容積率(Plot Ratio/Floor Area Ratio/Volume Fraction)又稱建築面積毛密度，是指一個小區的地上總建築面積與用地面積的比率。對于開發商來說，容積率決定地價成本在房屋中占的比例，而對于住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒适度。一個良好的居住小區，高層住宅容積率應不超過5，多層住宅應不超過3，綠地率應不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有項目都能做得到。

容積率:項目用地範圍内地上總建築面積(但必須是正負0标高以上的建築面積)與項目總用地面積的比值。

容積率是衡量建設用地使用強度的一項重要指标。容積率的值是無量綱的比值，通常以地塊面積為1，地塊内地上建築物的總建築面積對地塊面積的倍數，即為容積率的值。附屬建築物也計算在内，但應注明不計算面積的附屬建築物除外。值得注意的是，容積率越低，居民的舒适度越高，反之則舒适度越低。

一般情況下指某一基地範圍内，地面以上各類建築的建築面積總和與基地面積的比值。可以根據規劃和管理需要對地下建築面積計算地下容積率。其實，一直以來都是地方政府自行規定的，關于地下室是否算容積率 ，地下商業建築(商業用房)算不算容積率都做了很好的探索。不算容積率是考慮到節約用地，鼓勵開發地下空間，計入容積率是規範房地産市場，防止不良房地産開發商有漏洞可鑽。容積率将直接關系到建築用地的大小。

• 容積率；建築面積毛密度
• 計算公式；總建築面積÷土地總面積
• 簡述；容積率越低越好

建築面積一般按照《建築工程建築面積計算規範》(GB/T50353-2013)的規定計算;存在以下特殊情況。

1、建築底層架空作為通道、公共停車、布置綠化小品、居民休閑、配套設施等公共用途的，架空層層高宜在2.8 米至3.6米之間，其建築面積不計入容積率。

2、建築物頂部有圍護結構的樓梯間、水箱間、電梯機房，結構(設備管道)轉換層，底層車庫、雜物間等。當層高在2.2米及以上的按全面積計入容積率，若層高不足2.2米的按1/2面積計入容積率。

3、建築物的陽台，不論是凹陽台、挑陽台、不封閉陽台均按其水平投影面積的一半計算，當進深超過1.8米的各類陽台，封閉陽台均按全面積計入容積率。

4、半地下室凡頂闆标高超出室外地坪标高1.0米以上的建築部分應計入地上建築面積計算值;不足1.0米的，不計入容積率。

5、如建築室外地坪标高不一緻時，以周邊最近的城市道路标高為準加上0.2米作為室外地坪，之後再按上述規定核準。

6、根據有關規定，容積率計算式中建築總面積不包括地下室、半地下室建築面積，屋頂建築面積不超過标準層建築面積的10%的也不計算。

但在工業上，根據GB50489-2009《化工企業總圖運輸設計規範》，

容積率=(廠區建築面積 構築物面積)/廠區占地面積

當建築物層高超過8米，在計算容積率時該層建築面積加倍計算(

容積率各個地區或城市有各自相關規定)。

"容積率"是項目總建築面積與總用地面積之比

下面就用一個簡單的方式來給大家講解

在面積為100平方米的地塊上建房，每層建築面積100平方米，建2層，總建築面積200平方米，容積率就是2.0;如果建3層，每層建築面積50平方米，總建築面積150平方米，容積率就是1.5，依次類推

總用地面積10萬平方米，總建築面積8萬平方米，容積率為0.8

總用地面積10萬平方米，總建築面積10萬平方米，容積率為1

總用地面積10萬平方米，總建築面積15萬平方米，容積率為1.5

在建築層數相同的情況下，容積率越小，居住密度越小，相對舒服。容積率越大則相反。

容積率超過5就不建議購買了。

相關規定

容積率一般是由政府規定的。[1]

現行城市規劃法規體系下編制的各類居住用地的控制性詳細規劃，一般而言，容積率分為:

獨立别墅為0.2~0.5,

聯排别墅為0.4~0.7,

6層以下多層住宅為0.8~1.2,

11層小高層住宅為1.5~2.0,

18層高層住宅為1.8~2.5,

19層以上住宅為2.4~4.5,

住宅小區容積率小于1.0的，為非普通住宅。

建築特點

(一)容積率表達的是具體"宗地"内單位土地面積上允許的建築容量。宗地是地籍管理的基本單元，是地球表面一塊有确定邊界、有确定權屬的土地，其面積不包括公用的道路、公共綠地、大型市政及公共設施用地等。容積率隻有在指"宗地"容積率的情況下，才能反映土地的具體利用強度，宗地間才具有可比性。

