9月15日，攸克君朋友圈裡的一位杭州開發商發了三個字“躺平了”。過了一會兒，網絡媒體上傳來了浙報集團地産研究院的消息，杭州此次集中供地中的10宗須“競品質”的地塊，9宗最終流标。這麼一來，地塊都流标了，“品質”自然也就不用競了。

這并非是杭州一地的情況，不少其他此前熱點的房地産城市，也出現了土地流标的情況。一時間，原因衆說紛纭，“開發商躺平”成為了幾乎标準的表述，但真正造就這個局面的因素，卻并沒有被推送到公衆的視野當中：

開發商如今選擇“躺平”，在很大程度上，是此前相當長時間内，對“前融”嚴加管制和整頓所取得的效果。

“前融”聽起來比較陌生，實際上就是“拿地前融資”的簡稱。按照現行監管規定，銀行和金融機構不能發放用于購置土地的貸款。但是，地價越來越高，開發商越來越不可能完全依靠銷售回款和所謂自有資金拿地，“前融”也就應運而生。“前融說得高大上，實際上很像是股市裡面的配資，股市配資買股票，開發商配資去拿地。”

攸克君有幾位交好的朋友在信托公司，很長一段時間裡，地産商就是他們的衣食父母，後來才知道，他們給開發商做的業務，主要就是“前融”。就是用“特定資産收益權”這個投資方向，來繞開一系列信托領域對于資金投向房地産的監管約束。

這種信托，通常會被切分成兩部分，一部分是用于投資一個“特定資産”資産包的收益權，而這個資産包，通常是一個房地産項目公司的某一部份股權。“看上去信托資金是投向了股權對應的收益權，實際上，這筆錢在開發商沒有獲得土地證的情況下，就可以給到開發商，從而就成為開發商拿地的重要資金來源。”一位朋友說。

這種模式一度在圈子内部“非常主流”。這幾位朋友都确信，他們經手的項目中，覆蓋了TOP20房企中80%以上的企業，在北京、上海、深圳、杭州這樣的城市拿地，很長時間，這種模式都是融資的标配。它的好處在于，沒有土地證的情況下，也能夠把錢給到開發商，同時，又是股權方式，也在一定程度上繞開了對信托産品資金投向房地産的監管約束。

由于是以股權形式出現，這部分資金，在很長時間内，就被看做了是開發商的自有資金，從而符合了拿地資金的監管要求。這就是過去幾年，房地産調控政策力度不減，但開發商在土地市場上一擲千金的情況仍然延續的重要原因之一。

但是，這種情況開始發生變化。監管部門開始分批約談信托公司，傳達的信息，就是要逐步清退直至停掉絕大部分開發商的“前融”業務。“信托是先募集資金，完成資金募集之後再去備案，外面看起來，是把錢募集好之後去找項目投，但實際上，在募集之前，一般就和地産商談好了，監管部門很清楚這個門道，當時給我們下達的要求，就是所有募集了資金，但是沒有完成備案的此類信托産品，都要停掉，力度非常大，沒有商量。”攸克君的這位朋友回憶起當時的情況，顯得心有餘悸。

他參與工作的這支信托，實際上隻差3天就完成備案手續，本來已經和一家排名前十的開發商談好，備案完成後就轉賬資金，開發商也以此做了資金周轉計劃，開發商甚至已經拿下地來了，就等他這筆款項付清土地出讓金辦理土地證，再行質押土地證融資。但是，在這個當口，這隻信托被要求清退了。

“我忙着給投資人退錢，開發商忙着到外面找錢，要不他們就違約了。”他所供職的信托公司，陸續被清退的此類信托，至少有十幾支之多，對于資金總數，他諱莫如深，隻是短短十幾天内，十來家開發商開始在市場上高息借錢交土出讓金的景象，曆曆在目。

這是第一個幾乎被“關死”的前融閘口。接下來，資産管理公司登場了，他們以聯合體合資方的模式，出現在開發商的拿地陣容當中。與這些資産管理公司的合作，極端情況下，可以按照1：9來配資，也就是開發商隻出10%的資金，剩餘資金90%由資産管理公司一方來出。

其中的奧秘，在于“四三二”要求，即《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》和《建築工程施工許可證》“四證”必須齊全，自有資金應達到30%，開發商或其控股股東必須具備房地産開發二級資質，一旦達到這個資産的要求，開發商的“前融”即告一段落，就可以向銀行和金融機構抵押土地證融資，來置換前期利率更高的債務。

在這個過程中，開發商完成了“驚險的一躍”：在沒有土地證的情況，融資去交拿地需要繳納的土地出讓金，杠杆效用最大化。

但是，集中供地中越來越細化的針對性政策要求，開始終結開發商的“配資拿地”。一位排名前十的房企投拓部門的人士告訴攸克君，最早對此提出針對性要求的是東莞，“東莞要求開發商和合作方的資金配比，是1：1，也就是一塊地，出讓價是10億，開發商自己必須出5億元，其餘合作方出5億元。這種對資金來源進行要求的手段，後來在全國各地都開始推開，北京、上海等大城市也開始使用類似的手段，對拿地資金的來源進行穿透式的審查，比如深圳，就要填承諾函，以及資金來源申報表，這是保留秋後算賬能力。”他開了個玩笑。

而集中供地時間安排上的接近，則進一步增加了“順利前融”難度。一位開發商的高層曾經私下向攸克君感歎，“現在差不多就隻能靠發債了。”如果前融搞不定，誰又敢拿地呢？

一切都是安排好的，隻是不知道，其中是不是有土地流标這個戲碼。