辦公用房不能做住房。從房地産性質來說，房地産立項是城市整體規劃的，而且和土地出讓年限、費用等有關。同時辦公用房在能源供應等方面和住宅都有較大差别。除非是該項目整體規劃變更，否則不會單獨把某一房間變更使用性質的。因此，辦公用房不能做住房。
辦公用房和住宅區别具體如下：
1、從産權年限來看，辦公樓一般都是40年或50年的，住宅是70年的；
2、從使用用途來看，辦公一般都是商務用途，而住宅是居住用途；
3、從稅費标準來看，一般商務樓的稅費标準高于住宅，包括貸款也隻能貸全款的50%，最長時間是10年。
4、從建造成本和售價來看，因為辦公樓要求配套比較多，且層高也高，所以建安成本高，而且售價也高。
5、當然辦公樓和住宅還有很多不同，比如說用地性質，建築外立面等等，其實最核心的是他們的基本使用屬性不同，進而造成其他的很多不同。
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