本文來源：時代财經 作者：劉新歌

繼9月中旬将舊改計劃有效期延期至2023年4月18日後，深圳南山區原聯合餅幹廠城市更新項目再生變化。

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近日，有市場消息稱，招商蛇口将從恒大手中接盤上述舊改項目，但持股比例、交易金額等尚未有明确消息。該傳聞獲得招商蛇口方面的證實，稱“目前正在接洽”。

國企、央企接盤出險房企的開發項目是地方政府化解房地産風險的主要路徑之一，依托深圳興起、總部設于深圳蛇口的招商蛇口入局似乎也順理成章。

1988年6月，一座合資餅幹廠落址蛇口灣廈村與海灣村，合資方為深圳市海灣企業公司、英國聯合餅幹投資有限公司、香港先進化工有限公司，合資額高達1000萬美元，該廠引進英國的生産設備技術和配方，采用國産原料、生産各類餅幹系列産品并全部出口。

2019年7月，該廠地塊被列入《2019年深圳市南山區城市更新單元計劃第二批計劃》，拆除範圍用地面積3.17萬平方米，拟更新方向為二類居住、商業等功能，拆除重建後，學校用地不少于1.43萬平方米。

據規劃（草案），該廠用地面積3.3萬平方米，開發建設用地面積1.5萬平方米，規劃容積面積為13.47萬平方米，即容積率高達8.9。其中，住宅部分達9.07萬平方米（含人才住房和保障性住房2.9萬平方米）。總平面布局示意圖顯示，該項目計劃建設3棟54-59層、高度為183米到198米的超高層住宅，1棟13F辦公寫字樓，1所九年制學校及1所6班幼兒園。不過，上述規劃（草案）尚未最終敲定。

該廠是恒大南山灣廈村舊改的一期部分，已于2019年2月28日被全部拆除。恒大南山灣廈村舊改全稱為“恒大海灣灣廈城市更新項目”，位于蛇口灣廈村和海灣村内，占地面積24.95萬平方米，拟規劃建築面積131萬平方米。

這是恒大在深圳最有價值的舊改項目之一。其位于後海大道與蛇口工業七路交彙處，軌道交通便利，周邊配套設施成熟，包括海岸城購物中心、深圳灣體育中心、深圳灣公園、蛇口太子港等，是深圳知名的豪宅區域。距其十幾分鐘車程的深圳灣1号，目前均價超22萬元/平方米。

值得一提的是，今年以來，招商蛇口在舊改項目收并購中頗為活躍。

4月初，招商蛇口與佳兆業、長城資産達成合作，拟就城市更新、房地産開發、商業綜合體經營等領域開展合作。9月13日下午，它又與富力集團、中信證券、中國華融舉行合作框架協議簽約儀式，拟以富力集團位于大灣區的城市更新儲備資源為基礎展開合作。

在2022年中期業績報裡，招商蛇口也表示：“公司積極布局舊改，采取收購、合作及創新金融等模式，推進舊改差異化發展；公司積極助力出險房企纾困，履行央企責任擔當。”

但這個“白武士”在選擇纾困對象時不是沒有小心思。從舊改規模看，佳兆業、富力分别是深圳、廣州的舊改大戶。

這對招商蛇口擴大舊改版圖無疑是有利的。此前，招商蛇口城市更新業務發展一直較慢，起步于2010年，但直到2018年，招商蛇口深圳區域才對内部進行資源整合，并組建城市更新事業部。數據顯示，截至2021年，招商蛇口城市更新在深圳目前基本鎖定、推動孵化工作的項目共計25個，深圳項目預估總貨值約3000億元。另外在東莞、佛山還有數個城市更新項目。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對時代财經稱，由于叫停了“大拆大建”，舊改市場明顯降溫，舊改邏輯也發生徹底變化，因此現在接盤的央企、國企占據讨價還價的市場優勢。

“但現在入局也有劣勢，即接盤的項目要按照過去談判的舊改方案進行開發建設，無論是拆遷補償還是公共設施配套，标準都比較高，房價能否支撐開發成本要打一個問号，這是需要注意的。” 李宇嘉續稱。