1、所謂“小産權房”是指在農民集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其産權證不是由國家房管部門頒發，而是由鄉政府或村政府頒發，所以叫做“鄉産權房”，又叫“小産權房”。鄉鎮政府發證的所謂小産權房産，實際上沒有真正的産權。這種房沒有國家發的土地使用證和預售許可證，購房合同國土房管局也不會給予備案。所謂産權證也不是真正合法有效的産權證。
2、從價格看，鄉産權房要比普通商品房便宜，價格隻有同樣位置商品房價格的40％～60％；從住房形态看，一樣是普通住宅；從建設手續看，屬于舊村改造或者新村建設，沒有市區規劃、建委管理部門的批複管理，施工過程也沒有監督檢驗。
3、小産權房占用的是集體土地，按照我國現行法律，這類土地隻能用于農業生産或者作為農民的宅基地，土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設，它沒有産權，更沒有國家的土地使用證和預售許可證，因此小産權就是沒産權。
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