(二)容積率(R)、建築密度(C)與層數(H)之間有一定關系。建築密度是指在具體"宗地"内建築物基底面積與宗地面積之比。當宗地内各房屋的層數相同，且對單個房屋來說各層建築面積相等時，三者之間的關系可表示為:R=C·H，此種情況下，建築層數與容積率成正比例關系。

(三)容積率可以更加準确地衡量地價水平。人們購買土地使用權的目的是為了對土地進行開發，建設房屋。

房屋的單方開發成本=房屋單方造價 樓面地價 稅 費

樓面地價=宗地總價/宗地内允許總建築面積=土地單價/容積率

規劃建築面積=土地面積×容積率

容積率=地上建築總面積÷規劃用地[5] 面積

因此，樓面地價比單位地價更能準确地反映地價的高低。

(四)容積率存在客觀上的最合理值。在一般情況下，提高容積率可以提高土地的利用效益，但建築容量的增大，會帶來建築環境的劣化，降低使用的舒适度。為做到經濟效益、社會效益與環境效益相協調，城市規劃中的容積率存在客觀上的最合理值。[3]

計算規則

具體的計算規則應根據《建築工程建築面積計算規範》(GB/T50353-2013)和當地相關部門的文件計算，以下舉例北京市規劃委員會關于發布《容積率指标計算規則》的通知(市規發〔2006〕851号,2006年7月10日)

一、容積率系指一定地塊内，地上總建築面積計算值與總建設用地面積的商。地上總建築面積計算值為建設用地内各棟建築物地上建築面積計算值之和;地下有經營性面積的，其經營面積不納入計算容積率的建築面積。一般情況下，建築面積計算值按照《建築工程建築面積計算規範》(GB/T50353-2005)的規定執行;遇有特殊情況，按照本規則下列規定執行。

二、當住宅建築标準層層高大于4.9米 (2.7米 2.2米)時，不論層内是否有隔層，建築面積的計算值按該層水平投影面積的2倍計算;當住宅建築層高大于7.6米(2.7米×2 2.2米)時，不論層内是否有隔層，建築面積的計算值按該層水平投影面積的3倍計算。

三、當辦公建築标準層層高大于5.5米(3.3米 2.2米)時，不論層内是否有隔層，建築面積的計算值同上按水平投影面積的2倍計算;當辦公建築層高大于8.8米(3.3米×2 2.2米)時，不論層内是否有隔層，建築面積的計算值同上按水平投影面積的3倍計算。

四、當普通商業建築标準層層高大于6.1米 (3.9米 2.2米)時，不論層内是否有隔層，建築面積的計算值同上按水平投影面積的2倍計算;當普通商業建築層高大于10米(3.9米×2 2.2米)時，不論層内是否有隔層，建築面積的計算值同上按該層水平投影面積的3倍計算。

五、計算含陽台建築的容積率指标時，陽台部分建築面積的計算值按照其水平投影面積計算。

六、地下空間的頂闆面高出室外地面1.5米以上時，建築面積的計算值按該層水平投影面積的一半計算;地下空間的頂闆面高出室外地面不足1.5米的，其建築面積不計入容積率。

七、住宅、辦公、普通商業建築的門廳、大堂、中庭、内廊、采光廳等公共部分及屋頂，獨立式住宅建築和特殊用途的大型商業用房，工業建築、體育館、博物館和展覽館類建築暫不按本規則計算容積率，其建築面積的計算值按照《建築工程建築面積計算規範》(GB/T50353-2005)的規定執行。

八、設計單位應在總平面圖上分别注明建築面積和建築面積計算值。

九、本規則規定的數值均含本數。

十、對本規則執行過程中遇到的其它情況，我委将及時予以補充和修正。

十一、本規則自發布之日起執行。

影響地價

影響地價的因素很多，雖然各因素影響地價的途徑各不相同，但其作用機制可抽象概括為兩個方面:一是通過影響土地收益來影響地價，二是通過影響土地供求關系影響地價。收益機制很大程度上決定了土地供給的經濟剩餘量，市場供求關系使地價相對經濟剩餘量産生波動，決定了土地供給的經濟剩餘量的分配，使地價的變化趨于複雜化。容積率對地價的影響規律，同時受收益機制和市場供求關系的作用，總體說來，區位條件愈優越，地價水平愈高，供求矛盾愈突出，土地規劃控制愈嚴格，容積率對地價的影響程度愈大。具體表現在以下幾個方面:

