區分辦公樓和商用房的方法是：
1、商用房是指各類商店、門市部、飲食店、糧油店、菜場、理發店、照相館、浴室、旅社、招待所等從事商業和為居民生活服務所用的房屋，以及辦公用房，如寫字樓等，還包括車庫等。關于商業用房的另一種解釋：商業用房是指房地産開發公司開發的供商業、糧食、供銷、飲食業等部門對外營業用的商店、門市部、糧店、書店、供銷店、飲食店等房屋。一般指底層臨街的房屋。商業用房的土地使用年限為40年。
2、辦公用房是指企業、事業、機關、團體、學校、醫院等單位的辦公用房屋，檔次較高的、設備較齊全的為高标準寫字樓，條件一般的為普通辦公用房，辦公樓按規模有小型、中型、大型和特大型之分。按層數有低層、多層、高層和超高層之分。辦公用房使用年限為50年。
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