轉自真叫盧俊

确實，現在相比較于比較少見的大型社區，小型社區已經越來越多的成為了主流，在我們買房過程中，往往遇到小型社區的情況比較多。

首先，我們來看一下小型社區的數量，按照兔博士的數據，在上海，一共有15661個建面在五萬方以下的二手房小區，它們約占了全上海所有小區的81.7%。

數據來源于兔博士

也就是說，有八成左右的小區，建面都在五萬方以下。

單看這個數量，就知道我們買二手房，有很大可能會在小型社區裡進行挑選。

而從這些建面為五萬方以下的小區分布情況可以看到，除了部分年代不詳的小區外，大部分建面為五萬方以下的小區都集中在1990-2010年之間。

從年代上來看，剛好就是很多購房者所要購買的房子所屬範圍内。

數據來源于兔博士

建面在五萬方以下，年代為1990-2010年的小區，占了所有五萬方以下小區數量的五成以上，并且在全部二手房小區中，也占了四成以上。

也就是說，如果選擇二手房的話，很多人有很大的可能買在建面在五萬方以下，1990-2010年間的小型社區内。

因此，小型社區值不值得買，對購房者來說，非常重要。

要說小型社區如何，首先我們要判斷的是，這個小型社區所在區域是否成熟，它自身的品質是否優質。

這些，才是決定小型社區住宅舒适度的根本。

至于原因，聽我細細道來。

什麼是小型社區

我們先來看一下，到底什麼是小型社區。

小型社區一般指的是建築面積在十萬方以下，特别是在五萬方以下的為多，居住人口在1000到5000左右，有的甚至更少一些的社區。這種小型社區，占地面積比較小，通常隻有幾棟樓到十幾棟樓。

當然，還有更小型的獨棟建築單獨為一個樓盤的情況，我們稱它為獨棟社區，不作小型社區考慮。

也是因為小型社區比較小的原因，它的缺點全部都和它的占地面積有關。

相比較于大型社區，它的缺點很明顯。按照規劃來看，不如大型社區内部的配套完善，比如大型社區标配的會所，往往在小型社區内是不存在的。

百度百科概述圖

又因為小型社區的體量較小，在它的社區内，不僅無法蓋會所，還可能缺乏一些健身場所。住在小型社區的人，往往需要到社區外面進行運動。

像是我所居住的小型社區，就有很多人沿着外面的馬路跑步，因為小區裡面活動不開。

但是，這些缺陷主要是由于小型社區比較小導緻的，對整體來說影響并不是特别大。如果是地處比較成熟的區域，小型社區周圍的配套也是很完善的。

小區内部不足的配套，是可以靠着成熟街區的配套來彌補的。

小型社區的優點

小型社區的缺點來源于它的占地面積小，但是它的優點，同樣也是因為占地面積小。

最直觀的一個優點就是，小型社區管理起來比較方便。

比如我所在的小區，每一棟樓都有樓長，除了業主群外，各棟樓都有小群用來通知。

尤其在小型社區裡，為了避免年紀大或者工作繁忙的住戶接受不到信息，多是由業委會的人挨個上門來傳達，不會讓任何人錯過相關信息。

比如這一次的疫苗，我先是從群裡獲知了信息，前幾天又被樓長上門囑咐了具體打疫苗的時間和流程。在這個過程中，是經過了我的簽字登記的。

這種反複确認，不遺漏任何一人的操作模式，在大型社區中可能會比較難做到，尤其是當面對的住戶是老年人時，更是需要通過一些傳統的走訪手段來通知。

之前提到的春申複地城解決停車難的小區，也是因為該小區的規模比較小，是一個小型社區，因此業委會和物業才能方便管理和協調。

此外，對于小型社區來說，物業所做的工作和大型社區相比要簡單一些。

比如人員上的配置，同樣是兩個保安站崗一個門，相比較于人來人往的大型社區，小型社區的保安，往往能記住所有的業主，外部人員想要進去就相對困難。

而我在踩盤過程中，面對大型社區，從來沒有被門禁攔住過，都是正正當當的走進去，無人過問。

在其他方面，也是一樣，無論社區多小，物業該配置的人員是不能少的，相對于大社區的一個物業人員對口大幾百個甚至上千個業主，小社區的每個物業人員對口的業主會少一些，這就造成了回複和處理上的快速。