影響一

遵循"報酬遞增遞減規律"。在一定的技術經濟條件下，土

容積率地純收益會随着土地投資的增加而出現由遞增到遞減的特點。作為城市建設用地，容積率對地價影響的報酬遞增遞減規律表現在:在建築密度一定時，容積率的增加，主要引起房屋層數的增多，随房屋層數的增多，開始時由于基礎工程費及地基處理費的分攤，單方造價降低;當層數達到一定值時，就需要加固基礎、增加電梯、加強抗震等，單方造價由下降轉為上升，而單方售價則由于建築容量的增大造成的建築環境質量下降而呈遞減趨勢。當單方售價等于單方造價時，土地收益達到最大，土地價格也達到最高，此時的容積率為最經濟容積率。若繼續增大容積率會因單方售價低于單方造價而使土地投資收益開始下降，地價也随之開始下降。如(圖一)，MC為單方造價，MR為單方售價，某一容積率L時的地價是該容積率下的總收益(DCGF面積)減掉投資者資本、勞力的正常利潤，剩餘部分即為地價。當容積率等于M時，單方造價等于單方售價，土地開發的邊際收益為0，總收益(DCNF面積)達到最大，地價達到最高，M為最佳容積率。超過這個容積率，地價開始向反方向變化，随容積率提高而下降。[3]

影響二

容積率對地價的作用程度與城市規模成正相關關系。

首先，城市規模大，土地集約化利用程度高，地價總體水平高，樓面地價占房屋單方開發成本比例高，通過降低樓面地價來降低房屋單方開發成本效果明顯，而小城市土地集約化利用程度低，地價總體水平低，房屋開發單方成本主要受房屋單方造價影響，通過降低樓面地價降低房屋開發單方成本效果不明顯，而且房屋層數達到一定數值後若繼續增加層數會增加單方工程造價;

另外，大城市有比較系統的城市規劃資料，土地開發受規劃控制比較嚴，而小城市規劃控制一般不嚴格，容積率的确定往往具有随意性，許多地方沒有容積率這個指标限制，或有，但控制不嚴，而且有的地方政府為樹城市形象，往往鼓勵建築物向空中發展，愈高愈好，容積率在這些小城鎮缺乏實際操作意義。

所以，城市規模愈大，容積率對地價的影響愈明顯，地價随容積率的變化幅度愈大。[3]

影響三

容積率對同一城市不同區位地價的作用程度不同。城市中心區位條件優越，土地利用集約程度、土地利用效益、土地需求量、土地稀缺程度、規劃控制程度均高于其它區域，特别是城市邊緣區，投資者的激烈競争使地價随容積率變化的幅度保持或接近土地收益機制作用下的地價随容積率的變化規律;而在其他地區則随着土地利用收益、土地需求量及其稀缺程度降低，容積率對地價的作用程度随之下降。因此，容積率對地價的影響程度在同一城市表現為從中心向外圍逐漸減弱。

影響四

容積率對不同類型用地地價的作用程度不同。商業用地對區位條件反應最敏感，隻能布局在少量區位條件優越的沿路區域，土地稀缺程度、供求矛盾比住宅、工業用地突出，容易形成賣方市場，衆多用地者的競争促使容積率增加産生的經濟剩餘主要以地價形式表現出來，歸土地所有者所有;住宅用地對區位條件反應的敏感程度比商業用途弱，但比工業用地強;工業用地一般分布在城市外圍，不但受區位條件影響最不敏感，而且受工藝流程的制約，在很多情況下沒有容積率的限制。因此，在同一城市中，容積率對不同類型地價的影響程度由強到弱依次為商業、住宅、工業用地。

作進展緩慢，工作成效不大。有的自查自糾不深入不紮實，基礎性工作薄弱，從各地上報的情況看，還存在着"零問題"、"零案件"的情況;有的上報情況不及時，數據不完整，存在缺項、漏項的情況。另外，一些地方對清理相關地方性法規和規範性文件重視不夠，一些明顯與《城鄉規劃法》規定不一緻的規範性文件沒有得到及時清理糾正。

查辦力度低

當前，群衆投訴反映違規變更規劃、調整容積率問題的舉報量依然居高不下，但一些地方開展監督檢查的措施不夠有力，查辦案件的力量投入不足，部門間協調機制不健全。少數省(區、市)對兩部轉辦案件不夠重視、不夠嚴肅，有的對兩部要結果的案件不予回複或回複時間超期過長;有的對轉辦案件不直接進行調查處理，轉交投訴涉及的地市城鄉規劃部門調查處理，甚至回函直接轉呈下級報告，對需核實的問題，不下判斷、結論，不提整改意見措施。2009年，兩部專項治理辦公室共向各地專項治理辦公室發轉辦函83件，其中要求按期回複結果的有51件;截至2010年2月12日，已收到回複42件，9件尚未回複。

