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頭圖來源/視覺中國

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一如既往，恒隆地産率先發布中期業績。

7月29日，恒隆地産發布的2021年度中期業績顯示，内地10個恒隆廣場的表現優異，商場租賃收入總額達22.32億元，同比增長38%，高端商場收入顯著上升46%，達19.1億元，次高端商場則上升3%，達3.22億元，升幅較為溫和。

恒隆集團董事長陳啟宗先生（右二）、副董事長陳文博先生（左一）、行政總裁盧韋柏先生（左二）及首席财務總監何孝昌先生（右一）出席2021年中期業績網上新聞發布會。（圖片來源/恒隆地産）

具體來看，上海恒隆廣場、上海港彙恒隆廣場仍是王者，分别貢獻了8.74億元、5.65億元的物業租賃收入；無錫恒隆廣場、昆明恒隆廣場分别錄得71%和72%的增速；武漢恒隆廣場開業僅3個月，就獲得了4300萬元的租賃收入。

從業績看來，恒隆在高端商場運營上表現出王者氣息，但在内地市場，高端商場玩家衆多，如SKP、太古、新鴻基、K11、萬象城等，而在恒隆布局了9個項目（不計入上海的兩個項目）的二線城市，正面厮殺的情況會越來越來多，在其後入的城市則競争更甚。

1 内地商場表現強勁，

奢侈品消費系重要推手

業績報告顯示，恒隆地産總收入和營業溢利均上升19%，分别為49.75 億港元及 36.30 億港元。其中，股東應占基本純利上升 11%，達 22億港元。每股基本盈利相應增加至0.49 元港元。

分地區看，内地物業表現要顯著優于香港物業。其中，内地物業收入為32.95億元，同比增長45%，而香港物業收入為16.80億元，同比下降12%。

原因是，内地物業自2020年4月起，因雲集衆多奢侈品牌，商場租戶銷售額持續大幅攀升，整體租戶銷售額較 2020 年上半年增加超過一倍，比 2020 年下半年上升 10%，而商場租賃收入按人民币計值則較去年同期增長了38%。

換句話說，内地商場受益國内奢侈品消費回流，租金收入大增。據貝恩數據顯示，中國境内奢侈品市場2020全年實現約48%的增長，達到近3460億元人民币(440億歐元)，占中國奢侈品全球消費總額的将近70%。

各個項目往年同期租金收入數據對比，圖片來源/恒隆地産

分項目看，上海恒隆廣場和上海港彙恒隆廣場仍是租金收入的主力。恒隆地産表示，随着已完成資産優化計劃的上海港彙恒隆廣場奢侈品牌的持續引入，現如今上海港彙恒隆廣場現已成為地區生活時尚中心，恒隆集團董事長陳啟宗曾表示，"在增長速度方面，本人預期上海港彙恒隆廣場将會接近甚至超越上海恒隆廣場"。

而對于今年3月份新開的武漢恒隆廣場，恒隆集團行政總裁盧韋柏充滿自信。

自信的原因在于，他認為第一，武漢恒隆廣場的區域比較大。第二，每一個月營運收入減去營運成本，可以成為正數的時間上，昆明恒隆廣場的時間需要5個月，而武漢的恒隆廣場在第3個月已經做到了。

恒隆廣場一直被業界視為"奢侈品零售風向标"，在2020年緻股東函中，陳啟宗也曾說"除沈陽市府恒隆廣場外，我們都大獲全勝。在這些市場中，我們現在是無可争辯的龍頭。"

但從國内奢侈品行業發展看，恒隆面臨兩大競争者。一是奢侈品品牌線上官方旗艦店；二是線下免稅店。

《2021中國奢華品報告》調研顯示，有55%的内地受訪者和63%的香港地區受訪者表示，新冠疫情以來他們開始更多地通過網絡渠道購買奢侈品。因奢侈品稀有性和高端性的特征，品牌自營的電商業務，包括品牌官網、品牌 APP、微信公衆号、小程序等正在被越來越多的消費者所關注。

