。

碧桂園、綠地、萬科、恒大等26家房企的資産負債率在80%-90%（不包含）之間，占比53.1%；保利、金地、招商等18家在60%-80%之間，占比36.7%。

南都大數據研究院研究院發現，中型房企淨負債率處于相對高位，究其原因，伴随行業集中度的進一步提升，中型房企紛紛抓住機會擴張規模、加快布局，往往會面臨負債率提升；若過度注重資金安全，又會影響規模的擴張。

相較于去年同期，有15家房企的資産負債率略有下降，其中雅居樂降負債最明顯，從2018年上半年的87.7%降至今年上半年的74.47%。此外，碧桂園、保利、綠地、招商、陽光城、泰禾、綠城等房企，在現有規模下“控速提質”，負債水平略有下降。

負債呈上漲态勢的房企中，中南建設和越秀地産兩家分别比去年了高了50%和32.44%。大部分龍頭企業都控制在10%以下，其中恒大、華潤等也僅比去年高了2%左右，可以看出，去杠杆成為今年龍頭房企控風險的重要策略。

研究方法說明：

淨負債率=(有息負債-貨币資金)/淨資産，其中有息負債選取的是短期借款，一年内到期的長期借款、長期借款、應付票據和應付債券等之和。

2019年6月27日港币對人民币彙率約0.88

2018年06月30日港币對人民币彙率約0.84

策劃：林廣

牽頭人：王豔玲

研究員：王豔玲 林廣 伊曉霞 邱永芬 李美钰

制圖：林廣

南都大數據研究院 規模上市房企研究課題組 出品