複盤之前，我們先來看一組數據

因為對口闵行第一梯隊公立中小學，今年年初上海郊區的一個老破小社區賣到近10萬/平

且挂牌隻用了1天就成交

實際上，這個小區去年成交最高價應該是11萬/平，不過現在房源成交信息已被網站“整頓”後下架

到了今年底，同一個小區同面積戶型房源價格卻急速回落到6萬/平，半年内走出了這樣誇張的降價趨勢，兩個月總價降了近100萬

對客戶來說，同樣是買入外環外的一套老破小，半年足足多掏160萬

以上的所有數據，都來自于一個位于上海闵行春申闆塊，房齡高達25年以上的老破小小區

今天這篇文章複盤的就是上海今年房價跌最慘的學區房：高興花園

它是怎麼從年初的房市香饽饽，淪落成為現在衆人口中的“天坑盤”的

高興花園的房價為什麼如此畸形，中介最清楚不過

我看盤那天聯系的張經理，他負責整個春申學區房的帶看交易已經有三年了

用他的話說就是：“在春申，高興花園一個盤就夠我忙的了”

他還告訴我一個驚人的數據，2020年高興花園實際成交套數超過300套，平均一天就有一套房子賣出去

這在一般的小區根本無法想象，可見房源流動性之大

一般像高興花園這種雙學區房，每年開學前就是房源交易密集的時候，因為那時候有很多客戶面臨着孩子要上小學，置換學區等各種情況

經曆過高興花園房價最瘋狂時刻的張經理告訴我

高峰的時候，挂牌房源可以到近百套，整個社區同一時間内有三分之一的房子都在賣

一般到了春秋季開學的時間，高興花園帶看量會明顯上升，且成交周期也會加快，因此他幾乎每天都在高興花園裡呆着

社區本身距離闵行實驗小學畹町校區就一牆之隔，接送小孩上學下學很方便，這也是高興花園的最大賣點

除此之外，這個小區是上海對口公立一梯隊學校裡上車門檻最低的，因為大部分戶型是40、70平左右，總價非常低，300-400萬就能入手

大部分客戶是純粹為了學區而來

但去年二月份，疫情和春節之後，上海很多被積壓的需求釋放出來，很多人追高買入，多重因素造成了誇張的11萬成交價格

接着11萬成交之後，又穩定成交了單價10萬、9萬的幾套，短時間内推高高興花園的房價

很多人在調侃當時候11萬買下的客戶，現在應該哭暈在山頂了，但是對于一直在幫這類客戶介紹房子的吳經理來說，他卻非常能夠理解

因為他見過太多這樣高價買入的父母

吳經理經手的很多客戶都是這樣，很多客戶都為了小孩上學才高價買的學區房

置換走的房東也都是因為學區用完然後就離開，這其中尤其二套全款客戶更多

“對他們來說，350萬和400萬，看似差了50萬，但是不掏出這50萬，小孩的教育問題難以解決，這就是做父母的無奈吧。”

看起來，當初11萬買入的價格是不理性的，但卻是買入那套房子的業主最真實最急切的需求

為什麼會從年初的單價10萬，跌到現在的6萬

高興花園降價的第一個節點，是在今年的三月份

闵行區教育局公布了2021年公辦小學、初中招生劃片範圍，由于部分熱門學校報名人數過多，闵行學區的統籌小組發生變化

之前闵行實驗小學四校區都是内部統籌，高興花園原本100%确定可以對口的闵行實驗小學

但今年學區統籌組裡，增加了一個曹行小學，也就是上海父母口中說的“菜小”