程序不規範

各地對于變更規劃、調整容積率的做法和程序有不同規定，少數地區存在以政府會議紀要等形式決定規劃設計條件調整的現象，需要按照《城鄉規劃法》，對相關地方性規章制度進行梳理，進一步規範規劃變更和容積率調整的具體條件和操作程序。另外，一些城市控規覆蓋面小，土地出讓、規劃審批缺乏控規依據，規劃條件審批随意性大。[3]

2010年3月4日，中央治理工程建設領域突出問題工作領導小組召開第二次會議，對專項治理工作進行了研究部署。會上，中央書記處書記、中央紀委副書記何勇作了重要講話，對深入開展房地産開發領域違規變更規劃、調整容積率問題專項治理提出了更高的要求。各地區和有關部門要認真學習領會何勇同志的重要講話精神，進一步提高思想認識，按照中央專項治理工作領導小組的部署要求，切實把容積率專項治理作為工程建設領域突出問題專項治理的重要任務，加強組織領導，明确工作責任，加大治理力度，以求真務實的工作作風深入推進容積率專項治理工作，不斷取得新的成效。

經住房城鄉建設部、監察部研究，2010年，容積率問題專項治理要結合工程建設領域突出問題專項治理規範城鄉規劃管理工作，重點抓好以下幾項工作:

(一)對調整容積率指标、改變土地用途的房地産開發項目進行清理檢查。重點對2009年4月1日至12月31日領取規劃許可的房地産項目進行清理檢查。對檢查發現的違法違規問題，要依法處理到位。

(二)嚴肅查處違紀違法案件。進一步完善部門間溝通協調機制，拓寬案件線索來源渠道，加大案件查辦力度，嚴肅查處國家機關工作人員在建設用地規劃變更、容積率調整等城鄉規劃工作中玩忽職守、權錢交易等違紀違法行為，嚴肅查處城鄉規劃管理中損害群衆合法權益的問題。住房城鄉建設部、監察部将對重點案件進行挂牌督辦，适時向社會通報一批查結的典型案件。

(三)完善城鄉規劃管理及監督檢查制度。一是繼續組織各地對相關規範性文件進行清理。二是制定完善控制性詳細規劃編制、修改管理制度，修訂出台《違反城鄉規劃規定行為處分辦法》等制度規定。三是完善規劃編制、修改、審批公開、公示和征求公衆意見等制度。

(四)加強綜合指導和監督檢查。各省(區、市)容積率問題專項治理工作機構要加強監督檢查，督促各級抓好工作落實。第二季度，住房城鄉建設部、監察部組織對部分地區專項治理工作開展以來的情況進行抽查，重點檢查"零問題"、"零案件"的地區和群衆投訴舉報較多的地區，督促整改到位、處理到位。第三季度，兩部将總結通報各地專項治理工作開展情況。[3]

收緊容積率計算指标 堵開發商"偷"面積

政策原文:除獨立式住宅建築(别墅)和需要大空間的商業建築以外，住宅建築層高大于3.0米、公寓(包括酒店式公寓)和辦公建築層高大于4.8米、商業建築層高大于6.0米的，計算容積率指标時，該層建築面積均按該層實際建築面積的1.5倍計算;其中住宅、公寓建築的起居廳，辦公、商業建築的門廳、大堂、中庭、内廊、采光廳、大型會議室等公共部分仍按其實際建築面積計算容積率。

政策解讀:這是南京規劃部門首次明确了"層高控制對應容積率計算"的關系。以前的容積率計算并無這方面的規定，此舉收緊容積率計算指标， 堵開發商"偷"面積的行為。

酒店式公寓首次明确定義

政策原文:本規定所稱酒店式公寓是指具有居住功能，但不同于一般住宅平面和功能的建築形式。 酒店式公寓除布置在酒店式公寓用地上外，可在商業辦公用地或居住用地上兼容建設。

政策解讀:"酒店式公寓"第一次被官方正名。以往"酒店式公寓"隻是房地産業界的通俗稱謂，規劃、房産等部門并無一個官方的定義。這是南京規劃部門對'酒店式公寓'這一新興的建築形态首次進行規範，以便統一管理，促使良性發展。