而根據麥肯錫調研顯示，當前90後Z世代人群會多渠道選擇，青睐免稅店，原因是他們偏愛價格适中的奢侈品，而且出國次數更多，而65後70後更多選擇在高級購物中心消費。

2 武漢、大連恒隆廣場提速，

看好國内奢侈品市場

抛開上海兩個标杆商場的光環，恒隆在非一線城市的商場業績表現分化：定位高端商場的無錫恒隆廣場、昆明恒隆廣場租金收入表現可謂是引人注目，同比分别增長71%、72%；而定位次高端商場的沈陽皇城恒隆廣場、天津恒隆廣場的表現卻差強人意。

當然，在高端商場也有表現不佳者，如沈陽市府恒隆廣場和大連恒隆廣場，上半年商場租金收入均不足1億元。

對于恒隆地産而言，上海之外市場才是其未來業績持續增長的引擎。這些商場中，一些商場開業即火，如昆明恒隆廣場、武漢恒隆廣場；另一些則不斷通過品牌調整引入奢侈品品牌，從而提升收入，如大連恒隆廣場。

• "武漢恒隆廣場會比昆明恒隆廣場更成功"

盧韋柏在介紹業績時指出，集團有信心讓武漢恒隆廣場在更短的時間内，達到甚至超過昆明恒隆廣場過去兩年内取得的成功。

武漢恒隆廣場展望：複刻昆明恒隆廣場的成功，圖片來源/恒隆地産

這無疑是再次确認了武漢恒隆廣場作為高端商場的定位。

要知道，昆明恒隆廣場開業之後，重塑了當地的高端商業格局，成為了昆明市和雲南省奢侈消費樞紐。占據了先機的它，讓"後來者"昆明SKP不得不選擇"遁地"——發展地下商業，以避免與其正面競争。

武漢恒隆廣場面臨的情況卻與之大相徑庭。

雖然同為新一線城市，但是昆明和武漢的高端消費格局有着天壤之别。商業地産頭條曾在《武漢商業：國資讓道，"圍城"漸開 | 城市好奇心》一文中提到，"（武商、中百、漢商、中商）四大本土零售商業巨頭，圈起了一個"隐形"圍城--外面的進不來，裡面的不想出......四巨頭滲透和把持着幾乎所有武漢核心商圈--奢侈品集結的武廣商圈、鐘家村商圈、王家灣商圈、街道口商圈、徐東商圈等。"

武漢擁有如此強悍的本土商業巨頭，外來者想入局分一杯羹實屬不易。因此，自2013年拿地以來，武漢恒隆廣場就備受矚目，畢竟本土高奢商場--武漢國際廣場就在馬路對面，正面競争是無法避免的。

作為"新一代掌門人"陳文博的首個作品，武漢恒隆廣場無疑備受集團重視。可它也面臨着巨大的壓力：一方面是來自"鄰居"武漢國際廣場的正面競争，另一方面是武漢2021年集中迎來了多個商業項目，其中不乏有K11、萬象城、SKP這樣的高端商場，随着武漢商業的高端進階，城市高端消費必然呈現多核發展之勢，到那時，武廣商圈将不再是唯一。

在如此日益嚴峻的外部環境之下，武漢恒隆廣場對外宣稱更改重奢的定位，轉為注重時尚和潮流相結合。

開業之初，從赢商大數據收錄的品牌數據來看，武漢恒隆廣場和武漢國際廣場"撞臉"品牌較多，以奢侈品為代表的高檔品牌，重疊品牌數達14個，包括LV、Gucci、Burberry等一線大牌。

後來，武漢恒隆廣場做了一次品牌調整。據微信公衆号"新商業LAB"的報道，截至6月28日，武漢恒隆廣場撤出了包括鑽石世家、Bebe Unicorn、周生生在内的7家品牌，新增Moynat、Maryling、Honor榮耀等9家品牌。傳聞中的Apple旗艦店并沒有出現，取而代之的國産品牌Honor榮耀。

