在近日舉行的世邦魏理仕2022年度論壇上，險資布局不動産的話題再次引起業界關注。目前，包括平安在内的險資紛紛入局不動産，關注保障性租賃住房（簡稱“保租房”）、長租公寓、物流冷鍊、産業園區等新型細分賽道，保租房REITs也成為其一大投資熱點。

值得關注的是，相比幾年前對房企的直接持股，今年險資再度入局不動産領域，則是選擇了房地産行業的細分賽道，其背後的投資邏輯在哪？如何看待險資長期資本在細分賽道上的投資布局？

目前，險資紛紛關注保租房、長租公寓等新型細分賽道。資料圖片

險資入局不動産新型細分賽道

“平安作為長線資本，不會通過短期套利獲得太多超額收益。整體來看，其對我國前景比較看好，投資态度依然比較堅定。目前市場環境下，尤其未來2-3年，是長期資本布局的好時點，其會以更理性、更合适的價格和條件收購一些具有長期持有價值的優質物業。”在世邦魏理仕2022年度論壇上，中國平安保險海外（控股）有限公司董事總經理李雯如是說。

據李雯介紹，從不動産配置角度看，這兩年平安更加關注新型細分賽道的投資，包括物流冷鍊、産業園區以及長租公寓闆塊。比如物流冷鍊，過去1-2年已在重點布局，主要方式依然是與行業中運營能力較強的管理人進行合作，針對存量市場聯合收并購。

“整體來看，我國險資的不動産配置比例還較低，長期來看還有很大提升空間。”世邦魏理仕華北區研究部負責人孫祖天表示，險資偏好有穩定現金流的核心或核心增值型資産，即具備成熟、風險低的特性，比如，倉儲、産業園區等資産當前表現比較穩健，受政策鼓勵，也有REITs作為退出渠道，因此，包括險資在内的很多投資者都會關注。

平安入局不動産的另一大賽道便是保租房。對于投資保租房REITs，平安相關業務負責人表示，戰略性投資深圳安居公募REITs是平安“險資投資租賃住房”戰略的重要一環，後續平安還将與包括“深圳安居”在内的多家租賃住房領域合作方一起，共同投資租賃住房。據悉，目前平安的險資投資主要聚焦國家鼓勵、符合廣大群衆需要的集中式租賃性住房資産，迄今已在北京、上海、廣州、南京、武漢等城市布局租賃房源超1萬間，計劃在未來5年内投資租賃房源超10萬間。

平安入局不動産的投資動作并非個例。實際上，今年以來，險資重拾起對房地産的“青睐”。以保租房為例，截至目前，一共有3隻保租房REITs公開發行，3隻REITs産品中均有保險資金作為戰略投資者。

其中，工銀安盛人壽保險有限公司、國壽投資保險資産管理有限公司為中金廈門安居REIT的前十大持有人。紅土創新深圳人才安居REITs的前十大戰略投資者中包含中國人壽保險股份有限公司、中國平安人壽保險股份有限公司。此外，中國人壽保險股份有限公司則大量持有了華夏北京保障房中心REIT的戰略配售份額。

保租房領域或吸引更多險資投資

保險資金之所以投資保租房REITs，在貝殼研究院高級分析師黃卉看來，其理由在于，一方面，基礎設施REITs具有風險可控、收益穩定的特征，且具有底層資産作為保障，符合保險資金的投資需求，也有利于保險資金降低風險，加強資金運作。另一方面，保險資金以REITs投資方式将資金投于保租房領域，也加大了對保租房的資金支持，解決了融資難題，促進保租房的優化發展。

基于此，在黃卉看來，預計未來将會有更多險資以市場化方式投資保租房。

景晖智庫首席經濟學家胡景晖也認為，險資屬于資金量大、周期長、對投資回報率的要求不是很高，但具有風險厭惡性的一種資金，在資金屬性和産業屬性上，險資比較匹配保租房REITs，預計未來還會出現險資搭配保租房的現象。

“住房租賃屬于民生行業，行業利潤雖然微薄，但作為擁有較穩定租金收入的不動産資産，與保險資金規模大、期限長、較為穩定的風險收益特征較為契合。”ICCRA住房租賃産業研究院院長趙然如是說。

在趙然看來，目前保險資金可以覆蓋租賃住房的投資收購、開發改造、運營管理、資産證券化産品的發行及退出等各環節。與此同時，保險機構也可以為保租房建設、運營等環節提供财産損失、民事責任、人身意外傷害等風險保障。而随着保租房公募REITs的上市發行，保險機構也成為REITs産品的戰略投資機構。

在孫祖天看來，險資投資保障性租賃住房REITs，更多偏向于财務投資，對資産本身沒有所有權和控制權，跟傳統意義上險資投資不動産并不一樣。不過，兩者之間也有關聯，“投資REITs，也是基于看好該闆塊的發展前景。”

政策利好下具備産業鍊布局可行性

實際上，近年來，保險資金在租賃住房領域迎來機遇期，相關鼓勵政策也不斷加碼。

2021年3月，《第十四個五年規劃和2035年遠景目标綱要》提出，單列租賃住房用地計劃，探索利用集體建設用地和企事業單位自有閑置土地建設租賃住房，支持将非住宅房屋改建為保租房。在此背景下，據媒體報道，2021年9月，銀保監會新聞發言人在答記者問時表示，指導銀行保險機構加大對保租房支持，推動保險資金支持長租市場發展。

值得一提的是，今年年初，銀保監會、住房和城鄉建設部發布關于銀行保險機構支持保租房發展的指導意見。其中明确，引導保險機構為保租房提供資金和保障支持，參與基礎設施領域不動産投資信托基金（REITs），并明确了以市場化方式提供适配其融資需求的産品。

“随着鼓勵保險資金為保租房項目提供長期資金支持，對險資來說，意味着風險較低而收益有較高保障的長期投資機會。”中國企業資本聯盟副理事長柏文喜表示。

柏文喜分析，險資入局保租房可能會有兩大途徑，一是在保租房發行REITs産品時，将其作為自身資産組合的底層配置标的之一，因為保租房的租金收入相對平穩，收益率也尚可；二是以委托借款式債權、保債或者優先股、“優先股 股東借款”的方式進入保租房開發建設融資與運營階段，獲取具有托底和保證條件的固定收益，加上超額收益分成，進而在合适的時機實現退出。

趙然認為，保險機構在住房租賃行業不僅可以通過險資，以股權形式重資産投資租賃住房項目，匹配銀行低息長期貸款，在持有期間取得長期、穩定的租金回報，而且能在退出時取得可觀的資産增值收益，反向驅動保險負債良性增長。與此同時，住房租賃作為持有運營型業态，在開發和運營期間需要保險公司提供财産保險、經營保險等産品服務。因此，保險公司具備産業鍊布局的可行性。

“險資除了保租房外，在市場化租賃住房領域也有所可為。”展望未來，胡景晖表示，目前優惠政策集中在保租房領域，建議政策層面也給予保險資金進入市場化租賃住房一定的優惠政策，從而擴大保險資金入局租賃住房的市場格局。

新京報記者 張曉蘭

編輯 楊娟娟 校對 柳寶慶