比如我所在的小區業主群裡，隻要業主說哪裡有問題，物業人員立刻就去響應，并且派人去處理。

所以，即使小型社區在配套上比不上大型社區，但是同樣的，在物業響應速度上、管理維護上，都要更加迅速一點。

而這一點，也同樣決定了生活的舒适度。于是小型社區，有相當一部分市場。

成熟的小型社區什麼樣

對于小型社區來說，能不能買，主要是看它所在的這一片區域成熟與否。

如果是一個成熟區域内的小型社區，街區配套完全可以彌補小區内部配套的不足，那麼，小型社區相比較于大型社區，反而有很大的優勢。

為此，我們特地去市區的成熟區域，對小型社區進行一個市場調查。

我們拿普陀區成熟區域的一個大型社區和一個小型社區做一個對比，來看下這個成熟區域内的小型社區，到底怎麼樣。

這是一片較為成熟的區域，整個城市界面應有盡有，超市、學校等等。甚至還有一個紅星美凱龍家具城。在這片區域内，光是各家的中介，我就看到了四個。

圖上列舉的大型社區中星海上名庭和小型商品房社區安居朝陽園，兩者的城市界面是完全一樣的，也都在同一所中學的範圍内。

它們離的很近，不算戶型産品，隻單獨從社區來看，整體區别不大。

讓我們來看一下安居朝陽園這個小型社區的内部配套。

進門的中庭綠化的不錯。

像是這種品質比較優良的小型社區，在綠化上做得都還不錯，物業維護起來也比大型社區要相對容易一些。

在我看來，很多小型社區，在綠化這一塊也是進行了規劃的，園林上錯落有緻，并且每一處根據季節的不同，種植了不同的植物。

又因為維護的較好的緣故，在很長一段時間過去後，整體的綠化情況就會顯得品質很高。

安居朝陽園，是2000年左右的小區，距今已有超過20年了，依舊顯示出不錯的品質。

而更讓我驚訝的是，這個小型社區，麻雀雖小，五髒俱全。我在小區内還看到了有兒童活動的場所。

以及成年人健身的場所。

這兩個地方是單獨劃出來的一塊，在樓的側面，不與道路重合，可以保證兒童和成年人的安全。

尤其是兩個地方建造在了一起，在兒童遊玩的時候，成年人有自己的活動區域。可以一邊照看孩子，一邊自己鍛煉。

其實，這種品質比較高的小型社區，也是盡可能多得做内部配套和綠化的。

在附近的另一個小型社區裡，這種感覺更為明顯。

在兩棟樓之間，使用了大面積的空地來規劃景觀。

大型社區有的，在小型社區，除了占地面積尤為大的會所、健身房，以及一些銀行、便利店之外，必備的設施還是都有的。

但是要注意的是，這種成熟區域的小型社區，必須要 物業好。如果物業不好的話，再加上物業費收不上來，那麼小區内的各方面維護都會比較差。

很有可能住個五年十年以後，就變成了老破小，品質會比較糟糕。

在這種成熟區域物業好的小型社區中，居住起來還是比較舒适的，即使沒有健身房、會所，也半點都不比大型社區差。尤其住久了，在大部分鄰居都是熟人的情況下，更是容易相處。

像是健身房、會所、菜場、便利店等等，這些完全是可以靠着成熟的闆塊來解決的。小型社區出門比較方便，業主下樓到街上也不遠，完全可以在街道上解決這些需求。

因此，成熟區域内品質優良的小型社區，是可以獲得較好的居住舒适度的。

小型社區惜售

作為成熟區域的小型社區，如果這個社區的品質比較好的話，那就會造成一個後果——業主惜售。

也是，一般情況下，住得舒服，誰願意賣？

像是這一次去的安居朝陽園，一共有428戶，而通過貝殼可以看到，從2016年到現在，曆史成交僅有7套。

其中21年一套，20年僅有兩套出售。現在的挂牌是0。連挂牌都沒有，可以看出，這個小區的業主比較惜售。

另一個更小一點的，隻有179戶的小型社區，僅在2016年有兩套出售，同樣的，挂牌數也為0。

更小一個位于大甯闆塊的隻有三排樓的一個小型社區，它僅僅在2015年和2020年各成交了一套房子，同樣沒有挂牌。

整體來說，相較于大型社區，小型社區的業主們由于居住舒适度以及其他原因，更為惜售。也因此，如果想買區域成熟、品質優良小型社區，其實還不一定能買到。

社區的未來發展方向

在過去，很多大型社區作為主流産品引起人的追捧。但是，很多大型社區劃分成幾期進行開發，這就造成了前幾期的業主，在出行的時候會受到交通、灰塵等方面的影響。

而大型社區，更看重區域的未來規劃，新建的大型社區，往往在比較偏遠的地區，因為這些地區才有大面積的住宅規劃，才更好拿地。

而小型社區，則很有可能成為市區未來生活的主流。

在城市規劃中，大面積的住宅用地越來越少了，越是成熟的區域，越隻有小面積的住宅用地可以在未來進行出讓。

在2020年，上海純住宅用地共成交了66宗，規劃建築面積合計454萬方，平均一下，每塊地的建面約為6.8萬方。

和上一年相比，2020年成交的塊數比2019年多，而總建面卻少了一些。

從中，也可以看出現在的地塊趨勢，在越來越偏小。

當然，五個新城等新規劃的地區，肯定依舊還有大型地塊的出讓，但是其他越是成熟的地區，越是隻剩下小型地塊了。

可以肯定的是，未來的社區，一定是以小型社區為主的。

這也是為什麼我們想寫小型社區的原因，有很多購房者出于對品質的擔心，往往想要買大型社區中的一期，而不敢買小一點的社區。

從地塊的角度上來看，大面積地塊的開發，未來會越來越少，所以，可以把目光轉向小型社區。

而且，還有一點，不知道大家有沒有發現，像是上海這樣的城市，在更多的把精力放在街道上，打造毛細管網似的街區規劃，讓城市變得流動起來。

是希望每個街道都打造好配套，而不是在一個大型社區内做好配套，最後變成一個個沒有圍牆的社區，讓人們都流動起來。

從這個角度來看，未來也會多出現小地塊社區，開一次盤就賣完，然後再圍繞這一個個小型社區來打造街區上的配套。

而且，讓我們看看上面舉的例子，這種成熟區域、品質較好的小型社區，業主們那麼惜售，從側面也反映出來了住這種小區的舒适度高，絲毫不比大型社區差。

小型社區，和中大型社區，各有優缺點。成熟區域、優質的小型社區，可以将缺點覆蓋住。因此，不是小型社區值不值得買的問題，而是這個小型社區位于哪裡，品質如何。

别忘了，歸根到底，房子是用來住的。

以上為正文，來自初曉