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今天想和大家聊聊：如何更好地看懂市場分析報告。

在我剛入職那會曾經無數次困擾我，當時我遇到最大的幾個困惑主要在以下幾個方面：

對市場數據認識冰冷，無數據概念。

什麼叫沒有數據概念呢？用我自己的話說，就是沒辦法把客觀的數據反映成主觀的認識。

這個市場有多大的存量才叫做“存量大”？這個市場每年大概供應和成交的體量是多少？土地的供應和成交又大概是個什麼樣的水平？不同城市，同一城市不同闆塊的房價正常又應該是處于一個什麼樣的水平？

這些問題看似簡單，但你試着扔開一堆咨詢報告閉着眼睛問一下自己有個大概的認識嗎？

對數據背後的深層次原因了解不夠。

每次看報告隻是看數據，看數據逐年逐月的變化，很多報告對數據的描述也隻是停留在現象上的陳述，比如網絡随機抓取的某報告上看到這樣一組市場數據：

報告中是這樣描述的：

“該市2016、2017年市場供小于求，17年供應、成交、價格均較16年大幅增長122%、41%、35%，存量48萬㎡，去化周期3個月；2018年上半年供需平衡，預計全年供需較17年小幅回落，價格小幅增長。”

乍一看，好像分析得挺有道理，但是你讀完以後閉着眼睛想想你獲取到什麼有用信息了嗎？

我的感受是信息量很大，但除了去化周期不足3個月讓我知道這個市場整體還是供小于求的市場以外，我在腦海中并沒有留下其它什麼深刻的印象，更别提談對這個市場深刻的認識了。

就依賴這樣一份報告，我完全不敢得出要加大在該地投資的結論。更别提既然16、17年市場供小于求，那存量應該是逐年再遞減才對，怎麼可能還會增加呢？顯然這份報告做得還不夠嚴謹。

于是，我還是決定再親自跑一趟，去認真地看看市場。

等我跑完市場回來，再回過頭來看這份報告，看這個走勢圖，我的理解更加深刻了，具體有幾個方面的原因：

1、從走勢圖來看

這個市場在16、17年是整體呈現供不應求的，2017一整年，整個城市隻開盤了10個樓盤，導緻市場房價瘋漲，所以基本都是日光盤，但到了18年開盤樓盤将會有20-30個以上，整體供大于求，房價增長乏力。

2、我們再來看看土地市場

為了更好的分析該城市土地與住宅市場的關系，我從“中國土地市場網”上将該城市16-18年所成交的住宅土地做了如下柱狀圖：

從圖中我們可以看到該地16年土地成交60萬㎡，17年成交40萬㎡，價格得到大幅拉升，而到了18年上半年就成交了50萬㎡，量升價跌。

再仔細看看土地的成交區域：

16年成交土地多集中于主城周邊非核心區，因此土地價格整體偏低，同時導緻核心區樓盤的供應短缺。

所以我們看到該地17年住宅市場有一個大幅的回暖；而17年、18年多成交于主城區，價格整體偏高，17年成交土地18年集中開盤，導緻住宅供應量加大，住宅價格增長乏力。

3、從政策來看

這個市場16年、17年重點推棚改，17年市場享受棚改利好，催生較多住宅需求，而18年棚改政策戛然而止，市場也因此受到影響。

所以每一個市場不是簡單地在辦公室看看報告就可以的，看報告隻能看到表面數據，而數據背後的邏輯是需要通過實地考察或者長期觀察積累才能做到的。

那麼要如何才能做到真正地理解數據，了解市場的真實情況呢？以我看來，有以下幾點建議可以借鑒：

1、保持對市場的關注

這是最重要的一點，尤其是目前很多投資朋友其實隻負責一個目标市場的拓展，那麼就很簡單了，保持對當地政策、土地市場、樓盤開盤情況的關注。

多關注幾個當地樓市公衆号，多參與當地樓市同行群，每天聊的接受到的都是當地最新的市場信息，自然而然可以提升你對市場的敏感性。

2、建立政策台賬、土地台賬、樓市台賬，在保持關注的同時還要學會積累

1）每一次重大的市場調控政策，應該把調控文件下載保留，認真研讀，分析對市場的利弊影響，建立一個ppt或者word，記錄一下見解最好不過。

每一次樓市政策都同步進行更新，對于房地産市場的觀察是需要時間周期的，較長一段時間回過頭來看你會真正明白當時地方政府出台每條政策的真正用意。

2）土地台賬，每成交一宗土地均記錄好位置、面積、成交價格、成交單位等信息，用excel表格最好，這個我在之前的文章中反複提過，在此不再贅述。

3）開盤簡報，每一個項目開盤，都應該到現場去看看，看看别人的營銷案場、規劃産品、定價策略。

最重要的是看看當時這塊地你沒拿算不過賬，人家為什麼敢拿？人家拿了以後現在是怎麼做的，這種學習效果很好，長短優勢一比就知道了。

今天就說到這裡，後續有時間我們再深入聊聊關于市場其它方面的内容。

今天的内容先介紹到這了，更多頭條号幹貨，請關注公号“牧詩地産圈”。