【樓市破局，聚焦新機】——樓市進入密集優化期，因城施策導向下，昆明房地産新機顯現，如何突破迷霧，破局重生？

本篇為商改租政策篇。

商業商務存量較大一直是困擾昆明樓市的一個重要問題。

4月昆明出台《關于促進房地産市場穩地價穩房價穩預期工作的意見》，将通過加快商業商務用房去化。

本次25條《意見》中針對商業的調整，重點在“減緩供應、規劃優化、調整用途”三個方面。其中對于“調整用途”《意見》中提出，将商業商務用地變更為公共服務設施或保障性租賃住房。

這并不是昆明第一次出現“商改租”的信号。

早在2015年，《昆明市人民政府關于促進房地産市場平穩健康發展的若幹意見》針對房地産市場提出了二十三條指導意見，其中一條明确指出“城改項目未動工地塊，可申請調整商住比”。

2016年，國務院辦公廳印發《關于加快培育和發展住房租賃市場的若幹意見》。其中第12條表示“允許間商業用房等按規定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調整為居住用地，調整後用水、用電、用氣價格應當按照居民标準執行。”

2020年，昆明市發布了《關于支持商業和辦公用房改為租賃住房發展住房租賃市場的通知》，商業辦公用房可改建為學校、醫療、康養、文體、停車或租賃住房。

我們可以通過往年的政策發現，昆明針對商業的探索也逐步從簡單粗暴的“商改住”變為“商改租”，再到如今的“商改配”，可以建設托幼、養老、教育、文化、體育、停車等公共服務設施。

政策也從助力保障城市居民“有房可住”到進一步新增城市配套“優化生活”。

“商改住”一直是政府嚴查的樓市違法行為。

許多人疑問，為什麼要嚴格禁止商改住産品在市場上的流通。其實這種看似改善了商業庫存的做法，将會對整個市場造成沖擊。

商改住産品除了商業水電、高梯戶比、沒有綠化，還有許多問題。如違規建設下水和燃氣将會有安全隐患，既不适宜居住也無法保障安全；土地使用權到期後，商辦類産品并不能同住宅建設用地一樣自動續期。

除了以上這些針對購房者的問題，以低價、低面積的噱頭沖擊市場，同樣不利于傳統住宅的銷售，對商業辦公和住宅市場造成雙重打擊。

衆所周知，土地在出讓時已規定用地性質，如商業、住宅、工業等不得随意改規。許多開發商在營銷時，企圖打擦邊球便于售賣，公寓型産品就是市面上最為“成功”的案例。

2021年，昆明發布《關于進一步加強商業辦公類建設項目全過程管理的實施意見（試行）》，其中提到商辦項目建築功能不得使用“公寓”、“公寓式辦公”“酒店式公寓”等進行标注，單體平面不得出現如“卧室”、“客廳”等住宅類功能的标注。

但是“法不溯及以往”，昆明仍有許多公寓産品在市場上售賣。

提到公寓産品，就不得不提火遍全昆的70年産權公寓——萬彩城。

這個項目其實應運在時代背景下。仔細看昆明曆年的政策，我們可以看到在2016年的确出現過短暫的“商改住”時期。

昆明部分項目如萬彩城、金泰國際、萬科雲子、西城時代、金科陽光裡、中望城（現俊發觀雲海項目）等，這些項目都在這一時期把握政策機遇紛紛調規。

一部分為直接變更土地性質“商業商務兼居住用地”變為“城鎮住宅用地”，另一部分為修改商業住宅配比。

但是值得一提的就是，這些用地都滿足一個條件即為“未動工”。所以并不存在建築蓋起來後的修改問題。

今年的商住比的調整，同樣也會優化區域規劃，讓開發商不用再承擔更多的商業配建，對開發商的資金流來說是一大利好。

從“商改住”到“商改租”，雖然隻有一字之差，但是待遇卻天差地别。

雖然“商改租”背靠政策，但這種産品轉型依舊屬于較邊緣化的市場模式。因市場不成熟、開發回款慢、投資回報率低，市場一直反應冷淡。

據貝殼研究院發布數據顯示，4月全國重點40城租金水平為36.3元/㎡，租賃市場熱度環比降溫。因今年的招聘熱度較往年下降，一定程度上會影響到租房市場的活躍度。

據中國房價行情網顯示，昆明4月住宅租賃市場挂牌1.06萬套，新增9133套房源。租金均價為26.47元/月/㎡，租售比為43相較2021年全國50城平均租售比51.3要低。

雖然商辦類産品高庫存已是行業共識，租房市場依舊更偏向住宅産品。所以，并不能樂觀地認為“商改租”能緩解商業庫存。

寫在最後，

近年來，租售同權、租售并舉被反複提及，針對商業的改革也在一次次的修改中。對于“商改租”更是提出了民水民電的執行标準，更在消防達标情況下可以通天然氣。

從個體為單位的零散長租公寓産品，到目前以整棟樓或者整個項目為單位的集體改造，有利于統一的管理和監督。

不過，“商改租”的前提條件是開發商需要自持物業，或者由專業機構合作開發。這樣對開發商的資金流有較大的考驗，無法快速實現資金回流。

如果未來租售同權能完全落地，租賃市場或許将迎來新機。