如果闵實驗入學的生源超出了，有可能會被統籌到曹行小學，這一下讓高興花園不再是學區穩妥的雙學區房

但高興花園房價腰斬的原因，不僅隻是因為學區變動，到了下半年七月，上海又出台了二手核驗政策

整個上海房市開始降溫，二手核驗讓二手房入手門檻擡高到五成，原本一百多萬首付的學區房，變成了二三百萬才能買

很多客戶因為低總價才考慮入手，現在買入成本還要翻倍

伴随着下半年市場彌漫着悲觀情緒，原本雙學區現在有了不确定性，人們失去了對這個上海郊區老破小的大部分預期

所以很多房東看不到希望後，紛紛開始選擇抛盤，導緻價格回落

上半年客戶着急買，下半年房東着急賣

在我和張經理的交流中，他明确表示現在房東明顯比之前，賣房更加急迫了

他向我展示了自己手上某套積壓房源的調價情況，房東在下半年開始用降價來試探市場和客戶

今天降35萬，明天漲了17萬，後來又不斷3萬、5萬的小幅度降，希望更多客戶看房，盡快成交

但是降一半價格的高興花園，年底雖然看房的客戶多了，但實際成交的卻很少

據張經理介紹，他今年保守估計高興花園成交量會是在200套以内，比去年跌三分之一

就他個人來說，他去年一共賣了12套，今年到現在為止也才成交4套，自己的業績也比去年下降一大半

目前手上的兩個單子也都接近于“黃了”的狀态

昨天剛談好的一套，客戶簽合同前臨時不買了，另一套的全款客戶把價格談到了299萬後，現在看到行情不好又壓着價格談到280萬，買家賣家雙方還在僵持博弈中

每看一套房源，他最後和我說的都是“如果有意願，價格可以談，上周有一套挂牌價降20萬賣的”，以此加強我盡快買房的意願

也看得出來，很多房東已經對價格不抱希望了，隻求趕緊置換出手

但鍊家上顯示最近一套成交還停留在去年11月，現在的高興花園，是越降價越不好賣

實地看盤，這裡給人的感覺真的不像是一個正常居住社區

因為過于老舊，有一種被荒廢的感覺，現在住在裡面都是老年人，中介帶看的幾套房源還發生過“特殊事件”，看房的時候心裡麻麻的

經曆了25年周期的老房子，本身也沒有什麼好物業

每一棟單元樓前面幾乎都是被遺棄的家具，桌子椅子等等無人回收

在高興花園，現在一共有70多套房子挂牌在售，你可以在這個小區看上一整天的房子

買到這裡的客戶，大部分新上海人為主

基本都是為了學區而買，他們賭定這裡的硬學區，不愁找不到買家，但絕不會長期持有，小孩讀完書之後會立馬抛售

無論價格如何，高興花園一直會是上海交易最頻繁的小區

看房的時候有一點也很特殊，雖然是個學區房，聽中介說才知道，很多業主根本就不在這裡居住

而是給小孩挂好學區後，把房子租出去，然後在旁邊更好一點的小區租房住

所以小區除了房子還沒賣出去的老年人，就是一些租客，但大部分還是空置的房子

這個号稱闵行第一梯隊雙學區房，在5-6點的下班放學時間，我竟然沒有遇到一對家庭一個小孩

可見買到這裡的人，都心照不宣的把這300-400萬當作是購買一個學位，而不是一套真正的房子

這恐怕是屬于高興花園這類社區，最魔幻但也是很司空見慣的場景了吧

看了幾套房子，我也終于明白為什麼今年上海跌的最慘的是這個小區

高興花園的學區面臨不确定性後，價值幾乎等于零，而教育資源公平化的各種調控已經在一一落下

人們開始重新審視這類房子的價值，基本放棄了高預期

其實很多城市都有自己的“高興花園”

比如北京，西城區一個地下室賣出了千萬的天價讓人震驚，杭州也有所謂的最強孟母三遷房文鼎院

但今年北京、深圳、杭州等各大城市，出台了不同程度的打擊炒作學區房的政策

不用過多展開，今年我們已經看到全國自上而下不同城市，對學區房炒作遏制的決心

下半年上海也同步開啟降溫降價模式，今年上海房價腰斬的老破小學區房也不止高興花園這一個

下半年如梅園、張江湯臣豪園，暴漲過後也是一地雞毛

今天通過複盤高興花園這個案例，是想要通過最真實的數據，為大家展示一個明确的事實

不論是在哪個城市，那些炒作學區概念的高價學區房，最終都會回到自己合理的價格軌道上