那麼，武漢恒隆廣場是否會淪為"次高端商場"呢？

從這次披露的中報來看，答案是否定的——武漢恒隆廣場出現在高端商場的名列。恒隆還指出，該項目在各方面均得天獨厚，可望引領以奢侈品牌為主的地區生活時尚市場，截至2021年6月30日，已開業的商鋪合共占可租賃面積的52%，大多數頂尖品牌計劃于2021年下半年開業。

• 大連恒隆廣場提檔：BURBERRY、DIOR、LV今年陸續開業

在2020年緻股東函中，陳啟宗就表示，"昆明恒隆廣場及大連恒隆廣場特别值得關注。前者正蓄勢待發，後者在迎頭趕上。"2019年8月開業的昆明恒隆廣場在上半年表現顯眼，錄得1.27億元的租金收入，而大連恒隆廣場仍在品牌調整中。

圖片來源/大連恒隆廣場

恒隆表示，大連恒隆廣場正在轉型成為雲集奢侈品牌的地區購物商場。自2020年第三季度起，商場便逐步吸納陣容鼎盛的頂級奢侈品牌進駐，當中大部分已開業，部分品牌正籌備于今年第三及第四季度開業。

據商業地産頭條了解到的信息，自2020年起，BOTTEGA VENETA、GUCCI WATCH & JEWELRY、SAINT LAURENT相繼進駐大連恒隆廣場，從今年開始，更多一線國際品牌隆重開業，包括：BVLGARI、BRUNELLO CUCINELLI、EMPORIO ARMANI、MONCLER、TIFFANY&Co、CELINE、FENDI、CHAUMET、LORO PIANA、MONTBLANC、FRED。

接下來BURBERRY、BALENCIAGA、DIOR将在今年第三季度内陸續開業，LOUIS VUITTON将在年底開業，GUCCI亦在明年開業。除了奢侈品牌，SANDRO、MAJE、ANDREW MACKENZIE、MICHAEL KORS等輕奢品牌也已開業。

奢侈品，依然是恒隆廣場的重要籌碼。

業績發布會上，陳啟宗在回答傳媒提問時表示，他十分看好中國内地的奢侈品消費市場。"内地的奢侈品消費依然非常強勁，奢侈品産品系列是世界上最齊全的，有些産品隻有在中國的商場才可以買得到。而且恒隆的CRM做得非常好，目前已經有百萬會員了。"

盧韋柏亦表示，一般在推進新一輪資産優化後，恒隆廣場都會引入更高品質的奢侈品品牌，推動租金收入的提升。同時他還指出，隻要提高服務質量，就能夠吸引消費者留步。"就算疫情好轉，可以飛得出去，相信消費者也會在國内購買。"

3 恒隆下半場，

仍繼續圍獵二線城市

"想請問下恒隆對内地二線城市的發展看法，除了武漢、杭州等，有無打算進駐其他城市？如何處理和本土商業巨頭的競争關系？"

"我們（搭飛機）去了20個城市，具體是哪些城市，就唔可以話你知（不可以告訴你），其實好多城市都有機會的..."

陳文博在面對赢商網的提問時，回答很幽默。

未來，恒隆廣場将會出現在哪個城市還是未知數。

就目前而言，恒隆地産一方面對已開業項目進行資産優化 ，前有已經完成的上海恒隆廣場、上海港彙恒隆廣場，以及正在進行的大連恒隆廣場、規劃展開的濟南恒隆廣場；另外一方面進行新商場開發，近幾年新開業的昆明恒隆廣場、武漢恒隆廣場。

不過，目前僅有杭州恒隆廣場的商場在開發中，預計在2024年入市。陳文博亦表示，杭州項目的建設正在按部就班，預計一期項目将如期開業。

值得注意的是，杭州恒隆廣場所在的是武林廣場商圈，其面臨的情況與武漢項目的情況類似，有了武漢恒隆廣場的前車之鑒，不知道未來恒隆能否與本土商業巨頭有更好的溝通方式呢？

K11入局武漢高端之戰，武廣商圈缺個“共生樣本”？

原創報道，轉載授權，找頭條君