明知房屋被查封還出租?我們常說“買賣不破租賃”，是說租賃物在承租人按照租賃合同占有期限内發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力那如果執行程序中，承租人遭遇承租房屋被查封的情形時，承租人的租賃合同還能有效維持嗎？會發生怎樣的法律後果？，今天小編就來聊一聊關于明知房屋被查封還出租?接下來我們就一起去研究一下吧!

明知房屋被查封還出租

我們常說“買賣不破租賃”，是說租賃物在承租人按照租賃合同占有期限内發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。那如果執行程序中，承租人遭遇承租房屋被查封的情形時，承租人的租賃合同還能有效維持嗎？會發生怎樣的法律後果？

今天小編通過兩個案例帶大家來了解這個問題。

（圖片來源:網絡）

分類讨論

01

先租賃後查封

(2021)滬0116執異275号

案情：

申請執行人中國農業銀行股份有限公司上海金山支行（以下簡稱“農行金山支行”）與被執行人葉某金融借款合同糾紛（2015）金民二(商)初字第1082号恢複執行一案（2020）滬0116執恢548号，本院裁定評估并拍賣、變賣被執行人葉某名下坐落于上海市闵行區某房産并予以公告，案外人湯某提出執行異議，主張其合法租賃了案涉房屋，請求負擔租賃予以拍賣。

法院認為：

根據《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和複議案件若幹問題的規定》第三十一條，承租人請求在租賃期限内阻止向受讓人移交占有被執行的不動産（即請求負擔租賃變現）成立的前提是，在人民法院查封之前已經簽訂合法有效的書面租賃合同并占有使用該不動産。

本案，案外人湯某在人民法院查封前已經與案涉房産的原權利人張某簽訂了合法有效的書面租賃合同并占有使用該不動産，後案涉房産轉售于葉某，根據“買賣不破租賃”原則，該租賃協議繼續有效。因此，案外人湯某負擔租賃拍賣的異議請求符合前述第三十一條規定異議成立的兩個要件，本院予以支持。

02

先查封後租賃

(2022)魯0202執異40号

案情：

在執行申請執行人于某與被執行人青島某投資有限公司、被執行人張某、被執行人周某1、被執行人王某金融借款合同糾紛一案中，異議人周某2對執行标的向本院提出書面異議。

本案中，涉案房屋于2013年2月19日抵押給原債權人中國工商銀行股份有限公司青島某支行，并辦理了不動産抵押登記，抵押權依法設立，後發生債權轉讓，新債權人于某受讓本案債權并基于抵押權的從屬性而成為新抵押權人，有權在債務人不履行還款義務時申請法院拍賣涉案房屋實現抵押權。後涉案房屋亦于2015年7月10日被人民法院正式查封。2019年2月1日，被執行人王某自願将其名下位于青島市市北區庚房屋出租給異議人周某2占有使用，并提交其與被執行人王某代理人吳晨陽簽訂的《房屋租賃合同》。

法院認為：

本院認為，《中華人民共和國民法典》第四百零五條規定：“抵押權設立前，抵押财産已經出租并轉移占有的，原租賃關系不受該抵押權的影響。”

《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若幹問題的解釋》第十四條規定：“租賃房屋在承租人按照租賃合同占有期限内發生所有權變動，承租人請求房屋受讓人繼續履行原租賃合同的，人民法院應予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當事人另有約定的除外：（一）房屋在出租前已設立抵押權，因抵押權人實現抵押權發生所有權變動的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”該房屋租賃關系形成于涉案房屋設定抵押權及人民法院查封之後，故異議人周某2請求對涉案房屋帶租拍賣無事實和法律依據，本院不予支持。駁回異議人周某2的異議請求。

案例·分析

若是先租賃後查封，即承租人已經在涉案房屋查封前就已經實際占用居住的，根據“買賣不破租賃”的原則及相關司法解釋，租賃合同不受法院查封的影響，不得以查封、拍賣等相關事由解除該租賃合同。但是，雙方惡意串通、債務人以房屋租賃形式抵償債務的合同之債除外。

除此之外，根據《中華人民共和國民法典》第七百二十四條第一款的規定，“有下列情形之一，非因承租人原因緻使租賃物無法使用的，承租人可以解除合同：（一）租賃物被司法機關或者行政機關依法查封、扣押；...”承租人認為法院查封阻礙到房屋的使用權時，可以請求解除合同并向出租人主張違約責任。

若是先查封後租賃，即承租前房屋已被查封的，涉案房屋上設定的租賃權，不受法律保護，即便該合同真實有效，因查封後的租賃權受查封效力所及，亦不能對抗申請執行人。根據《人民法院查扣凍規定》第二十四條第二款，“第三人未經人民法院準許占有查封、扣押、凍結的财産或者實施其他有礙執行的行為的，人民法院可以依據申請執行人的申請或者依職權解除其占有或者排除其妨害。”

但是不受法律保護的租賃權也并不代表不可以使用該查封房産，根據《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結财産的規定》（以下簡稱“《人民法院查扣凍規定》”）第十條第二款的規定，“由人民法院指定被執行人保管的财産，如果繼續使用對該财産的價值無重大影響，可以允許被執行人繼續使用；由人民法院保管或者委托第三人、申請執行人保管的，保管人不得使用。”由此可以知道隻要對房産的财産價值沒有造成重大影響，還是可以出租使用的。

律師·提醒

Legal insights

綜上看來，不管是先查封後租賃的情況，還是先租賃後查封，其實最終結果都不能夠阻卻法院對查封房産的拍賣，但是承租房屋的法律行為發生在查封前還是查封後會産生不一樣的法律後果，先租賃再查封情形下的租賃合同關系受法律保護，先查封後租賃情形下的租賃合同關系不受法律保護，但可以在價值無重大影響前提下使用，建議在租賃房屋時要仔細審查房屋查封情況，遇到相關問題時盡快咨詢專業律師，減少自己的損失。